摘要：房企紛紛通過債市或者票據(jù)融資，融資成本一路上調(diào)。分析稱，目前房地產(chǎn)市場整體銷售平穩(wěn)，為了應(yīng)對不斷提升的杠桿率，房企或?qū)⒎啪從玫兀�加速項目資金回籠，降低財務(wù)風險。

       20日，時代中國公告稱，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%。19日中國恒大稱，其間接全資附屬公司也將發(fā)行10美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11%。值得注意的是，近期房企密集通過債市和票據(jù)市場融資解渴。融資利率持續(xù)上升，最高接近14%。

       時代中國稱，本次票據(jù)發(fā)行總額3億美元，已與國泰君安國際、UBS、德意志銀行等機構(gòu)就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議。時代中國表示，公司將尋求票據(jù)于聯(lián)交所上市，并擬將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用作其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營運資金用途。另一家上市房企，富力地產(chǎn)近期的融資更是受到市場的關(guān)注。在今年已發(fā)債750億元又宣布在港股融資100億港元的計劃，這也是該公司自2005年上市以來的首次增股再融資。

       有統(tǒng)計顯示，今年四季度以來，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月15日，龍湖企業(yè)拓展集團連續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請計劃，分別為55億元的公司債券以及50億元規(guī)模的住房租賃專項債券。同日，合景泰富發(fā)布公告稱，其將平價發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)。另外，華夏幸福、陽光城、華遠地產(chǎn)等上市房企均在11月份公布再融資方案。統(tǒng)計顯示，今年10月份，房企再融資方案已經(jīng)明顯增多，包括萬科、碧桂園、陽光城、新城控股等都未落下。

       “開發(fā)商最近這么密集地融資，在這幾年還是比較少見的，背后反映資金需求缺口很大，一方面項目開發(fā)是自有資金比例大幅提升，需要錢；另一方面，前期的債務(wù)到期兌付也需要大量的資金�！币晃徊辉竿嘎渡矸莸姆科笕耸繉τ浾弑硎�。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1~10月份，開發(fā)商自籌資金增長10.8%。另外，億翰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。

       近期房企再融資，不僅數(shù)量攀升，利率也水漲船高，最高年化利率接近14%。行業(yè)人士認為，如此高的成本，如果回款不利，很容易形成新的債務(wù)風險。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值。相比境內(nèi)市場，境外融資成本更高，有房企融資利率為13.75%。

       拿地或放緩并積極促銷

       “現(xiàn)在房企雖然融資渠道似乎打開，但成本上升快也會帶來新的壓力，因為不是股權(quán)融資，還是借債還錢，如果銷售回籠資金放緩，杠桿率反而增加�！鄙鲜龇科笕耸勘硎�。因此，也有機構(gòu)人士對記者分析指出，在房企借債加杠桿的過程中，必須增加現(xiàn)金流的儲備，積極促銷實現(xiàn)項目資金回籠。

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，目前資金成本壓力不斷加大，是很多房企的共識，“這也要求房企主動降低資金風險，一方面是放緩拿地節(jié)奏和積極促銷，另一方面是積極尋找新的融資渠道�！�

       國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，今年前十個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長15.3%，增速比前三季度回落0.4個百分點；土地成交價款增速回落2.1個百分點。其中萬科發(fā)布銷售簡報，10月份新增項目11個，需支付權(quán)益款項87.6億元，環(huán)比下降27%。而7月~9月新增項目分別為33個、20個和14個，權(quán)益地價款分別為254.38億元、164.41億元和120.01億元。

       在促銷回籠資金方面，根據(jù)了解，今年四季度部分開發(fā)商也加快了推盤力度，特別是具有交通優(yōu)勢的樓盤，如地鐵+物業(yè)模式正在成為部分房企轉(zhuǎn)型升級的抓手。“從目前來看，放緩拿地可以節(jié)約成本支出，但作為開發(fā)商，有好的地塊，還是要拿。因此，銷售回籠資金的意義就更明顯。如果高債務(wù)成本之下，項目資金回籠慢，很容易帶來新的財務(wù)風險。”上述這位房企人士認為。