摘要：先有山東省菏澤市取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓期限，后有廣州市松綁商服類物業(yè)，明確2017年3月30日前土地出讓項目不再限定限售對象，可售個人。與此同時，湖南省衡陽市關(guān)于限價令撤銷“一日游”的操作，同樣被市場報以高度關(guān)注。

       “對于三線、四線城市來說，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)的案例，有望進一步增多�！弊蛉眨�中國銀行國際金融研究所研究員李赫表示，首先，2018年上半年，三線、四線城市房地產(chǎn)亂象導(dǎo)致房價上漲過快，已經(jīng)在需求端過度消耗了未來購房者的購買力，再加上棚改政策調(diào)整導(dǎo)致供給端也出現(xiàn)下滑，因此，供需兩端同步走弱或成為部分三線、四線城市政策松綁的主要原因；其次，對于遵義、瀘州等人口凈流出的三線、四線城市來說，如果沒有政策方面的調(diào)整，未來很難持續(xù)吸引外來人口以及購房者在本地定居；最后，在“穩(wěn)房價”的背景下，由于目前三線、四線城市房價下降壓力較大，要想穩(wěn)住房價，勢必要在政策上做出一些微調(diào)。

       “要想弄清房地產(chǎn)調(diào)控政策未來會在哪些方面進行調(diào)整，首先要清楚地方政府對哪些政策有自由裁量權(quán)。”李赫認為，由于限購、限價、限售及規(guī)定社保繳納年限等政策是由地方政府自行規(guī)定，此類政策很有可能是調(diào)控政策松綁的首要出發(fā)點。

       除限價措施有望放松外，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱，信貸政策和限商政策也有望出現(xiàn)不同程度的微調(diào)。

       蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍表示，兩類城市有望獲得政策松綁許可：一是地方財政收入、地方債務(wù)償還對房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出讓金收入依賴程度較高的城市；二是經(jīng)過本輪樓市調(diào)控后，一些房地產(chǎn)交易、土地出讓下降程度過大的城市，這類城市一般集中在三線、四線城市，在前期“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控政策引導(dǎo)下，被迫采取了不符合自身樓市發(fā)展狀況的城市。

       值得關(guān)注是，盡管目前一線、環(huán)一線及部分熱點二線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回調(diào)，但李赫認為，由于此類城市多表現(xiàn)為人口持續(xù)流入或有一定數(shù)量的人口基數(shù)，且剛需購買力較強，所以，預(yù)計政策松綁可能性較低。

       住房租賃市場或跟進三大利好舉措

       去年12月22日，國務(wù)院正式對外發(fā)布《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》，其中規(guī)定住房租金專項附加扣除尤其引人關(guān)注。對于租房者而言，住房租金專項附加扣除或可幫其減免數(shù)百元的個稅，這無疑是給租房者一個大大的新年紅包。

       那么今年住房租賃市場還將有哪些措施跟進？上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，對于今年租賃市場來說，有可能出現(xiàn)較大的動作或?qū)Ⅲw現(xiàn)在以下幾點：一是租賃市場的同權(quán)動作會增加，即各類和教育配套等有關(guān)的政策內(nèi)容會比較多。二是租賃市場的用地供給會增加，尤其是集體建設(shè)用地的配建。三是租賃市場的發(fā)展會強調(diào)需求導(dǎo)入，類似租金補貼等。

       根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年至2018年多家銀行與開發(fā)商投入租賃市場數(shù)千億元資金。“過去兩年中，租賃市場持續(xù)被關(guān)注。近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也提及了補齊租賃住房短板。因此從市場趨勢看，租賃作為政策鼓勵的房地產(chǎn)發(fā)展方向，涉足的資本與開發(fā)商或?qū)⒃?019年繼續(xù)大幅度增加�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

       對于后續(xù)租賃市場的變化，嚴躍進表示，風險方面需要警惕空置率增加，同時也要關(guān)注部分收購房源項目租金上漲過快等現(xiàn)象。此外，從大趨勢看此類租賃市場的發(fā)展，后續(xù)政策鼓勵政策和引導(dǎo)政策會越來越多。

       同時，住房租賃市場還面臨著居住價格過高的問題，對此，嚴躍進認為，過去對租賃市場的居住價格管控較少，如今發(fā)展租賃市場已成為今年政策調(diào)控的熱點，所以在物價上漲的情況下，住房租賃價格應(yīng)從民生角度進行把控。并且租賃房屋的安全質(zhì)量監(jiān)管也將是今年住房租賃市場的工作重點，應(yīng)盡快出臺明確的法律依據(jù)和合適的監(jiān)管主體。

       以北京為例，對于出租房屋的質(zhì)量，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》明確提出：出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。

       此外，張大偉還表示，租賃市場調(diào)控還將持續(xù)，建立“租售同權(quán)”的住房制度，不僅僅是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一。還要鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，這些都是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，有助于避免房地產(chǎn)市場的大起大落，減少非理性購房需求。