摘要：年關(guān)將至，2018年已經(jīng)余額不足，在僅剩的十余天里，山東省菏澤市爆出了放松限售的新聞，這也使得菏澤成為了今年樓市高壓下，首個政策有所放松的城市。聯(lián)想到之前多位經(jīng)濟學(xué)家發(fā)表的2019年二季度樓市將回溫的預(yù)言，很多人開始擔心，逐漸轉(zhuǎn)涼的樓市下一步該何去何從？對此，多位市場觀察家和分析師在接受相關(guān)媒體采訪時表示，2018年堪稱樓市調(diào)控最為嚴厲的一年，調(diào)控效果也在逐漸顯現(xiàn)，從一線二線到三線四線，樓市都出現(xiàn)了降溫的趨勢，菏澤的放開限售只是一城一策指導(dǎo)下，地方上根據(jù)實際情況做出的調(diào)整，并不能代表著政策松動和樓市回暖。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計明年樓市，量增價穩(wěn)將是主要趨勢。

       最嚴厲調(diào)控年 北京庫存量上漲近三成

       在過去的很多年里，關(guān)于樓市調(diào)控的政策，經(jīng)常有史上最嚴的說法，然而，到2018年底回首看來，2018年生效的調(diào)控政策，無論是波及面的廣度還是政策執(zhí)行的嚴厲程度，都超過了過去任何一輪的樓市調(diào)控。

       根據(jù)統(tǒng)計，2018年以來，全國陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達444次，預(yù)計全年在450次左右，刷新歷史紀錄。與2017年相比，年內(nèi)調(diào)控政策出臺次數(shù)同比漲幅高達75%。

       2018年也成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

       其中北京，在公積金新政實施后，成為了全國調(diào)控政策最嚴厲的城市之一。樓市成交數(shù)據(jù)可以反映調(diào)控對于京城樓市的影響。

       根據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，北京市住宅新增供應(yīng)37787套，同比上漲56%；但供應(yīng)的大幅增加并沒有帶動成交量的上升，整個前11個月，北京樓市住宅成交22014套，同比下降了3%；成交面積290.78萬平方米，同比下降14%；成交金額1437.59億元，同比下降5%；房子從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向了供大于求。受這樣的成交拖累，北京樓市庫存量再次攀高，目前存量67947套住宅，同比上漲28%，近三成。

       樓市涼涼 全國范圍成交下降

       根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年樓市的轉(zhuǎn)折發(fā)生在8月份，首先是一線城市量價齊跌，然后二三四線快速跟進。雖然八九月份數(shù)據(jù)，因為政策效用遲滯，使得房價繼續(xù)上漲，但到金九銀十，就體現(xiàn)得非常明顯了。

       最直接的結(jié)果是，二十年以來，樓市度過了一個史上最慘淡的金九銀十，黃金周期間，全國各地的樓市成交極其慘淡，而且，因為開發(fā)商降價促銷，引發(fā)了部分業(yè)主維權(quán)。

       而另一方面，各地土地市場頻繁爆冷，很多地方拍地現(xiàn)場門可羅雀，甚至連報名的房企都沒有。

       根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，一二線城市住宅土地年內(nèi)流標的總數(shù)達到282宗，創(chuàng)下近六年來的最高紀錄，同比上漲了143%。三四線城市的土地流拍更加嚴重，住宅土地流標的數(shù)量達到944宗，同比上漲了23%。一二線和三四線城市加起來，前11個月，住宅土地流標合計達1126塊。

       11月份，無論是統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，還是第三方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，基本上，全國樓市是跌聲占主，雖然還有部分三四線城市依然在上漲，但上漲幅度明顯減弱，頹勢已現(xiàn)。

       上周發(fā)布的統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個大中城市房價統(tǒng)計依舊保持一個降溫的趨勢。全國監(jiān)測的70個大中城市中有17個城市的二手房價格出現(xiàn)了下跌，環(huán)比10月增加了3個，這就說明目前市場上的二手房價格下跌有擴大的趨勢，而且從北、上、廣、深四個一線城市來看，這四個一線城市的二手房價格跌幅也都出現(xiàn)了擴大。二手房價格和一線城市的表現(xiàn)都能作為樓市未來走勢的一個重要分析點，所以現(xiàn)在二手房價格下跌城市增多以及一線城市房價跌幅擴大都表示樓市在繼續(xù)保持降溫。

       從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)可以明顯看出11月除了一線城市的二手房價格保持下跌之外，其他的二三線城市的二手房價格下跌的城市也變多了，這也是一個樓市變穩(wěn)定的信號。

       58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對北青報記者表示，從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，11月房價保持了一定穩(wěn)定性，但降溫的態(tài)勢依然在延續(xù)，一線城市二手住宅繼續(xù)降溫，二線城市環(huán)比漲幅持平，三線城市環(huán)比漲幅回落，二三線城市則繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢， 從區(qū)域來看，東部城市房價降溫明顯，而中西部城市房價則相對穩(wěn)定。

       張波補充道，雖然樓市整體在降溫，但并不是寒冬。從統(tǒng)計發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，11月15個熱點城市房價下降的城市為3個，僅比上月增加1個。從58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的購房者信心指數(shù)來看，11月結(jié)束了連續(xù)4個月的環(huán)比下跌轉(zhuǎn)為上升0.4％，有51.0％的購房者認為政府不會繼續(xù)調(diào)控和抑制房價上漲。這表明，在房價漲跌這個問題上，無論是購房者還是行業(yè)從業(yè)者都變得更為理性，市場情緒也表現(xiàn)得有所回溫。