摘要：面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的過度投資炒作的亂象，通過行政性政策可以抑制樓市短期過熱投機(jī)，但市場主體與政府部門取向和依賴房地產(chǎn)的制度及機(jī)制病灶還在，投資投機(jī)一定條件下可能卷土重來，因此房地產(chǎn)調(diào)控須從短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。

       受今年以來多地微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，社會(huì)上有人猜測“樓市調(diào)控很快將放松”。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹近日表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖，會(huì)保持政策的連續(xù)性，所謂“一些城市取消限價(jià)政策”是不實(shí)消息。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主基調(diào)沒有變化，只是在“分類調(diào)控”中加強(qiáng)了“分類指導(dǎo)”，將權(quán)力和責(zé)任下移給地方政府，要求各城市根據(jù)自身情況因地制宜。

       我國樓市從嚴(yán)調(diào)控的主基調(diào)沒有改變，今年將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制取得突破的關(guān)鍵一年。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了階段性成效，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，在堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的基礎(chǔ)上，今后的調(diào)控手段和調(diào)控目標(biāo)可能會(huì)有微調(diào)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)和延續(xù)性不會(huì)改變。

       建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制勢在必行，且已經(jīng)沒有回頭路可走。按照中央要求，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排；要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)均衡。

       建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。隨著近幾年房地產(chǎn)調(diào)控取得實(shí)效，建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的條件正在日漸成熟。

       近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展階段性變化的特征顯現(xiàn)。一方面，城市化進(jìn)入中后期，房地產(chǎn)市場分化格局將進(jìn)一步凸顯，一、二線城市以及城市群的中心城市的住房需求持續(xù)旺盛，三、四線城市住房需求趨于穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)過剩。另一方面，經(jīng)過多年的持續(xù)改善，目前我國城鄉(xiāng)居民的住房條件已得到較大改善，住房需求將告別“從無到有”，轉(zhuǎn)向“從有向好”的發(fā)展新階段，對住房供給、市場體系發(fā)展提出了新的要求。

       去年以來，國內(nèi)一、二線城市房地產(chǎn)市場之所以趨穩(wěn)，主要得益于近年來的限購、限貸政策。但限購、限貸以及提高首付之類的政策，單純在需求端進(jìn)行抑制，非長久之策。而且從以往限購的經(jīng)驗(yàn)看，雖然能在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定房價(jià)，但隨之而來的反彈終難避免，因?yàn)橄拶徬拶J都有時(shí)效性，而并未解決樓市過熱的根本問題。

       因此，建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，應(yīng)該供給、需求并重，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。一方面，改革住房供求制度體系，就是建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)體系，在住房供應(yīng)方面，應(yīng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，以扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴和市場嚴(yán)重分化的格局。

       另一方面，調(diào)整房地產(chǎn)市場中長期供給體系，建立“多元所有”、“現(xiàn)房銷售”、“租售并舉”、“過濾使用”、“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營、交換、消費(fèi)和分配制度，讓市民通過市場和政府支持租購可支付的住房，防范房地產(chǎn)市場過度波動(dòng)和大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

       面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的過度投資炒作的亂象，通過行政性政策可以抑制樓市短期過熱投機(jī)，但市場主體與政府部門取向和依賴房地產(chǎn)的制度及機(jī)制病灶還在，投資投機(jī)一定條件下可能卷土重來，因此房地產(chǎn)調(diào)控須從短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。如何讓房子回歸居住屬性，既不至于因金融資本化引發(fā)資金“脫實(shí)入虛”，又能夠?qū)��?jīng)濟(jì)發(fā)展有所裨益，建立一個(gè)符合國情并適應(yīng)市場規(guī)律的長效機(jī)制，將是樓市長遠(yuǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。