摘要：2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。一份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》中的內(nèi)容值得關(guān)注，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易�！�

       易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此次新政發(fā)揮了房住不炒的導(dǎo)向，保護(hù)了購(gòu)房者權(quán)益。

       這次的新政是住建部對(duì)于整個(gè)住房面積的定義有了很大轉(zhuǎn)變。房屋交易按照套內(nèi)面積計(jì)算，實(shí)際跟去年關(guān)于公攤面積的爭(zhēng)議、房屋計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)這些內(nèi)容有很大關(guān)系。這一次明確套內(nèi)面積計(jì)算使得很多老百姓、公眾顧慮減少。

       在過(guò)去確實(shí)存在按照套內(nèi)面積和公攤面積加總交易，這時(shí)候就出現(xiàn)比較多新聞諸如：買(mǎi)100平米，實(shí)際使用面積只有70平米，造成很多維權(quán)，另外，計(jì)算公攤面積還造成其他費(fèi)用，這些費(fèi)用也是業(yè)主所爭(zhēng)議的，這些公攤面積包括樓梯、電梯、公共停車(chē)位、綠化帶等面積。

       這一次的政策很明確是用套內(nèi)面積計(jì)算。在以前只用重慶實(shí)施了這個(gè)政策。全國(guó)統(tǒng)一按照套內(nèi)面積交易，也是發(fā)揮了房住不炒的導(dǎo)向。因?yàn)閺馁?gòu)房者角度講，公攤面積只是一個(gè)附屬設(shè)施，主要是參考具體的居住面積。

       在買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有太多顧慮，就能按按套內(nèi)面積購(gòu)房，如果套內(nèi)面積比較小，就不用考慮所謂公攤面積大不劃算而放棄購(gòu)房。未來(lái)開(kāi)發(fā)商也會(huì)考慮到如何作大套內(nèi)面積，也就會(huì)防范一些通過(guò)公攤面積來(lái)做一些虛假文章的開(kāi)發(fā)商。

       這一次住建部住宅建筑規(guī)范規(guī)定，是一個(gè)很大的變革，對(duì)居住是有積極意義的，另外這樣一個(gè)變革后續(xù)會(huì)使得一些房地產(chǎn)稅，跟房屋制度掛鉤的交易發(fā)生一些變革，具有較好的意義，對(duì)財(cái)政稅收相應(yīng)計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)有積極意義，有保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的導(dǎo)向。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認(rèn)為是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響。主要影響的是部分打著政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ�面積衍生的收費(fèi)也有可能降低。

       需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

       目前只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

       套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷(xiāo)售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。

       而羊毛出在羊身上，如果出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。從未來(lái)趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷(xiāo)售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有改變的可能性。

       另外，本次文件中還要求要求新建住宅要全裝修交付。

       《住宅規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

       同時(shí)，住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)�、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。

       《住宅規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)放水工程要求，防水墻、地面無(wú)滲漏、無(wú)積水；抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無(wú)空鼓，表面平整、潔凈，無(wú)裂縫，無(wú)爆灰等等。