摘要：1月以來(lái)，北京土地市場(chǎng)已累計(jì)成交209億元。截至1月底，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站上掛牌的尚未成交經(jīng)營(yíng)性用地為14宗，合計(jì)起價(jià)起拍價(jià)達(dá)350億元左右。預(yù)計(jì)本周北京將出現(xiàn)一次土地出讓潮。值得注意的是，從供應(yīng)量土地類型來(lái)看，春節(jié)前供應(yīng)地塊以共有產(chǎn)權(quán)房為主。據(jù)北京市相關(guān)單位此前披露信息顯示，年內(nèi)北京仍將加大共有產(chǎn)權(quán)住宅供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2019年有望迎來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房集中入市的一年，包括即將入市、啟動(dòng)網(wǎng)上申購(gòu)以及正在開發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，未來(lái)北京潛在供應(yīng)量將達(dá)到4萬(wàn)套規(guī)模。一些共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在地段上也相對(duì)不錯(cuò)。隨著共有產(chǎn)權(quán)房在量與質(zhì)上的全面提升，原本在去年已陷入銷售困境的限競(jìng)房無(wú)疑將面臨純商品住宅和共有產(chǎn)權(quán)住房的兩面夾擊。在自身供應(yīng)量巨大的情況下，限競(jìng)房若要突圍必然在產(chǎn)品、價(jià)格、營(yíng)銷上頗下一番功夫。

　　共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目崛起

　　1月28日，北京分別位于懷柔區(qū)和通州區(qū)的兩宗地塊完成出讓。其中，懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)地塊被懷柔科學(xué)城以7.92億元的底價(jià)競(jìng)得，通州區(qū)馬駒橋地塊則被北投以14.35億元的底價(jià)收入囊中。

　　據(jù)了解，兩宗地塊均為共有產(chǎn)權(quán)地塊。懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)地塊銷售為2.56萬(wàn)元/平方米；通州區(qū)馬駒橋地塊售價(jià)為2.55萬(wàn)元/平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從供應(yīng)節(jié)奏上來(lái)看，當(dāng)前北京的土地供應(yīng)潮會(huì)持續(xù)，春節(jié)掛牌土地有望累計(jì)到500億元的規(guī)模。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，春節(jié)前將是共有產(chǎn)權(quán)房土地為主。按照目前的共有產(chǎn)權(quán)土地供應(yīng)情況來(lái)看，目前共有產(chǎn)權(quán)房樓盤正在逐漸形成規(guī)模，預(yù)計(jì)入市產(chǎn)品體量最高可能會(huì)達(dá)到4萬(wàn)套。

　　從北京土地供應(yīng)規(guī)劃上看，2019年北京土地出讓規(guī)模有望增大，“保障性”味道漸濃，而且未來(lái)北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐漸發(fā)生變化。不久前北京兩會(huì)上，北京市市長(zhǎng)陳吉寧作政府工作報(bào)告時(shí)表示：2019年北京將完成1200公頃住宅供地、建設(shè)籌集租賃住房5萬(wàn)套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬(wàn)套、完成棚戶區(qū)改造1.15萬(wàn)戶。

　　“今年還要繼續(xù)加大商品住房供應(yīng)，特別是共有產(chǎn)權(quán)住房�！睂�(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的計(jì)劃，北京市住建委主任徐賤云近日透露，年底前力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)已出讓土地的53個(gè)項(xiàng)目全面開工、啟動(dòng)網(wǎng)上申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房1.8萬(wàn)套以上。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2019年有望迎來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房集中入市的一年，包括即將入市、啟動(dòng)網(wǎng)上申購(gòu)以及正在開發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，未來(lái)北京潛在供應(yīng)量或?qū)��?duì)現(xiàn)有的樓市格局帶來(lái)沖擊。

　　新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　“共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目以往并沒(méi)有太入開發(fā)商的法眼”，由于只擁有部分產(chǎn)權(quán)而且位置較為偏遠(yuǎn)，屬于保障型產(chǎn)品，對(duì)限競(jìng)房不構(gòu)成威脅。但現(xiàn)實(shí)是，因?yàn)槿ツ昃蘖抗��?yīng)、產(chǎn)品同質(zhì)化明顯等因素影響，北京限競(jìng)房在去年陷入銷售停滯，而共有產(chǎn)權(quán)房已逐漸形成氣候。

　　在“70后”、“90后”政策下，中小戶型產(chǎn)品成為限競(jìng)房的產(chǎn)品主流。而這部分產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的消費(fèi)人群恰恰是剛需客群。但剛需客戶購(gòu)買力有限，對(duì)他們而言，限競(jìng)房?jī)r(jià)格一番難以染指。而具有購(gòu)買力和購(gòu)買需求的改善型客戶的目標(biāo)則是限競(jìng)房占30%的稀缺大戶型產(chǎn)品。這也是導(dǎo)致以小戶型為主的限競(jìng)房去化陷入困境的主要原因之一。為此，共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目供應(yīng)的增多很可能爭(zhēng)奪當(dāng)前市場(chǎng)上的剛需客戶。

　　首先從供應(yīng)數(shù)量上來(lái)看，按照目前共有產(chǎn)權(quán)土地供應(yīng)計(jì)劃以及前期出讓土地情況來(lái)看，年內(nèi)北京入市共有產(chǎn)權(quán)房至少將超過(guò)2萬(wàn)套，潛在總供應(yīng)套數(shù)可能達(dá)到4萬(wàn)套。而年內(nèi)，北京限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)5萬(wàn)套左右，從供應(yīng)體量上看，共有產(chǎn)權(quán)房與限競(jìng)房首次幾乎形成相持局面。而且在一些區(qū)域內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)房與限競(jìng)房等新增供應(yīng)幾乎達(dá)到了1：1的比例。

　　值得注意的是，這些即將入市的共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)中，亦有不少位于海淀、東壩等位置較好的項(xiàng)目。同區(qū)域內(nèi)，交通生活等配套資源類似的情況下，共有產(chǎn)權(quán)房一般低于限競(jìng)房單價(jià)至少1萬(wàn)元。雖然不是百分百產(chǎn)權(quán)，但巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓購(gòu)房門檻更底，必然使很多剛需客戶動(dòng)心。

　　限競(jìng)房如何突圍

　　一面是自身海量供應(yīng)，一面是對(duì)手夾擊，2019年北京限競(jìng)房日子會(huì)很難過(guò)。

　　2018年是北京限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)占據(jù)樓市主流的一年，然而與供應(yīng)井噴相比，低迷的成交凸顯限競(jìng)房的尷尬與失落。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2018年北京限競(jìng)房網(wǎng)簽率不到三成，中高端樓盤仍舊是北京樓市的成交主角。一方面，改善型需求在市場(chǎng)下行期間購(gòu)買力更為堅(jiān)挺，其對(duì)應(yīng)改善型需求的中高端樓盤必然受益。同時(shí)，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的背景下，購(gòu)房者對(duì)地段、配套、產(chǎn)品力與價(jià)格等方面呈現(xiàn)出均好性的產(chǎn)品需求更迫切。此外，中高端樓盤在價(jià)格上同樣受“限價(jià)”影響，甚至與周邊二手房形成 價(jià)格倒掛的局面，超值性也是購(gòu)房者愿意買單的重要原因。

　　由此，2019年，一面是中高端項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)，一面是共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的崛起，2019年限競(jìng)房將面臨雙面夾擊的窘境。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，限競(jìng)房若要在未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中突圍，在營(yíng)銷上“搶跑”與“差異”最為關(guān)鍵，但身處市場(chǎng)迷局中能夠做出準(zhǔn)確判斷，執(zhí)行堅(jiān)決，考驗(yàn)的是對(duì)大勢(shì)的前瞻預(yù)見(jiàn)、對(duì)客戶的獨(dú)到理解、對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)把控。

　　預(yù)計(jì)2019年是限競(jìng)房與中高端項(xiàng)目在成交占比上角力的一年。限競(jìng)房或?qū)⒗^續(xù)在價(jià)格上做文章，但更多還應(yīng)對(duì)產(chǎn)品定位以及對(duì)區(qū)域判斷有更精準(zhǔn)的把握。

　　事實(shí)上，了解到，目前相關(guān)媒體已有新規(guī)劃的限競(jìng)房項(xiàng)目一改此前高低配的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，導(dǎo)致的要么是剛需小戶型，要么是中高端大戶型的設(shè)計(jì)。而選擇推出市場(chǎng)上鮮有的面積為100平方米左右的四居產(chǎn)品作為主力，改變了此前產(chǎn)品過(guò)度同質(zhì)化導(dǎo)致的惡性競(jìng)爭(zhēng)。差異化定位或?qū)⒂兄�于�?xiàng)目的快速去化。