限購(gòu)和保障房可謂是2011年最熱門的話題。關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題，我們總有不同的看法。近日，就這兩個(gè)問(wèn)題，我們請(qǐng)來(lái)了北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)胡江為你揭開這些熱點(diǎn)問(wèn)題背后不一樣的緣由。

北師大珠海分校院長(zhǎng)胡江
 

　　政策利弊不能一概而論

　　0352房網(wǎng)：最近一段時(shí)間，限價(jià)令吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，您是怎么看待限購(gòu)的?

　　胡江：如果在樓市沒(méi)有泡沫、土地沒(méi)有濫用、資源沒(méi)有浪費(fèi)的情況下，我認(rèn)為限價(jià)是比限購(gòu)好的，因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">市場(chǎng)是有供需兩方面的，兩方面要平衡發(fā)展。

　　0352房網(wǎng)：自7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市要采取限購(gòu)措施”至今，只有浙江臺(tái)州、衢州兩地出臺(tái)了限購(gòu)令，而其他漲幅較快的二三線城市如廣東韶關(guān)、山東煙臺(tái)、遼寧丹東則直接推出了“限價(jià)令”。為何如此多的城市愿意限價(jià)而不愿意限購(gòu)呢?

　　胡江：我認(rèn)為限購(gòu)限制了需求，也就限制了市場(chǎng)，它不僅僅控制了投機(jī)，也控制了生產(chǎn)者，把生產(chǎn)鏈打斷了。而限價(jià)就是開發(fā)商把價(jià)格放低，少賺點(diǎn)錢，但是對(duì)生產(chǎn)是沒(méi)有影響的。

　　如果在樓市沒(méi)有泡沫、土地沒(méi)有濫用、資源沒(méi)有浪費(fèi)的情況下，我認(rèn)為限價(jià)是比限購(gòu)好的，因?yàn)槭袌?chǎng)是有供需兩方面的，兩方面要平衡發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)大行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的調(diào)控不僅涉及到行業(yè)本身還涉及到上游、下游等方方面面的行業(yè)，會(huì)有更多人的生計(jì)受到影響。質(zhì)疑地方政府以限價(jià)政策取代限購(gòu)政策也是不能一概而論的。

　　積壓是誤判市場(chǎng)惹的禍

　　0352房網(wǎng)：陸陸續(xù)續(xù)的調(diào)控政策致使我國(guó)很多地方樓市成交一直在低位徘徊。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)20個(gè)主要城市中，有9個(gè)城市成交量下降，庫(kù)存壓力巨大。大量的庫(kù)存會(huì)對(duì)企業(yè)造成不利影響嗎?

　　胡江：近年來(lái)，政府一再號(hào)召控制不合理的房?jī)r(jià)上漲，但是開發(fā)企業(yè)還是爭(zhēng)相搶“地王”，大興土木，形成庫(kù)存積壓是正常的，是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)判斷失誤的必然現(xiàn)象。企業(yè)受到損失也是很正常的，誰(shuí)都要為自己的錯(cuò)誤買單。 房子跟其他的普通商品一樣，積壓了就要打折、促銷。

　　0352房網(wǎng)：據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，監(jiān)管部門在2011年剩下的時(shí)間里可能不再批準(zhǔn)險(xiǎn)資投資土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目，原因是保障房土地儲(chǔ)備收益前景不明。那么我國(guó)的保障房建設(shè)到底存在哪些影響收益的問(wèn)題呢?

　　胡江：如果開發(fā)企業(yè)能賺很多錢，再加上成本，那么保障房還是保障房嗎?保障房本來(lái)就是不賺錢，如果開發(fā)企業(yè)能賺很多錢，再加上成本，那么保障房還是保障房嗎?如果要建貨真價(jià)實(shí)的具有保障功能的房子，還要充分尊重農(nóng)民的利益，那么保障房建設(shè)將需要一筆龐大的資金。而資金的主要來(lái)源就是財(cái)政收入。如果國(guó)家不對(duì)保障房進(jìn)行補(bǔ)貼，那么房?jī)r(jià)將是需要保障房的居民所不能承受的。

　　當(dāng)初各大開發(fā)企業(yè)蜂擁進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域時(shí)，各地方政府確實(shí)給了很多優(yōu)惠政策。包括稅收的優(yōu)惠、拿地的優(yōu)惠等。但是隨著物價(jià)的上漲，勞動(dòng)力成本的上漲，這些上漲的因素已經(jīng)把優(yōu)惠政策沖抵了，所有保障房還是不賺錢的。不僅不賺錢，還需要政府大量的補(bǔ)貼，在這種情況下，收益無(wú)從而來(lái)，自然險(xiǎn)資也就暫緩了進(jìn)入。#p#副標(biāo)題#e#

　　我個(gè)人認(rèn)為，保障房資金還是應(yīng)該主要來(lái)自于政府，通過(guò)納稅人的繳稅來(lái)建設(shè)保障房。但是在建設(shè)的過(guò)程中要謹(jǐn)慎控制受惠面。

　　降價(jià)是種價(jià)值回歸

　　0352房網(wǎng)：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)的金九已過(guò)去兩周，但北京市二手房市場(chǎng)整體成交仍處于低位，未見回升跡象。房?jī)r(jià)環(huán)比也出現(xiàn)了下降。且北京二手房?jī)r(jià)格下降有逐漸從郊區(qū)蔓延到城區(qū)的跡象。請(qǐng)問(wèn)這是不是意味著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)開始進(jìn)入到下降通道了?

　　胡江：目前北京郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格調(diào)整得比較多，我認(rèn)為這是這個(gè)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格正在向合理的價(jià)值區(qū)位回歸。作為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，一手房和二手房有很深刻的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，它們都共同受到供求關(guān)系的影響和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。如果房?jī)r(jià)下降，且供給沒(méi)有太大的變化，顯然是有效需求減少了。

　　在我國(guó)很多城市都執(zhí)行限購(gòu)政策的情況下，購(gòu)房者不會(huì)輕易購(gòu)買二手房，也不能購(gòu)買。但與此同時(shí)，二手房上市量依然很大，一手房供給也沒(méi)有減少，需求減少就會(huì)造成價(jià)格的下降。目前北京市二手房?jī)r(jià)格下降的幅度還比較小，也可以說(shuō)是微調(diào)，并且環(huán)比的微降也可以看做是價(jià)格在市場(chǎng)作用下的波動(dòng)。但是如果二手房?jī)r(jià)格持續(xù)大幅下降就說(shuō)明了整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格在下降。

　　目前北京郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格調(diào)整得比較多，我認(rèn)為這是這個(gè)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格正在向合理的價(jià)值區(qū)位回歸。價(jià)格要調(diào)整到這個(gè)區(qū)域的合理區(qū)間。

　　降價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響不大

　　0352房網(wǎng)：如果二手房?jī)r(jià)格下降，那么也就意味著居民手里的不動(dòng)產(chǎn)在貶值。有種說(shuō)法是，居民資產(chǎn)的縮水會(huì)影響到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)的走勢(shì)。您認(rèn)為目前我國(guó)局部地區(qū)出現(xiàn)的二手房降價(jià)會(huì)影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嗎?

　　胡江：在目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，房產(chǎn)貶值對(duì)心理會(huì)有一定影響，但是房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)沒(méi)有太大的影響。單純就經(jīng)濟(jì)學(xué)而論，這種說(shuō)法是有其合理性的。資產(chǎn)貶值了，負(fù)資產(chǎn)效應(yīng)就會(huì)顯現(xiàn)。老百姓的資產(chǎn)白白地就在減少，勢(shì)必會(huì)影響到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而這個(gè)時(shí)候的經(jīng)濟(jì)也從軟著陸轉(zhuǎn)變成硬著陸，各經(jīng)濟(jì)實(shí)體必然會(huì)受到重創(chuàng)。

　　但是我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)制度，以及相關(guān)聯(lián)的金融制度和美國(guó)、歐洲是非常不同的。我國(guó)沒(méi)有在商品房的基礎(chǔ)上附有太多的金融手段，沒(méi)有一次按揭、二次按揭、養(yǎng)老抵押等，很多中國(guó)人就有一套房產(chǎn)，居住是房子的基本功能。不管房子是升值還是貶值，持有人都不能賣。如果房產(chǎn)不被出賣，那么貶值和升值也是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性意義的。在目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，房產(chǎn)貶值對(duì)心理會(huì)有一定影響，但是房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)沒(méi)有太大的影響。

　　未必影響新房市場(chǎng)

　　0352房網(wǎng)：此輪二手房降價(jià)風(fēng)波，是由嚴(yán)厲調(diào)控下新房?jī)r(jià)格的持續(xù)下降引起的。那么二手房的價(jià)格下跌會(huì)反過(guò)來(lái)影響新房市場(chǎng)嗎?

　　胡江：在城市化發(fā)展的不同階段，二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房的影響也是不一樣的。在一些地區(qū)二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格影響不大。理論上來(lái)說(shuō)二手房?jī)r(jià)格的下降是會(huì)進(jìn)一步拉低新房?jī)r(jià)格的，但是這種影響也要具體問(wèn)題具體分析。在城市化發(fā)展的不同階段，二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房的影響也是不一樣的。在一些地區(qū)二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格影響不大。

　　住房供給是由二手房和一手房共同形成的。每一個(gè)房子理論上提供的社會(huì)功能是一樣的。不過(guò)現(xiàn)實(shí)是，目前我國(guó)正在處于城市化進(jìn)程中，很多大城市正處于快速發(fā)展過(guò)程中。在這種情況下，二手房的位置可能是注定被淘汰的地區(qū)，其價(jià)格也是注定要下降的，這種變化對(duì)新房乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有影響。