摘要：陰雨連綿的天氣為上海進(jìn)博會(huì)增添了別樣色彩，但這并沒(méi)有阻擋進(jìn)博會(huì)的熱情。超過(guò)200家企業(yè)在這里展示了他們最新最優(yōu)秀的成果。根據(jù)進(jìn)博局新聞中心信息，截至目前，智能及高端裝備、消費(fèi)電子及家電、服務(wù)貿(mào)易等成為最受關(guān)注的展區(qū)；而最受歡迎的展品更是涉及到人工智能、智能家居、移動(dòng)設(shè)備、工業(yè)自動(dòng)化與機(jī)器人等多個(gè)領(lǐng)域。

    在進(jìn)博會(huì)上，房地產(chǎn)行業(yè)著墨并不多。保利、綠地等是為數(shù)不多在會(huì)展方面展露的房企。公開信息顯示，保利集團(tuán)進(jìn)博會(huì)簽約5個(gè)項(xiàng)目，涉貴金屬、酒店、文化等多領(lǐng)域；而綠地集團(tuán)則與世界知名的專業(yè)會(huì)展組織和場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)商——巴塞羅那國(guó)際展覽中心簽訂戰(zhàn)略協(xié)議。在進(jìn)博會(huì)上，文化和旅游也備受關(guān)注。

    這或許也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型一個(gè)縮影。當(dāng)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的十字路口，投資美好生活成為地產(chǎn)商角逐新時(shí)代最好的戰(zhàn)場(chǎng)。而存量市場(chǎng)也將迎來(lái)備受關(guān)注的時(shí)代。

    利好商業(yè)地產(chǎn)

    首屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“進(jìn)博會(huì)”）不僅提供貨物和服務(wù)交易，而且承載了國(guó)家形象展示、全球性重大問(wèn)題探討等多重功能，將成為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)全球化的公共平臺(tái)。

    仲量聯(lián)行認(rèn)為，進(jìn)博會(huì)釋放出的積極信號(hào)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)正面影響。

    仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“貿(mào)易摩擦背景下，一些外企可能暫時(shí)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)并不十分確定，但進(jìn)博會(huì)釋放出的開放信號(hào)，將會(huì)促使這些企業(yè)繼續(xù)看好中國(guó)市場(chǎng)前景。這樣的信號(hào)不僅會(huì)吸引更多的企業(yè)入華投資，對(duì)于那些已經(jīng)進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)的企業(yè)而言也具有非同一般的意義，他們?cè)跀U(kuò)大規(guī)模和辦公使用面積時(shí)將更有底氣，這必然會(huì)為辦公樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)大量新增需求�！�

    進(jìn)博會(huì)的舉辦地位于上海虹橋商務(wù)區(qū)。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，大虹橋區(qū)域的中高端以上酒店供應(yīng)量一直位居上海前列，在過(guò)去兩年內(nèi)有超過(guò)3500間客房的新供給進(jìn)入市場(chǎng)，截至2017年底，大虹橋區(qū)域共計(jì)擁有7156間客房，在未來(lái)兩年內(nèi)，這一供給爆炸的情況還將延續(xù)，預(yù)計(jì)到2021年新客房供應(yīng)量將達(dá)到4，423間。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁陳姵君表示：“上海作為亞太地區(qū)新興的會(huì)展之都，每年攀升的會(huì)議會(huì)展面積及持續(xù)穩(wěn)定提升的商業(yè)發(fā)展吸引酒店投資者來(lái)滬建設(shè)酒店，所以上海也是亞太地區(qū)酒店供給以及業(yè)績(jī)飛速發(fā)展的城市之一�！�

    陳姵君強(qiáng)調(diào)，這一局面將因?yàn)檫M(jìn)博會(huì)的召開被打破：“此前我們?cè)��?jīng)擔(dān)心虹橋商務(wù)區(qū)的酒店客房供大于求，可能會(huì)帶來(lái)入住率的進(jìn)一步下降，但進(jìn)博會(huì)一下聚齊了130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的2800多家企業(yè)、15萬(wàn)名采購(gòu)商，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)帶來(lái)大量的新增住宿需求，從而大幅度提高虹橋乃至整個(gè)上海今年的酒店入住率。進(jìn)博會(huì)推動(dòng)了上海整體公共服務(wù)體系的優(yōu)化和建設(shè)，這大大加速了上海成為一流國(guó)際會(huì)展之都的建設(shè)發(fā)展，有利于未來(lái)虹橋地區(qū)乃至整個(gè)上海的酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)�！�

   進(jìn)博會(huì)帶來(lái)的另一效應(yīng)是，上海零售正呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。據(jù)第一太平戴維斯近期發(fā)布的2018年中國(guó)零售20城報(bào)告，上海仍居此次零售商指數(shù)排名首位，雖然北京領(lǐng)先高端奢侈品市場(chǎng)，且在輕奢及美妝護(hù)膚市場(chǎng)大幅縮小與上海差距，但上海在大眾及中端市場(chǎng)的表現(xiàn)依然強(qiáng)勢(shì)。此外，上海在餐飲市場(chǎng)獨(dú)有的國(guó)際化優(yōu)勢(shì)，也有望為消費(fèi)市場(chǎng)增添更多吸引力。

   “投資者的決策行為是跟著租戶走的，當(dāng)某個(gè)區(qū)域的租賃基本面發(fā)生正向變化時(shí)，一定會(huì)吸引投資者的目光。因此，中國(guó)繼續(xù)擴(kuò)大開放的舉措除了利好辦公樓租賃市場(chǎng)，也會(huì)帶動(dòng)大宗交易市場(chǎng)的進(jìn)一步活躍�！币σ�解釋。

    此外，進(jìn)博會(huì)將促進(jìn)跨境消費(fèi)升級(jí)需求的提升，從中長(zhǎng)期來(lái)看，這必然會(huì)推動(dòng)跨境消費(fèi)體驗(yàn)店在中國(guó)尤其是像上海這樣的一線城市的普及，吸引更多的國(guó)外品牌在中國(guó)開設(shè)實(shí)體店。仲量聯(lián)行上海區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)、中國(guó)區(qū)業(yè)主代表負(fù)責(zé)人隗然指出：“這些因素都將為上海零售物業(yè)租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定的新增需求，特別是高端時(shí)尚品牌、汽車、高科技電子產(chǎn)品，定制旅游以及定制醫(yī)療服務(wù)的體驗(yàn)店等�！�

    58安居客首席分析師張波認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)影響來(lái)看，進(jìn)博會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)的建筑業(yè)、酒店業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、旅游業(yè)將產(chǎn)生直接拉動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)上海乃至長(zhǎng)三角城市群的吸引力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增量同時(shí)增強(qiáng)人才吸聚力，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到潛移默化作用；從短期效應(yīng)來(lái)看，進(jìn)博會(huì)對(duì)于虹橋商務(wù)區(qū)房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用不容小覷。進(jìn)博會(huì)是企業(yè)服務(wù)對(duì)接全球資源的重要載體，更是上海擴(kuò)大開放與對(duì)外貿(mào)易的嶄新窗口。擁有“大交通、大商務(wù)、大會(huì)展”三大標(biāo)簽的虹橋商務(wù)區(qū)，這三重效應(yīng)影響之下，會(huì)吸引更多的國(guó)際性公司入駐，對(duì)于區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)效應(yīng)將最為直接，這也使得虹橋商務(wù)區(qū)在上海乃至全國(guó)范圍內(nèi)的優(yōu)勢(shì)更為凸顯。

    房企轉(zhuǎn)型之路

    在進(jìn)博會(huì)上，開發(fā)商身影并不多。保利、綠地等是為數(shù)不多的企業(yè)。在房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的當(dāng)下，部分大型房企也在尋找他們的轉(zhuǎn)型之路。

    11月6日，綠地與世界知名的專業(yè)會(huì)展組織和場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)商——巴塞羅那國(guó)際展覽中心簽訂戰(zhàn)略協(xié)議。作為全球領(lǐng)先的展覽行業(yè)生態(tài)領(lǐng)導(dǎo)者之一，該機(jī)構(gòu)在西班牙擁有總計(jì)超過(guò)40萬(wàn)平米的展覽場(chǎng)館。

    簽約背后是綠地對(duì)會(huì)展領(lǐng)域新的野心。綠地剛剛通過(guò)重組升級(jí)核心產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，在原有酒店集團(tuán)的基礎(chǔ)上重組成立酒店旅游集團(tuán)，以該平臺(tái)為核心，著重發(fā)展酒店、旅游、會(huì)展三大產(chǎn)業(yè)。綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良透露，未來(lái)三年，綠地將進(jìn)一步新增會(huì)展場(chǎng)館項(xiàng)目投資400億元以上，新建展覽面積500萬(wàn)平方米以上，從而形成總面積1000萬(wàn)平方米以上的會(huì)展場(chǎng)館及配套設(shè)施，成為國(guó)內(nèi)擁有場(chǎng)館數(shù)量最多、展覽面積最大的城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

   除了會(huì)展，綠地在進(jìn)博會(huì)上也透露，將借助“地產(chǎn)+商貿(mào)”模式在津打造北方最大商品貿(mào)易港，承接進(jìn)博會(huì)帶動(dòng)和溢出效應(yīng)。11月2日，綠地控股（600606.SH）與北辰開發(fā)區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將通過(guò)“地產(chǎn)+”的多元?jiǎng)?chuàng)新模式助力天津發(fā)展的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。這標(biāo)志著綠地在天津北辰開發(fā)區(qū)的綠地全球商品貿(mào)易港、新市鎮(zhèn)建設(shè)、綠地繽紛城棲湖公館二期3個(gè)項(xiàng)目整體落地。未來(lái)三年，綠地商貿(mào)集團(tuán)將打造成中國(guó)商貿(mào)流通行業(yè)的大型龍頭企業(yè)集團(tuán)，成為海外優(yōu)質(zhì)進(jìn)口商品全經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍企業(yè)，力爭(zhēng)2019年至2021年每年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)，到2021年?duì)I業(yè)收入達(dá)500億元。

   除了綠地，保利集團(tuán)也出現(xiàn)在進(jìn)博會(huì)上。公開信息顯示，保利發(fā)展和洲際酒店集團(tuán)就有關(guān)酒店、文化區(qū)、娛樂(lè)等10個(gè)地產(chǎn)酒店類項(xiàng)目進(jìn)行酒店委托管理項(xiàng)目的合作簽約，簽約金額為1700萬(wàn)美元。保利發(fā)展將有可能成為洲際酒店集團(tuán)在中國(guó)最大的合作伙伴。

   綠地、保利等在進(jìn)博會(huì)上的業(yè)務(wù)拓展也是當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型一個(gè)側(cè)面。隨著房地產(chǎn)步入下半場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)以及文旅地產(chǎn)成為目前開發(fā)商下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。

   易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，進(jìn)博會(huì)的影響有很多，有直接的也有間接的，有本地的也有全國(guó)的，有貿(mào)易領(lǐng)域的也有全行業(yè)的。進(jìn)博會(huì)總體上釋放了積極的信號(hào)，符合當(dāng)前國(guó)家改革開放的新政策和導(dǎo)向，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也比較多。從其對(duì)于市場(chǎng)影響來(lái)說(shuō)，主要包括三個(gè)層次：包括上海虹橋板塊、上海市和全國(guó)。其中虹橋板塊未來(lái)的貿(mào)易功能會(huì)增加，尤其是每年舉辦一次的貿(mào)易活動(dòng)，將利好貿(mào)易相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括部分商業(yè)辦公樓宇；而從上海市來(lái)說(shuō)，進(jìn)博會(huì)也使得上海市場(chǎng)上的投資機(jī)會(huì)增加；從全國(guó)來(lái)看，進(jìn)博會(huì)釋放新一輪改革開放的積極信號(hào)，相關(guān)科創(chuàng)類和貿(mào)易類產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和主題樂(lè)園等也有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。從后續(xù)進(jìn)博會(huì)的影響看，一些新產(chǎn)品、新產(chǎn)業(yè)和新服務(wù)會(huì)加快進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，尤其是有大零售和大消費(fèi)概念的地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)可以積極圍繞此類概念做深化，進(jìn)而形成更強(qiáng)的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。