摘要：2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)炒房需求被進(jìn)一步擠壓，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭也被堅(jiān)決遏止。從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，去年一、二線城市多數(shù)“量縮價(jià)平”，成交量維持低位。與此同時(shí)，購(gòu)房者置業(yè)需求也發(fā)生變化，隨著對(duì)居住要求的提高，購(gòu)房者的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)也在逐步提升。

       克而瑞研究中心報(bào)告指出，多數(shù)城市購(gòu)房主力以剛需為主，但部分熱點(diǎn)城市投資需求仍然存在，從購(gòu)房者年齡分布來(lái)看，房?jī)r(jià)較低的城市更受年輕群體歡迎。另外，改善性和“一步到位”需求增多，大面積住宅在不少城市都越來(lái)越受歡迎。

       購(gòu)房群體年齡與房?jī)r(jià)水平相關(guān)

       在價(jià)格偏好上，多數(shù)購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)-200萬(wàn)元之間的房屋，但與此同時(shí)，總價(jià)200萬(wàn)元以上的住宅產(chǎn)品比例有所上升。從整體年齡分布來(lái)看，一、二線購(gòu)房客戶的主力是35-50歲的年齡群體，該類(lèi)群體占比高達(dá)四成以上，購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，25歲以下購(gòu)房客戶比例平均僅為8%�？硕�瑞分析指出，結(jié)合各城市房?jī)r(jià)來(lái)看，房?jī)r(jià)越高的城市，當(dāng)?shù)刭?gòu)房客戶中年輕群體的占比也就越低。

       在購(gòu)房門(mén)檻較高的一線城市，30歲以下購(gòu)房者平均占比20%，其中廣州在一線城市中價(jià)格水平較低，因而30歲以下購(gòu)房客戶比例達(dá)到21%，而價(jià)格水平較高的上海，該年齡段購(gòu)房群體比例則只有18%。

       但在二線城市，30歲以下購(gòu)房者平均比例則達(dá)到26%，高出了六個(gè)百分點(diǎn)。二線城市由于各自條件不同，在購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)上也出現(xiàn)分化。例如，在杭州、蘇州等地，由于房?jī)r(jià)相對(duì)較高，且采用較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，因此年輕群體購(gòu)房比例相對(duì)較低。但在中西部地區(qū)的貴陽(yáng)，30歲以下的購(gòu)房者群體占比達(dá)到40%，甚至25歲以下的購(gòu)房者占比也達(dá)到8%，貴陽(yáng)較低的購(gòu)房門(mén)檻以及逐漸攀升的市場(chǎng)熱度讓很多年輕客戶提前購(gòu)房。

       大面積、精裝修成趨勢(shì)

       在房屋面積和戶型選擇上，90-120平方米這一面積段最受歡迎，占比達(dá)到32%。克而瑞分析稱，一、二線城市對(duì)于二套貸款認(rèn)定嚴(yán)格，這使得“一步到位”購(gòu)房理念被進(jìn)一步接受。同樣地，對(duì)于兩房和三房戶型偏愛(ài)比例分別為21%和46%，三房明顯更受歡迎。

       事實(shí)上，即便是在房?jī)r(jià)水平較高的一線城市，對(duì)三房的青睞度也在上升。同時(shí)大面積產(chǎn)品青睞比例上升意味著對(duì)小戶型購(gòu)買(mǎi)意愿正在下降，以深圳為例，2018年愿意購(gòu)買(mǎi)三房的比例相較2017年上升了十個(gè)百分點(diǎn)以上，但愿意購(gòu)買(mǎi)一房的比例僅為1%，比2017年下降了近14個(gè)百分點(diǎn)。

       克而瑞預(yù)計(jì)，今后各城市購(gòu)房者對(duì)新房產(chǎn)品偏好將繼續(xù)向中大戶型、中高總價(jià)偏移。這主要是由于購(gòu)買(mǎi)力不足的購(gòu)房者群體退場(chǎng)，再加上中小戶型需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)所致。

       在裝修方面，整體來(lái)看有五成左右的購(gòu)房者愿意購(gòu)買(mǎi)精裝房。目前，多數(shù)一、二線城市的新建樓盤(pán)已經(jīng)以精裝房為主，對(duì)于精裝房的接受度也比以往更高。

       在廣州、上海等地，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，推行精裝住宅的時(shí)間也比較早。其中上海2008年時(shí)就已經(jīng)向全市推廣精裝修，而廣州目前市面上絕大多數(shù)住宅產(chǎn)品都屬于精裝修，新建樓盤(pán)毛坯房發(fā)售的已經(jīng)少之又少。

       但從整體來(lái)看，仍有39%的購(gòu)房者青睞自己裝修房屋，因而更愿意購(gòu)買(mǎi)毛坯房�？硕�瑞分析指出，裝修偏好的差異和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段相關(guān)，部分城市精裝修住房推廣較晚，例如武漢、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶等地，近幾年才上升的市場(chǎng)熱度帶動(dòng)地價(jià)上漲促進(jìn)精裝住宅發(fā)展，而在此之前毛坯房一直是市面上主推產(chǎn)品。