摘要：面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的過(guò)度投資炒作的亂象，通過(guò)行政性政策可以抑制樓市短期過(guò)熱投機(jī)，但市場(chǎng)主體與政府部門取向和依賴房地產(chǎn)的制度及機(jī)制病灶還在，投資投機(jī)一定條件下可能卷土重來(lái)，因此房地產(chǎn)調(diào)控須從短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。  

       受今年以來(lái)多地微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，社會(huì)上有人猜測(cè)“樓市調(diào)控很快將放松”。對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹近日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖，會(huì)保持政策的連續(xù)性，所謂“一些城市取消限價(jià)政策”是不實(shí)消息。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主基調(diào)沒有變化，只是在“分類調(diào)控”中加強(qiáng)了“分類指導(dǎo)”，將權(quán)力和責(zé)任下移給地方政府，要求各城市根據(jù)自身情況因地制宜。  

       我國(guó)樓市從嚴(yán)調(diào)控的主基調(diào)沒有改變，今年將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制取得突破的關(guān)鍵一年。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了階段性成效，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位的基礎(chǔ)上，今后的調(diào)控手段和調(diào)控目標(biāo)可能會(huì)有微調(diào)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)和延續(xù)性不會(huì)改變。  

       建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制勢(shì)在必行，且已經(jīng)沒有回頭路可走。按照中央要求，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排；要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定；要調(diào)整和優(yōu)化中長(zhǎng)期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡。  

       建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問(wèn)題，特別是解決一些深層次的矛盾和問(wèn)題，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。隨著近幾年房地產(chǎn)調(diào)控取得實(shí)效，建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的條件正在日漸成熟。  

       近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段性變化的特征顯現(xiàn)。一方面，城市化進(jìn)入中后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局將進(jìn)一步凸顯，一、二線城市以及城市群的中心城市的住房需求持續(xù)旺盛，三、四線城市住房需求趨于穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)過(guò)剩。另一方面，經(jīng)過(guò)多年的持續(xù)改善，目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民的住房條件已得到較大改善，住房需求將告別“從無(wú)到有”，轉(zhuǎn)向“從有向好”的發(fā)展新階段，對(duì)住房供給、市場(chǎng)體系發(fā)展提出了新的要求。  

       去年以來(lái)，國(guó)內(nèi)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以趨穩(wěn)，主要得益于近年來(lái)的限購(gòu)、限貸政策。但限購(gòu)、限貸以及提高首付之類的政策，單純?cè)谛枨蠖诉M(jìn)行抑制，非長(zhǎng)久之策。而且從以往限購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)看，雖然能在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但隨之而來(lái)的反彈終難避免，因?yàn)橄拶?gòu)限貸都有時(shí)效性，而并未解決樓市過(guò)熱的根本問(wèn)題。  

       因此，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)該供給、需求并重，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。一方面，改革住房供求制度體系，就是建立以市場(chǎng)為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)體系，在住房供應(yīng)方面，應(yīng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，以扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴和市場(chǎng)嚴(yán)重分化的格局。  

       另一方面，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期供給體系，建立“多元所有”、“現(xiàn)房銷售”、“租售并舉”、“過(guò)濾使用”、“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、交換、消費(fèi)和分配制度，讓市民通過(guò)市場(chǎng)和政府支持租購(gòu)可支付的住房，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)和大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。  

       面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的過(guò)度投資炒作的亂象，通過(guò)行政性政策可以抑制樓市短期過(guò)熱投機(jī)，但市場(chǎng)主體與政府部門取向和依賴房地產(chǎn)的制度及機(jī)制病灶還在，投資投機(jī)一定條件下可能卷土重來(lái)，因此房地產(chǎn)調(diào)控須從短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。如何讓房子回歸居住屬性，既不至于因金融資本化引發(fā)資金“脫實(shí)入虛”，又能夠?qū)��?jīng)濟(jì)發(fā)展有所裨益，建立一個(gè)符合國(guó)情并適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的長(zhǎng)效機(jī)制，將是樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。