摘要：基于資金和庫(kù)存壓力，開(kāi)發(fā)商正在加快項(xiàng)目入市速度，爭(zhēng)取快速回籠資金。

　　據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至 2018 年 12 月底，全國(guó) 100城新建商品住宅庫(kù)存總量為 45734 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 2.1%，同比增長(zhǎng) 1.6%，市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要 9.7 個(gè)月。

　　觀察歷史數(shù)據(jù)，2015 年 1 月份以來(lái)全國(guó) 100 城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌的趨勢(shì)不改。到了 2018 年，庫(kù)存走勢(shì)基本呈現(xiàn)了“上半年減少、下半年增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)。尤其是 9 月份庫(kù)存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢(shì)，10月份-12 月份繼續(xù)保持增長(zhǎng)。

　　橫向?qū)Ρ瓤矗?018 年三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。觀察歷史數(shù)據(jù)，2014 年下半年三、四線城市積極推進(jìn)棚改政策，去庫(kù)存周期指標(biāo)反應(yīng)迅速，從高位水平顯著到持續(xù)下滑，即從 2014 年 7 月份的需消化25 個(gè)月的歷史高位水平下滑到 2018年 8 月份的需消化 9 個(gè)月的歷史底部水平。而后受市場(chǎng)降溫、推盤(pán)節(jié)奏加快等因素影響，三、四線城市存銷比開(kāi)始反彈。目前來(lái)看，三、四線城市的存銷比探底已基本完成。

　　總體上，百城住宅庫(kù)存環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)4個(gè)月，庫(kù)存走勢(shì)正迎來(lái)拐點(diǎn)，年底正式步入上行通道。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018 年全年庫(kù)存先降后增，存銷比也有類似的走勢(shì)。上半年銷售行情還不錯(cuò)，去庫(kù)存效果也值得肯定。但到了下半年市場(chǎng)交易開(kāi)始降溫，房企高庫(kù)存壓力重現(xiàn)，這也倒逼相關(guān)房企積極降價(jià)。當(dāng)然對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，恰形成了一個(gè)相對(duì)好的購(gòu)房窗口期。

　　事實(shí)上，多數(shù)房企在2018年四季度開(kāi)始加快項(xiàng)目入市量，降價(jià)促銷也較為常見(jiàn)。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，2018 年 12 月份，100 個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為 6183 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 4.3%，同比增長(zhǎng) 19.8%。觀察歷史數(shù)據(jù)，12 月份推盤(pán)規(guī)模創(chuàng)下了歷史最高水平，次高水平則出現(xiàn)在 11 月份。

　　觀察 2018 年月度推盤(pán)數(shù)據(jù)，可以看出，總體上呈現(xiàn)了逐月增加的態(tài)勢(shì)。這也說(shuō)明房企推盤(pán)的意愿是比較強(qiáng)烈的。而且各地管控力度也明顯放松，所以這都會(huì)使得新增供應(yīng)不斷放量，尤其是部分高端樓盤(pán)。但當(dāng)樓盤(pán)密集入市時(shí)，房企也會(huì)因?yàn)闋I(yíng)銷壓力而主動(dòng)降價(jià)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年第四季度形成了相對(duì)多的住宅庫(kù)存。2019 年上半年，預(yù)計(jì)房企會(huì)把去庫(kù)存作為一項(xiàng)重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那么相關(guān)房企也依然會(huì)采取以價(jià)換量的策略，即定價(jià)方面不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)。