摘要：近日，仲量聯(lián)行在廣州發(fā)布最新研究報告《中國長租公寓市場：新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇》。報告主要研究分析了中國的集中式長租公寓 （以下稱“長租公寓”）并指出：中國的長租公寓市場近年來在政策和市場的雙重作用下迅速發(fā)展，但與成熟市場的表現(xiàn)仍有一定差距，未來進(jìn)一步邁向成熟還將有賴于多重因素的改善。中國的長租公寓投資目前市場化程度還比較低，但未來在基本面、政策和參與主體等多方因素的共同推進(jìn)下有望迎來新一輪機(jī)遇。

       值得注意的是，從區(qū)域來看，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展利好廣深長租公寓市場。以廣州為例，截至2018年上半年，廣州長租公寓開業(yè)項目數(shù)量約為87個，總體量為19200套，除了全國性的連鎖品牌，本地公寓品牌和房企開發(fā)商表現(xiàn)趨向活躍，地鐵沿線區(qū)域的長租公寓興起。

       長租公寓市場快速發(fā)展

       中國的住房租賃市場是一個服務(wù)于超過2億人口、年租金規(guī)模過萬億元的市場。近十年間，中國的流動人口進(jìn)一步向一二線城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長等特點。仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)姚耀指出：“由于傳統(tǒng)散租市場存在租期不穩(wěn)定、信息不對稱等諸多痛點，長租公寓市場近年來在人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、購房門檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發(fā)展�！�

       仲量聯(lián)行對北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的長租公寓市場進(jìn)行了調(diào)研，截至2018年上半年，六個城市已開業(yè)長租公寓總存量約為13.5萬套，存量目前仍較為有限；從未來供應(yīng)看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預(yù)計至2022年底，六個城市建成并投入運營的長租公寓將達(dá)75.6萬套。未來不同城市的長租公寓物業(yè)所有權(quán)將呈現(xiàn)不同模式：上海、北京和深圳的長租公寓物業(yè)所有權(quán)將凸顯地方國企的帶動和引領(lǐng)作用；杭州、廣州和成都的物業(yè)所有權(quán)則將大部分集中在開發(fā)商手中。

       結(jié)合自身特色以及成熟市場經(jīng)驗，中國的長租公寓發(fā)展可分成4個不同的周期階段。在過去的三年里，長租公寓在中國的主要城市迅速從“引入期”邁入“發(fā)展期”末端。但是，市場何時能真正度過“快速成長期”，并進(jìn)入“成熟期”，則取決于諸多條件。仲量聯(lián)行認(rèn)為宏觀基本面、租客權(quán)利保障、資產(chǎn)可得性及價格、金融與稅收以及市場透明度這五大因素將會成為中國長租公寓市場下階段發(fā)展的助推器。

       長租公寓投資將迎新機(jī)遇

       在美國和日本等成熟市場，長租公寓已是一項成熟的投資級資產(chǎn)，其投資表現(xiàn)具有長期穩(wěn)定的租金回報且抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)、投資回報率高、良好的資產(chǎn)流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。

       在中國，長租公寓尚屬新興的另類資產(chǎn)，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。

       今年8-10月，仲量聯(lián)行針對30家有意向或已經(jīng)投資中國長租公寓市場的國內(nèi)外主要投資機(jī)構(gòu)（基于資產(chǎn)層面投資）進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示：考慮投資長租公寓的資本以中長線為主，強(qiáng)勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因；資產(chǎn)價格過高成為目前市場最大挑戰(zhàn)；機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的未來市場風(fēng)險是租金和流動性；投資者對于未來5年長租公寓資本化率走勢預(yù)期平穩(wěn)或小幅下降。

       “中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對短缺，”姚耀補(bǔ)充道，“隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇�！�

       廣深長租公寓發(fā)展前景良好

       作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市之一，廣州正源源不斷吸引大量外來勞動人口，為租房市場帶來穩(wěn)定需求。廣州的長租公寓興起于2015年，并在2016-2017年的兩年間迎來爆發(fā)式增長。截至2018年上半年，廣州長租公寓開業(yè)項目數(shù)量約為87個，總體量為19200套，公寓品牌13個。除了全國連鎖品牌，廣州本地公寓品牌運營商和房企開發(fā)商在市場中表現(xiàn)活躍。

       總體來看，未來廣州租賃需求將受惠于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不斷增長的辦公需求，長租公寓的市場發(fā)展前景良好。廣州長租公寓未來運營主體主要為房企開發(fā)商，他們在土地獲取、住房建設(shè)與改造方面具有相對優(yōu)勢。

       而深圳長租公寓市場自2016年來進(jìn)入爆發(fā)期，主要以房地產(chǎn)開發(fā)商和公寓運營商為主。房源大多來自人口聚集、交通便利的原工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)以及城中村改造和翻新。城中村在深圳住宅總量中占比較大，是租賃市場的主要供應(yīng)。政府和房企都積極參與到城中村改造中，未來也將會吸引更多機(jī)構(gòu)進(jìn)入，深圳城中村公寓改造具有較大的市場空間。

       仲量聯(lián)行華南區(qū)投資部總監(jiān)盧盛也指出，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，廣深港高鐵的開通使港澳與珠三角城際網(wǎng)瞬間形成了一小時、兩小時的經(jīng)濟(jì)生活圈，大大增強(qiáng)了大灣區(qū)內(nèi)人才的流動性，長租公寓為流動人才提供了靈活便利的租賃選擇，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展將進(jìn)一步利好廣深地區(qū)的長租公寓市場。