摘要：開(kāi)年一周，各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布2018年北京樓市數(shù)據(jù)。對(duì)于過(guò)去一年北京樓市的表現(xiàn)，八個(gè)字可以總結(jié)：供大于求、去化艱難。

       作為全國(guó)樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的城市，北京房企在2018年不僅經(jīng)歷了需求萎縮，也因?yàn)榇罅抗灿挟a(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房的集中入市導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇。

       據(jù)克而瑞近日發(fā)布的2018年北京房企權(quán)益榜&流量榜顯示，相比2017年，2018年北京房企無(wú)論權(quán)益金額還是流量金額均有不同程度下滑。而此前因自稱(chēng)“北京區(qū)域完成500億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)”的首開(kāi)在榜單中也并未顯現(xiàn)“龍頭”房企優(yōu)勢(shì)。

       2018北京房企權(quán)益&流量金額雙降 首開(kāi)流量金額未進(jìn)百億

       在2018年北京房企權(quán)益金額榜中，中海外、萬(wàn)科、首開(kāi)分別以170.08億、135.82億及134.54億的成交金額占據(jù)冠亞季軍的位置。

       在2018年北京房企流量金額榜中，萬(wàn)科、中海外、城建分別以205.65億、172.24億及134.88億的成交金額占據(jù)冠亞季軍的位置。

       2018年北京房企權(quán)益金額榜和流量金額榜排名都有明顯變化。權(quán)益榜中，中海外首次登頂，北京金茂、遠(yuǎn)洋、金地、中糧等房企也實(shí)現(xiàn)了排名的歷史性突破；流量榜中，萬(wàn)科首次登頂，中海外、城建、華潤(rùn)、金茂、金地、天恒、遠(yuǎn)洋等也取得了歷史最佳成績(jī)。

       但百億規(guī)模依然是決定房企能否入圍第一梯隊(duì)的門(mén)檻，在2018年北京房企權(quán)益金額榜中，前四強(qiáng)的中海外、萬(wàn)科、首開(kāi)和城建成交金額都超過(guò)了百億；流量金額榜中，萬(wàn)科、中海外、城建、華潤(rùn)、金茂成交金額超過(guò)了百億。

       在權(quán)益榜和流量榜中，房企們依然保持著強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，萬(wàn)科、首開(kāi)、城建、泰禾、首創(chuàng)等房企依然是品牌房企中毋庸置疑的第一梯隊(duì)，與其余房企拉開(kāi)著不小的差距。

       值得注意的是，2017年北京房企銷(xiāo)售金額榜排名第一的首開(kāi)在今年流量榜上公排名第七，全年成交金額87.66億元。權(quán)益榜中則位列第三，全年成交金額134.54億元。而無(wú)論是流量金額還是權(quán)益金額，都與首開(kāi)此前公布的北京區(qū)域500億元相差甚遠(yuǎn)。

       合作操盤(pán)爭(zhēng)規(guī)模 北京業(yè)績(jī)500億被疑造假

       2018年12月19日，首開(kāi)股份副總經(jīng)理田萌在北京區(qū)域品牌發(fā)布會(huì)上表示，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷(xiāo)售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右，達(dá)到500億元，完成2018年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。

       “首開(kāi)北京都500億元了，你都知道有哪些項(xiàng)目？”一位業(yè)內(nèi)人士反問(wèn)記者。

       在中原地產(chǎn)此前統(tǒng)計(jì)的2018年普通住宅+別墅成交金額（截止2018年12月24日）排名中可以看到，首開(kāi)的項(xiàng)目排名并不靠前。榜單中首開(kāi)參與項(xiàng)目包括首開(kāi)萬(wàn)科城市之光、首開(kāi)住總熙悅安郡，合計(jì)成交金額為40.18億元。

       值得注意的是，首開(kāi)在北京的項(xiàng)目多為聯(lián)合開(kāi)發(fā)，持股比例大多不高于51%。業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人士指出，首開(kāi)主要借助自己土地優(yōu)勢(shì)，合作開(kāi)發(fā)主要為了快速擴(kuò)張規(guī)模，少投入，降低風(fēng)險(xiǎn)�！艾F(xiàn)在聯(lián)合操盤(pán)，房企不按比例分?jǐn)傆?jì)算業(yè)績(jī)，重復(fù)計(jì)算業(yè)績(jī)的現(xiàn)象比較常見(jiàn)。”上述人士表示。

       另有業(yè)內(nèi)人士指出，在目前首開(kāi)公布的業(yè)績(jī)中，除了聯(lián)合操盤(pán)的按股份分?jǐn)倶I(yè)績(jī)沒(méi)有說(shuō)清楚之外，業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)口徑也存在疑問(wèn)�！笆前凑J(rèn)購(gòu)就計(jì)入還是簽約就算，認(rèn)購(gòu)算，是按多少首付計(jì)入？這些都不清楚�！�

       可以說(shuō)，在北京萬(wàn)科宣稱(chēng)2018年逆市增長(zhǎng)，市占率連續(xù)兩年保持第一；中海憑借中海寰宇天下單盤(pán)銷(xiāo)售額接近百億；泰禾也表示北京區(qū)域全年完成200億元銷(xiāo)售額的市場(chǎng)局面下，首開(kāi)自稱(chēng)北京完成500億元業(yè)績(jī)，令業(yè)內(nèi)猝不及防地懵圈了。

       北京業(yè)績(jī)藏“水份” 千億業(yè)績(jī)成色不足

       對(duì)于重倉(cāng)北京的首開(kāi)來(lái)說(shuō)，如果北京區(qū)域的業(yè)績(jī)存在水份，對(duì)整體業(yè)績(jī)也將帶來(lái)巨大影響，首開(kāi)千億業(yè)績(jī)又成色幾何呢？

       根據(jù)首開(kāi)股份2018半年報(bào)數(shù)據(jù)，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售308億元，同比下降20%，僅完成全年目標(biāo)30.8%。上半年僅新增5土地項(xiàng)目，新增土地建面50萬(wàn)方，同比下降82%。企業(yè)營(yíng)收上漲57%，但毛利率與凈利率雙雙下滑。

       時(shí)值當(dāng)時(shí)，諸多媒體對(duì)老牌國(guó)企進(jìn)軍千億的年度目標(biāo)表示擔(dān)憂。就在2018年11月份，首開(kāi)距離千億目標(biāo)還差了200億元。因此，首開(kāi)在2018年12月中旬宣布協(xié)議銷(xiāo)售額將第一次跨過(guò)1000億元門(mén)檻，立即引發(fā)出業(yè)界質(zhì)疑。“這確實(shí)有些夸張，在北京市場(chǎng)及全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷的情況下，即使沖刺也難以達(dá)到�！币晃环科笕耸勘硎�，除了業(yè)績(jī)?cè)旒�，找不到更合理的解釋�?/p>

       事實(shí)上，根據(jù)克而瑞公布的2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜顯示，首開(kāi)股份流量金額為990.2億元，排名僅第31，權(quán)益金額731.2億元，排名第33。