摘要：“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成�！�3月8日，在十三屆全國人大第二次會(huì)議上，全國人大常委會(huì)委員長栗戰(zhàn)書表示。

       在此三天之前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中表示，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。在去年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)就提到將穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

       這一消息隨即引發(fā)公眾的強(qiáng)烈關(guān)注。房地產(chǎn)稅將動(dòng)誰的“奶酪”、征收的方式是什么、是否會(huì)影響房價(jià)等問題都處于討論的核心。

       對(duì)此，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵指出，根據(jù)中國現(xiàn)實(shí)情況和未來目標(biāo)，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，可以起到調(diào)節(jié)收入差距、防止投機(jī)、遏制地方政府短期行為、增加一部分地方政府稅源的作用，同時(shí)可以逐步地解決土地管理制度改革的相關(guān)問題。如果實(shí)施得當(dāng)，應(yīng)該不會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，也不會(huì)引發(fā)社會(huì)的強(qiáng)烈反響，還會(huì)更有利于各項(xiàng)改革的順利推進(jìn)。

       征收房地產(chǎn)稅的邏輯

       如何理解房地產(chǎn)稅立法的初衷？

       李鐵：就我個(gè)人理解，人大報(bào)告中提出推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，應(yīng)該是針對(duì)前一段時(shí)間房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些問題，通過稅制的改革平抑房地產(chǎn)的供求波動(dòng)。重點(diǎn)是防止兩個(gè)傾向，一是供需過熱，二是房價(jià)過度上漲。而誘發(fā)這兩個(gè)傾向的原因主要涉及到對(duì)房地產(chǎn)投資的過度，并涉及到人們購房的目的和動(dòng)機(jī)到底是什么。

       很多人擔(dān)心，大量資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)在中國近三十年的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中，承擔(dān)了相當(dāng)一大部分的貨幣和金融功能。仔細(xì)分析，中國的城市發(fā)展得非�？�，公共服務(wù)水平日益提高，其中一部分城市的優(yōu)質(zhì)資源過度集中，引發(fā)了房價(jià)上漲。中國畢竟是一個(gè)有14億人口的大國，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，有如此龐大的人口基數(shù)和收入增長的基礎(chǔ)，作為個(gè)人投資主體一定會(huì)在空間里選擇更好的城市和地段，尋找長期有投資價(jià)值的房產(chǎn)。

       為什么呢？在各類資產(chǎn)中，能獲得潛在現(xiàn)金增值收益的途徑只有幾個(gè)。第一是銀行利息。但是，在經(jīng)濟(jì)快速增長中，銀行利息不足以讓投資者獲得穩(wěn)定的增值收益。貨幣超發(fā)、匯率的變化都會(huì)讓放在銀行的資金貶值。第二是股票，但在20多年的股市發(fā)展史中，牛市的比例非常小，而且需要專業(yè)性的操作，一般的城鄉(xiāng)居民想要從中獲利很難。第三是基金，其收益主要還是來自股票和房地產(chǎn)。第四就是房產(chǎn)，其實(shí)中國人向來就有買房置業(yè)的傳統(tǒng)。另外，還有一些小眾投資對(duì)象，比如古董和珠寶等。

       過去幾十年的城鎮(zhèn)化發(fā)展證明，投資房產(chǎn)雖有一定風(fēng)險(xiǎn)，但是相比于其他投資選擇，風(fēng)險(xiǎn)小很多。即使房價(jià)在某一段時(shí)間上漲停滯，但過一陣又會(huì)漲起來。房價(jià)大跌的現(xiàn)象很少發(fā)生，并不像股票，投入的錢隨著股市的波動(dòng)，甚至?xí)�血本無歸。房子一般都放在那里，還是家庭的一份資產(chǎn)。而且城市的建設(shè)始終沒有停頓，城鎮(zhèn)化的水平也在不斷提高，買的房子雖然會(huì)有一段時(shí)間形成資金閑置，但是早晚還是會(huì)漲起來的，何況還可以租出去收租金。正是因?yàn)槿绱�，房產(chǎn)成為了人們重要的投資選擇。

       當(dāng)下人們感受到在三四線城市房地產(chǎn)供給過度。而在一線城市和部分二線城市房價(jià)上漲過快。對(duì)于解決房價(jià)上漲問題，方法之一是從投資需求和投機(jī)需求兩個(gè)角度去遏制。征收一定的稅，就有可能增加購房和持有房產(chǎn)的成本，一定程度上平抑購買需求。資金長期沉淀在房產(chǎn)上，同時(shí)持有成本在增加，會(huì)降低人們的購買欲望。同時(shí)，當(dāng)購房成本足夠高，高到超過了銀行的利息損失和股票的損失時(shí)，資金流向會(huì)發(fā)生變化。

       其實(shí)，現(xiàn)在限購、限貸等政策導(dǎo)致人們無法購買很多套房，“住房不炒”的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。未來的政策目標(biāo)，是如何減緩更多的新增資金流向房地產(chǎn)這個(gè)渠道。

       對(duì)于征稅行為的另一個(gè)主體——地方政府，房地產(chǎn)稅會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

       李鐵：房地產(chǎn)過熱的觸發(fā)因素部分與城市政府的行為有關(guān)，例如通過出讓土地獲得“土地財(cái)政”。優(yōu)質(zhì)資源越集中的地方，政府可獲得的土地出讓金收益越高。比如北京、上海等一線城市的主城區(qū)，不同地段按照空間分布，土地拍賣價(jià)格是不一樣的，高的達(dá)數(shù)千萬一畝，少一點(diǎn)的為七八百萬。而在距離都市圈較遠(yuǎn)的縣城或邊遠(yuǎn)地區(qū)城鎮(zhèn)，土地的出讓價(jià)格至少都有幾十萬。

       對(duì)于地方政府來說，只有大力發(fā)展房地產(chǎn)，才能最快獲取最高額的土地出讓收入。地方政府的官員才能用這部分收入做他們想做的事情。好處是中國的城市政府可以很快做到發(fā)達(dá)國家城市幾十年也干不了的事情。但另一方面，這也在某種程度上催生了政府投資城市發(fā)展的短期行為，造成大量資金浪費(fèi)。無限膨脹的利益動(dòng)機(jī)，讓地方政府有強(qiáng)烈的獲利訴求，并導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱。

       在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)稅是地方政府收入的重要來源。這種收益雖然不是非常豐厚，但長期而穩(wěn)定，且每年都可以用。通過房地產(chǎn)稅收，能夠?qū)⒌胤秸�府的短期行為長期化。同時(shí)，因?yàn)槭嵌愂�，政府支出�?huì)受到嚴(yán)格的制度約束。

       現(xiàn)在一些地方政府面臨的問題是，由于房地產(chǎn)供大于求，這就意味它們很難再獲得大筆的土地出讓金，土地財(cái)政無法維持。未來，如果房地產(chǎn)稅開征，至少能緩解一定的壓力，讓地方財(cái)政獲得一部分長期穩(wěn)定收益。同時(shí)也會(huì)迫使地方政府的行為發(fā)生相應(yīng)的變化。例如過去地方政府有賣地收入，可以大把大把地花錢。而今后的支出行為將會(huì)向細(xì)水長流轉(zhuǎn)變，原有的政府性基礎(chǔ)設(shè)施投資，一部分可以交給市場，公益性部分，可以通過PPP的方式購買服務(wù)。

       有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收所得無法彌補(bǔ)地方政府的土地出讓金損失，因此無法改變一直以來城市政府“賣地求發(fā)展”的模式，你怎么看？

       李鐵：其實(shí)城市政府會(huì)同時(shí)受到兩方面的壓力，迫使他們改變發(fā)展模式。

       一方面，如果土地賣不出去、房子賣不出去，會(huì)形成巨額債務(wù)，市場會(huì)自動(dòng)發(fā)出信號(hào)：此路不通。此外，中央政府的主管部門也可以通過房地產(chǎn)庫存的積壓情況，來決定未來土地指標(biāo)的計(jì)劃分配。如果以往的用地指標(biāo)用不完，那么接下來的土地指標(biāo)可能就不給它了。這樣，一旦政府和市場都給出明確信號(hào)，土地財(cái)政的路是走不下去的，從而會(huì)倒逼著形成一種新的發(fā)展機(jī)制。

       另一方面，通過稅收來調(diào)整利益格局，一定程度上也提供了未來的城市發(fā)展模式和目標(biāo)。這個(gè)政策導(dǎo)向很清楚，防止地方政府在賣地上過于熱情，導(dǎo)致供給過剩。而從稅收控制上潑一點(diǎn)兒冷水，從制約房地產(chǎn)需求方面控制著地方政府的熱度。

       通過稅收方式改革的調(diào)整，地方政府的支出行為就會(huì)受到影響，會(huì)受到嚴(yán)格的稅務(wù)管理。繼而影響到城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共建設(shè)支出，會(huì)更多地放寬市場主體的參與，對(duì)政府的短期政績支出則會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生制約作用。當(dāng)然，地方政府這么多年欠下的巨額債務(wù)，靠收房地產(chǎn)稅是無法很快償還的，未來還可以通過其他方式來綜合配套解決。但是一定量的稅收仍可以解決公共支出方面的部分問題。從未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，大規(guī)模鋪張的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大拆大建的城市建設(shè)模式，在很多地方都難以實(shí)現(xiàn)了。相應(yīng)的，城鎮(zhèn)化也進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展期，城市建設(shè)將會(huì)處于集約發(fā)展階段，而不是過去的粗放型擴(kuò)張。

       我們談提升新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，一方面要推進(jìn)戶籍制度改革，一方面要解決以房地產(chǎn)為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的問題。事實(shí)很明確，過去城市大規(guī)模、粗放型擴(kuò)張的路已經(jīng)走不下去了。

       能適應(yīng)現(xiàn)有的制度環(huán)境嗎？

       有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國現(xiàn)行的土地制度與西方不同，在現(xiàn)有制度條件下開征房產(chǎn)稅，有可能對(duì)城鎮(zhèn)化乃至經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來負(fù)面影響，你的觀點(diǎn)是什么？

       李鐵：我們的改革開放在很多方面都借鑒了西方的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，但是各類制度建設(shè)，例如土地制度、財(cái)產(chǎn)制度、稅收制度等都是在借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上逐步形成了具有中國特色的制度。我在和其他學(xué)者討論時(shí)曾經(jīng)提到過，中國的城鎮(zhèn)化、戶籍改革問題能否借鑒西方，我的看法是可以借鑒，不能照搬。

       在現(xiàn)行的土地管理制度中，中國與西方最明顯的區(qū)別是土地的所有權(quán)問題。很多人看到了改革開放前幾十年國家征用土地時(shí)存在的一定的不公平性。具體來說，各級(jí)政府很長時(shí)間里都低價(jià)拿地，影響了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的權(quán)益，也曾在一段時(shí)間內(nèi)引發(fā)了失地農(nóng)民的情緒不滿。

       但是人們往往忽略了，私有土地制度條件下的圈地運(yùn)動(dòng)在十七、十八世紀(jì)的歐洲城市化過程中，也帶來了相當(dāng)大部分農(nóng)民利益的喪失。此后，失去土地的農(nóng)民都進(jìn)入城市，成為貧困人口，從而在城市形成了巨大的社會(huì)矛盾。這類矛盾貫穿了十八世紀(jì)到二十世紀(jì)上半葉，只是兩次世界大戰(zhàn)之后形成的新的利益分配格局，才緩和了這些發(fā)達(dá)國家城市中的社會(huì)矛盾。

       中國在四十年的改革開放過程中，特別是近二十多年的城鎮(zhèn)化高速增長過程中，已經(jīng)逐步化解了類似的矛盾。30年來，中國的征地制度在不斷調(diào)整，不斷提高對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。近些年來，因征地拆遷引發(fā)的惡性事件已趨向減少，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償水平越來越高。在城市近郊區(qū)一大部分被征地農(nóng)民已經(jīng)通過補(bǔ)償進(jìn)入了中產(chǎn)階級(jí)的行列，因拆遷而致富的現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施水平提高、城市公共服務(wù)水平提高，對(duì)農(nóng)民的政策條件變得越來越有利，這是不能不承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。

       你的意思是說相比西方的制度，中國的制度更符合自己的國情？

       李鐵：按照西方的制度，我們不可能發(fā)展得這么快。英國只有6600萬人，他們花了300年時(shí)間完成了5000萬人的城鎮(zhèn)化。中國花了30年，完成了8.3億人的城鎮(zhèn)化，相當(dāng)于16個(gè)英國。必須承認(rèn)這在人類歷史上是空前的。中國30年間新納入的城鎮(zhèn)化人口相當(dāng)于4個(gè)多日本和9個(gè)韓國。

       城鄉(xiāng)土地所有權(quán)差異、低成本拿地、高成本補(bǔ)償，都是發(fā)展過程中必有之路。到底是西方國家已有的制度模式更好？還是應(yīng)該根據(jù)中國自己發(fā)展的現(xiàn)實(shí)形成中國的制度？這個(gè)在現(xiàn)實(shí)中有很多爭議。

       值得思考的是，中國為什么可以這么快地解決這么多問題？相反的，很多新興國家和發(fā)展中國家都直接搬用了西方的制度，為什么問題沒有解決？

       印度的政府高層官員曾跟我說，他們最大的問題就是解決不了土地問題，只要和農(nóng)民、土地所有者談判，都談不下去，政府要修一個(gè)工程，根本落實(shí)不了。

       所以印度很難修建起高速公路，他們現(xiàn)在的高速公路只有新德里到泰姬陵的200多公里，其他的公路僅相當(dāng)于中國目前的二三級(jí)公路水平。

       因此，面對(duì)中國的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，涉及到房地產(chǎn)稅、產(chǎn)權(quán)、土地所有權(quán)的問題，我們都不可能完全照搬西方的制度，而是在逐步發(fā)展的過程中，根據(jù)形勢的變化、社會(huì)大眾的接受能力以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求來及時(shí)調(diào)整，逐步完善制度建設(shè)。

       應(yīng)該城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收嗎？

       房地產(chǎn)稅應(yīng)該城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收嗎？

       李鐵：我們要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的一體化，來保障農(nóng)民的權(quán)益。目標(biāo)雖然如此，但是推進(jìn)起來確實(shí)有種種現(xiàn)實(shí)困難。城鄉(xiāng)建設(shè)用地的一體化，某種程度上也是要保障集體土地的權(quán)益。同時(shí)，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場，既能降低城市發(fā)展成本，也在某種程度上限制城市的無限擴(kuò)張。

       土地制度改革推進(jìn)會(huì)有一個(gè)過程。有一些問題必須要考慮，包括以前遺留的問題怎么解決？怎么遏制村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地中隱含的巨大利益而產(chǎn)生的賣地?zé)崆椋?/p>

       因此，在制度設(shè)計(jì)上，我們就不可能按照西方的模式，現(xiàn)在就把所有土地一概劃入房地產(chǎn)稅的征收范疇。我想，未來的房地產(chǎn)稅制度對(duì)城鄉(xiāng)一定會(huì)有所區(qū)別。

       為什么你不贊成對(duì)農(nóng)村征收房地產(chǎn)稅？

       李鐵：農(nóng)村土地的保障性和福利性很強(qiáng)。上個(gè)世紀(jì)八十年代改革時(shí)提到了農(nóng)村的承包地和宅基地分配“生不增、死不減”，但在現(xiàn)實(shí)中，為了確保農(nóng)村土地分配權(quán)的公平性，大多數(shù)農(nóng)村新增人口基本都得到了集體經(jīng)濟(jì)組織分配的宅基地和承包地。如果按照私有制度的模式去設(shè)計(jì)未來發(fā)展，農(nóng)村的土地分化會(huì)非常嚴(yán)重，土地兼并和宅基地的兼并會(huì)非常普遍，大部分農(nóng)民會(huì)由于經(jīng)營不善最后成為流民和貧民。

       雖然，現(xiàn)在中國也出現(xiàn)了大量的農(nóng)民進(jìn)城，但他們是主動(dòng)就業(yè)，與被動(dòng)地成為流動(dòng)的城市貧民是兩種不同的選擇。在這么多年農(nóng)村集體土地的分配模式下，也確保了農(nóng)村發(fā)展過程中財(cái)產(chǎn)分配的公平性，帶有一定的福利保障性質(zhì)，這和所謂的私有財(cái)產(chǎn)不能同等定義。有了宅基地和承包地保底，農(nóng)民在城市無法就業(yè)后至少可以回到農(nóng)村的家從事農(nóng)業(yè)，有房子住，生活保障沒有問題。

       我們研究中等收入陷阱，很重要的原因就是城市貧困。拉美國家的中等收入陷阱，城市貧困就是主因，大量的貧民區(qū)，形成了大量城市社會(huì)問題，沒有帶動(dòng)需求，還制約經(jīng)濟(jì)增長。

       同時(shí)，應(yīng)該看到，集體土地的產(chǎn)權(quán)本身就是不清晰的。因?yàn)闅v史的偶然，我國形成了集體土地公有制。這一制度在改革開放以后通過實(shí)行承包制激發(fā)個(gè)人的潛力，對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村改革起到了積極的推動(dòng)作用，也是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要原因。這種土地制度本身就是具有分配的公平性，沒有多少人可以利用自己的權(quán)力去從農(nóng)村獲得更多的分配土地。因此不存在調(diào)節(jié)社會(huì)分配收入的公平問題。

       況且，在2005年農(nóng)村綜合改革，取消了農(nóng)業(yè)稅和定購糧，在中國的歷史上第一次取消了“皇糧國稅”，對(duì)于發(fā)展弱勢的農(nóng)村和農(nóng)民來說，已經(jīng)體現(xiàn)了中央政府對(duì)農(nóng)村的巨大支持。在這種條件下，設(shè)計(jì)農(nóng)村的稅收制度，特別是關(guān)于農(nóng)村集體土地，無論是農(nóng)用地還是宅基地，我們也不用激進(jìn)地采取明確界定產(chǎn)權(quán)進(jìn)而私有化的做法，來增加新的稅收負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)于涉及農(nóng)村和農(nóng)民的稅收來講，無論從人口規(guī)模、制度沿襲和社會(huì)傳統(tǒng)的影響等方面看，過于強(qiáng)調(diào)按照西方模式來進(jìn)行改革，不僅僅做不到，恐怕還會(huì)帶來更大的不穩(wěn)定因素。

       應(yīng)當(dāng)如何征收？

       在你看來，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象是誰？

       李鐵：現(xiàn)在社會(huì)上反對(duì)房地產(chǎn)稅的聲音很大，因?yàn)樗鼱可娴教�多人的利益。城�?zhèn)化走到今天，已有8.3億人口生活在城市。當(dāng)然其中有6億戶籍人口在城市里大多都擁有或者通過租賃的方式使用住房。即使是在城里沒有落戶的2.26億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，他們中的一部分人也在就業(yè)的城市或者是家鄉(xiāng)的縣城或小城鎮(zhèn)買了房。涉及到這么多人“錢袋子”的一項(xiàng)稅收，肯定需要精心設(shè)計(jì)，兼顧各方面的利益訴求。

       那么，是不是在城市里所有有房有地的人都要被征稅？我個(gè)人認(rèn)為未來的政策設(shè)計(jì)可能不會(huì)是這樣�？赡芨鼉A向于向富人征稅，比如用單套房和多套房的不同征稅辦法來調(diào)節(jié)貧富差距。例如一套房不收稅，兩套房少收稅，三四套多收稅，從而完成收入分配的調(diào)節(jié)。

       如果把多套房征稅的原則明確下來，可能不會(huì)影響到太多人口。比如，如果對(duì)兩套房以上收稅，制定更為具體和明確的辦法。假設(shè)我們的操作方法定得相對(duì)合理，更多兼顧富人和窮人的差別，把征稅的對(duì)象更多傾向于富人，是可以做到的。這樣既可以降低新增投資住房的預(yù)期，現(xiàn)實(shí)中也不會(huì)引起太大的社會(huì)反響。

       但是，如果僅僅對(duì)富人征稅，并不能達(dá)到扼制、緩解房價(jià)過快上漲的效果，因?yàn)樯婕暗娜巳禾�小，全社�?huì)的投資心理不會(huì)發(fā)生很大的改變。

       另外，在征收辦法上，新房子能收，老房子能不能收？許多學(xué)區(qū)房都是上個(gè)世紀(jì)六七十年代建造的，雖然很老，但價(jià)格昂貴，政府增加了這么多對(duì)公共設(shè)施的投入，自然會(huì)影響住房的成本和收益。擁有學(xué)區(qū)房可以上好學(xué)校，會(huì)形成巨大的額外收益，直接影響到房價(jià)，那么納稅是正常的。如果購房者無力承擔(dān)這筆稅費(fèi)，可以賣掉，這也體現(xiàn)出一定的公平性。

       需要看到，房地產(chǎn)稅制度不可能剛開始就設(shè)計(jì)得非常理想。征稅涉及到很多人的利益，一定會(huì)有人反對(duì)，不像減稅，人們都高興，只有財(cái)政部門有壓力。但只要把征稅限制在一定范圍內(nèi)，避免社會(huì)廣大群體的激烈反應(yīng)，就能夠穩(wěn)步推進(jìn)。

十九大提出房地產(chǎn)稅的問題，到現(xiàn)在都沒有急于推進(jìn)，與我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭有關(guān)，是最穩(wěn)妥的考慮。

       對(duì)擁有多套房產(chǎn)的人征稅，但他們對(duì)征稅可能并不敏感，稅收調(diào)節(jié)作用是否能夠很好地發(fā)揮？

       李鐵：征收房產(chǎn)稅只是釋放一個(gè)信號(hào)。對(duì)多套房征稅只是稅收的一個(gè)手段，而且稅率可以是累進(jìn)的。同時(shí)，征稅對(duì)投資房產(chǎn)的人會(huì)有影響。這一稅種開征后，購房者要考慮資金成本、銀行利息、可能的基金收益，去比較各項(xiàng)因素。

       如果購房者認(rèn)為購房的資金成本超過了銀行利率、股票收益或匯率變化，買入的預(yù)期就不會(huì)增加。稅收會(huì)逐漸抵消投資者在房地產(chǎn)上獲得的預(yù)期收益，讓人們在各個(gè)投資渠道中做重新選擇。

       當(dāng)然，這里也涉及到股市是否能良性發(fā)育、理財(cái)和基金的發(fā)展情況、貨幣還要不要超發(fā)等問題。

       對(duì)于不同用途的房屋，是否應(yīng)該采取不同的征收方式？

       李鐵：房產(chǎn)有居住功能、投資功能、經(jīng)營功能。很多人更多看到前兩個(gè)功能，而忽略了后者。其實(shí)房產(chǎn)可以出租、開飯館，以及從事各種服務(wù)業(yè)。

       由經(jīng)營功能延伸，房產(chǎn)甚至能承擔(dān)起一些就業(yè)功能。比如一些農(nóng)民在城中村的宅基地上建房，僅通過對(duì)外出租，一年就可以獲得幾十萬元的收入。我們曾經(jīng)和地方政府的官員討論，如果讓政府大面積地拆遷、征地、改造，一戶農(nóng)民以后一年可能只有幾萬元收入。有官員還表示，征地改造可以給農(nóng)民解決就業(yè)問題。但試想，如果農(nóng)民一年可以獲得幾十萬元收入，還需要解決就業(yè)嗎？

       住房的經(jīng)營功能在城市不同的空間里的作用不同。在住宅小區(qū)里，住房的經(jīng)營功能會(huì)弱化，但在街區(qū)里一層二層的門面房，經(jīng)營功能會(huì)加強(qiáng)。這些有經(jīng)營功能的住房未來也會(huì)涉及到稅收的問題。

       我們在遏制投資、投機(jī)的同時(shí)，怎樣把房子其他的功能利用起來，同時(shí)調(diào)節(jié)貧富差距，是一個(gè)特別大的問題。

       最后一個(gè)是大家都關(guān)心的問題，你認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)影響房價(jià)嗎？

       李鐵：房產(chǎn)稅整體的調(diào)整對(duì)房價(jià)不會(huì)有很大影響。房價(jià)和住房供給、優(yōu)質(zhì)資源的空間配置有直接關(guān)系。在一個(gè)地區(qū)，如果住房供給短缺，房價(jià)一定上漲；如果供給過剩，房價(jià)則不會(huì)上漲；如果優(yōu)質(zhì)資源高度集中，房價(jià)一定上漲，畢竟中國擁有14億人口。

       房地產(chǎn)稅會(huì)改變?nèi)藗兺顿Y的需求和行為，但這對(duì)房價(jià)的影響也不大。到目前為止，房價(jià)上漲依然和優(yōu)質(zhì)資源在局部地區(qū)的過度集中有關(guān)系，原因在于資源集中的地方，住房供給卻沒有跟上。

       我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅不會(huì)影響到剛性的住房需求，影響的會(huì)是投資性需求。

       也要看到，房地產(chǎn)稅不會(huì)一次性解決房地產(chǎn)發(fā)展中的所有問題。它只是向一個(gè)方向邁出了第一步，第二步、第三步我們會(huì)再看。這有點(diǎn)像戶籍制度改革。2000年初，政策就明確曾提出“縣以下小城鎮(zhèn)放開落戶限制”，但到現(xiàn)在都沒有做到。實(shí)際上，現(xiàn)在即便中西部地區(qū)放開了戶籍管理也沒有人會(huì)去，而人口流入地區(qū)一直都沒有放開。這說明政策在推進(jìn)過程中還會(huì)有執(zhí)行的偏差。房地產(chǎn)稅立法后，決策層面在中央，地方會(huì)根據(jù)自身情況注入一定的彈性，在不同地區(qū)會(huì)有不同的解決方式。