摘要：11月26日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，中國東方電氣集團(tuán)擬將四川東電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，價(jià)格為7185.21萬元。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，A股市場上，有不少上市公司正紛紛出手房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，實(shí)現(xiàn)“去地產(chǎn)化”。在地產(chǎn)火熱的時(shí)候，上市公司都爭相布局，但在趨勢發(fā)生改變時(shí)，又紛紛選擇退出。還有房企將物業(yè)拆分上市，成為業(yè)績的新抓手。有分析預(yù)計(jì)，到2022年末，物業(yè)服務(wù)總規(guī)�？蛇_(dá)到1萬億元。

       “前幾年，房地產(chǎn)利潤空間大，很多上市公司涉足，合資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但這兩年，行情變了，大家就紛紛退出來。這是上市公司典型的追逐熱點(diǎn)。”一位長期跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的券商分析師對廣州日報(bào)全媒體記者表示。根據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)，最近出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司明顯增加，其中，僅北京產(chǎn)權(quán)交易所10月份以來出售的房產(chǎn)就達(dá)到32起。多家非地產(chǎn)類上市公司也紛紛去地產(chǎn)化。

       非地產(chǎn)主業(yè)類企業(yè)

       紛紛“去地產(chǎn)化”

       11月23日，神火股份發(fā)布公告稱，為調(diào)整、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，聚焦主業(yè)，提升公司核心競爭力，該公司擬以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式向神火集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持光明房產(chǎn)100%股權(quán)。截至目前，神火集團(tuán)持有神火股份24.21%的股權(quán)，為上市公司控股股東。同時(shí)，惠天熱電也表示，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓惠天房地產(chǎn)51%的股權(quán)，掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)不低于9138萬元。此外，寧波富達(dá)擬39.67億元轉(zhuǎn)讓城投置業(yè)100%股權(quán)、寧房公司74.87%股權(quán)和賽格特60%股權(quán)；新疆天業(yè)4689萬元向控股股東轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)子公司。

       這些上市公司中，不少是在過去幾年房地產(chǎn)行情高漲中涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而如今轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)公司或項(xiàng)目的理由基本面都是為了“推進(jìn)主業(yè)”。其中，神火股份表示，2013年，為抓住國家推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的機(jī)遇，出資2.28億元受讓神火集團(tuán)所持光明房產(chǎn)100%股權(quán)。而目前為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、聚焦主業(yè)，又將光明房產(chǎn)100%股權(quán)以4.15億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給神火集團(tuán)�；萏鞜犭娨步忉尫Q，出售房地產(chǎn)公司，目的是剝離非主業(yè)板塊，集中資源全力推進(jìn)主業(yè)。

       “這些上市公司參與或設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模都比較小，在行業(yè)上升周期中，往往能為公司帶來不錯(cuò)的回報(bào)。但如果在行情調(diào)整周期中，又很容易成為主業(yè)的拖累。這也是上市公司近期紛紛出售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要原因。主要還是賺錢效應(yīng)沒有以前那么好了�！鄙鲜鋈�商分析師認(rèn)為。在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目中，光明房產(chǎn)歸屬于母公司所有者凈資產(chǎn)為負(fù)1.37億元，今年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤虧損2647.14萬元。

       房企分拆旗下物業(yè)穩(wěn)定業(yè)績

       11月26日，佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)開始公開招股，并計(jì)劃于2018年12月6日在港交所掛牌交易。值得注意的是，當(dāng)前環(huán)境下，非房地產(chǎn)主業(yè)公司通過出售項(xiàng)目股權(quán)去地產(chǎn)化。而以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)也通過各種途徑去地產(chǎn)化，除了更名之外，紛紛將旗下物業(yè)拆分上市，成為新的穩(wěn)定業(yè)績來源。

       根據(jù)佳兆業(yè)公告，其物業(yè)集團(tuán)本次準(zhǔn)備發(fā)行共計(jì)3500萬股，其中90%為國際發(fā)售，10%為公開發(fā)售，另有不超過15%超額配股權(quán)，每股發(fā)行價(jià)區(qū)間為9.08港元至10.88港元。按照將全球發(fā)售的股份數(shù)目及發(fā)售價(jià)范圍計(jì)算，佳兆業(yè)物業(yè)的市值將達(dá)12.71億港元至15.23億港元。預(yù)計(jì)在扣除包銷費(fèi)用及傭金和全球發(fā)售相關(guān)的其他估計(jì)開支后，全球發(fā)售的所得款項(xiàng)凈額約為2.8億港元。

       數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，佳兆業(yè)物業(yè)已成立146家辦事處，覆蓋中國12個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的37個(gè)城市，為住宅小區(qū)內(nèi)約16萬個(gè)物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務(wù)。

       而佳兆業(yè)物業(yè)也是繼碧桂園、雅居樂、新城集團(tuán)后，成為今年第四家分拆物業(yè)板塊赴港上市的房企。目前在香港上市的物業(yè)公司還有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、祈福生活服務(wù)、綠城服務(wù)、浦江中國等。

       “拆分物業(yè)上市，也是房企尋求另一種融資的途徑。而且收入穩(wěn)定，有望成為未來房企收入的一個(gè)亮點(diǎn)�！睆V州一位不愿透露身份的房企人士認(rèn)為。他認(rèn)為，特別在大城市，居民對物業(yè)管理的要求越來越高，專業(yè)化的物業(yè)管理公司受到歡迎，無論是穩(wěn)定性，還是增長空間，物業(yè)領(lǐng)域都具有一定的想象空間。因此，不排除包括萬科、保利、招商等在內(nèi)的A股龍頭房企未來也將物業(yè)資產(chǎn)重新上市。

       根據(jù)中信證券分析師的數(shù)據(jù)，今年上半年，萬科物業(yè)營業(yè)收入超過45億元，毛利率為17.3%。保利物業(yè)同期營業(yè)收入接近20億元，毛利率為21.9%。海通證券行業(yè)分析師涂力磊指出，隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體市場空間逐步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)到2022年末總規(guī)�？蛇_(dá)到1萬億元。目前還正處在擴(kuò)張期。