摘要：還有半個多月的時間，2018年度開發(fā)商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開發(fā)商年底沖刺的動作可謂十分“高調(diào)”。僅以北京市場來說，幾個受關(guān)注度較高的限競房項目都有了動作，像南二環(huán)項目佑安府不久前剛剛?cè)胧�，西三環(huán)的西城天鑄也預(yù)計在12月中旬開盤，永定門外的永定府項目的售樓處也掛上了招牌，落戶西單置地新座首層。不僅如此，共有產(chǎn)權(quán)房也在年底迎來了供應(yīng)高峰，包括西四環(huán)長安街附近的項目，海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房都開始選房，開發(fā)商回款沖刺思路愈加明顯。

       根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，銷售破千億的房企已經(jīng)達到了25家。但這并不意味著開發(fā)商整體狀況樂觀，相反，許多房企的銷售增長是依靠上半年二三線城市的突飛猛進，而下半年開始，銷售增長速度已顯著放緩。許多房企的日子并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么好過，甚至業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來將有大量的房企將退出房地產(chǎn)市場。

       年底集中推盤沖刺

       11月的最后一天，期待已久的佑安府項目開始了選房，這個位于南二環(huán)的項目以9萬元左右的價格開盤，本身開盤價格已經(jīng)低于周邊昆侖域的最新房源，而且還有89平方米的兩居室可供選擇。但遺憾的是，這個曾被認(rèn)定將日光的項目，實際上開盤當(dāng)天并沒有日光，仍有部分戶型可選。

       佑安府之后，位于豐臺區(qū)西局的西城天鑄也傳出了結(jié)束驗資，12月中旬開盤的消息，這個有港資九龍倉開發(fā)的項目，周圍均是像西府大院、西宸原著這樣的頂級豪宅。

       不僅是限競房，共有產(chǎn)權(quán)房也在年底迎來了爆發(fā)期。西四環(huán)共有產(chǎn)權(quán)房玉景陽光即將公開搖號，均價35000元/平方米。該項目位于石景山區(qū)玉泉西一路（長安街以北），一直以來都以長安街旁的共有產(chǎn)權(quán)房作為宣傳口號。項目共452套，通過購房資格審核家庭達11864戶。此外，海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房永靚家園也要選房了，時間定于2018年12月19日至24日，一共2000多套。

       一時間，一度稀缺的房子，稀缺的位置，在2018年里好像處處過剩。

       北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，限競房已經(jīng)入市項目31個，共41期，合計提供了19327套住宅，但目前的網(wǎng)簽只有3693套，刨去網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比實際簽約要滯后的因素，從平均數(shù)據(jù)看，實際銷售也只去化了40%左右。

       而共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)更多，數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房年內(nèi)多達29個項目，提供房源32446套。也就是比2017年5個項目3752套上漲了765%。

       不難看出，北京樓市的新房供應(yīng)在2018年徹底進入供應(yīng)井噴時代，共有產(chǎn)權(quán)、限競房的大量入市，使得市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供應(yīng)增加，庫存開始明顯上漲。

       開發(fā)商搶收 已有25家房企業(yè)績超千億元

       頂著庫存增加的壓力，房企依舊開啟了搶收業(yè)績，加速推盤的節(jié)奏，試圖在最終盤點來臨之前，讓業(yè)績表更好看一些，也好“過年”。

       不僅是北京項目開始集中入市，全國各主要城市的住宅項目也紛紛增加了供應(yīng)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《11月份全國40城住宅成交報告》顯示，11月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%，同比增長20%。

       分城市來看，11月份，一線城市成交面積環(huán)比持平，同比下降11%；二線城市成交面積環(huán)比增長16%，同比增長18%；三四線城市成交面積環(huán)比下降1%，同比增長33%。2018年前11個月，40城累計成交面積同比增長8%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。其中一線城市累計同比下降9%，二線城市累計同比小幅增長4%；三四線城市累計同比增長26%。

       業(yè)內(nèi)人士表示，臨近年底，部分開發(fā)商加速推盤，但11月份，40城成交量未出現(xiàn)特別明顯的增長，下行趨勢依舊未改。

       不過，在這樣的搶收勢頭下，房企的業(yè)績報表明顯好看了。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，截至11月底，銷售額超千億的房企已經(jīng)有25家，已經(jīng)超過了去年。其中碧桂園、萬科與恒大均超5000億元，3家企業(yè)銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000億-5000億的企業(yè)共22家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍光發(fā)展兩家企業(yè)本月首次跨入千億陣營。500億-1000億的企業(yè)有27家，銷售額均值為675.8億元；100億-500億的企業(yè)銷售額均值為317.7億元；前100名的房企門檻升至236.3億元。

       不過，值得注意的是，業(yè)績增長并不意味著開發(fā)商整體狀況樂觀，相反，許多房企的銷售增長是依靠上半年二三線城市的突飛猛進，而下半年開始，銷售增長速度已顯著放緩。

       難改資金壓力大的現(xiàn)實 90%中小房企或退出地產(chǎn)項目

       今年下半年以來，受困于市場轉(zhuǎn)冷，房企并購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。上市公司方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來，上市公司共計發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購，披露交易規(guī)模達到489億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會超過30家，同比去年幾近翻倍。其他各梯隊的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業(yè)集中度進一步提升。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場朝著“寡頭化”趨勢發(fā)展，90%的中小房企將會退出地產(chǎn)項目。到2020年，20強房企可能將會占據(jù)市場份額的60%以上。

       Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，目前已經(jīng)有20家房企公布了全年業(yè)績預(yù)告，這20家房企主要為中小房企。預(yù)計預(yù)喜的企業(yè)數(shù)目達到了11家，占比僅為55%。整體來看，項目儲備豐富的房企業(yè)績?nèi)匀槐憩F(xiàn)良好，深深房A、廣宇集團、金科股份等公司預(yù)計全年凈利潤同比增速均接近或超過50%以上。而部分項目儲備不足或項目交付時間不確定的房企則面臨業(yè)績增速下降或下滑的風(fēng)險。中房股份預(yù)計全年業(yè)績首虧，主要是由于公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少。

       對此，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷近日在北京參加論壇時就預(yù)計，未來房地產(chǎn)市場將迎來寡頭時代。他認(rèn)為，從2017年起，房企之間的并購與競爭還是分散的競爭，低集中度的競爭，但在2018年之后，到2020年，房地產(chǎn)市場將迎來一般寡占型的競爭，行業(yè)資源將向排名前二十甚至前十的企業(yè)集中。