摘要：在樓市調(diào)控政策收緊的大背景之下，不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。來自克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月至10月，房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)達(dá)到473條。有業(yè)內(nèi)人士表示，房企頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的浪潮涌起，其背后的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，既有企業(yè)為了融資需要，也有企業(yè)為了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊，還有企業(yè)是出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

　　房企紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)

　　今年10月，萬達(dá)集團(tuán)向融創(chuàng)中國(guó)轉(zhuǎn)讓其旗下的文旅項(xiàng)目，在地產(chǎn)圈引起不小的波瀾。

　　今年10月29日，融創(chuàng)正式發(fā)布公告稱，融創(chuàng)出資收購(gòu)萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司。與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)通過公告披露，經(jīng)過一系列交易，將以約為62.81億元的代價(jià)將萬達(dá)文化管理100%股權(quán)收入囊中。

　　在此次交易之前，融創(chuàng)已收購(gòu)13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，且已持有相關(guān)資產(chǎn)，萬達(dá)繼續(xù)負(fù)責(zé)規(guī)劃和建設(shè)管理，提供品牌許可、咨詢服務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理等。

　　融創(chuàng)方面在相關(guān)公告中表示，此次交易事項(xiàng)完成后，公司將進(jìn)一步全面負(fù)責(zé)該等資產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理，及相關(guān)咨詢服務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理等。

　　這意味著，各地的“萬達(dá)城”有可能在不久的將來變?yōu)椤叭趧?chuàng)城”。王健林的 “超越迪士尼”的目標(biāo)似乎也被外界遺忘了。

　　根據(jù)媒體披露，萬達(dá)集團(tuán)有自己的籌劃，今后仍將本著重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩條腿走路的方針，繼續(xù)投資正在洽談的一批萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目，其中輕資產(chǎn)萬達(dá)城將選擇包括融創(chuàng)在內(nèi)的多個(gè)投資方進(jìn)行合作。

　　萬達(dá)與融創(chuàng)兩家地產(chǎn)巨頭之間的交易，僅僅是房企頻繁出售項(xiàng)目股權(quán)的一個(gè)縮影。今年10月9日，華夏幸福宣布以32億元賣出河北多宗項(xiàng)目予北京萬科。（待核實(shí)）10月19日，華僑城集團(tuán)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售旗下上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

　　相關(guān)媒體在北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，自今年4月至11月，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息超過27個(gè)。來自克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至10月，全國(guó)房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)達(dá)到473條。

　　轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目背后原因錯(cuò)綜復(fù)雜

　　對(duì)于房企頻繁出售項(xiàng)目股權(quán)的原因，克而瑞研究中心分析師沈曉玲分析說，“2015年1月，證監(jiān)會(huì)頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，放松房企公司債發(fā)行，而后迎來了中期票據(jù)和公司債的發(fā)行熱潮。到2018年，三年期的債券、票據(jù)陸續(xù)到期，房企開始迎來還債的高峰。2018上半年，政府相關(guān)部門進(jìn)一步出臺(tái)政策，明確指出信托資金不得違規(guī)投向房地產(chǎn)、委托貸款資金不得投向禁止領(lǐng)域，同時(shí)增強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款合規(guī)性的審核力度。融資環(huán)境持續(xù)收緊，償債高峰來臨，這雙重因素是促使企業(yè)出售部分項(xiàng)目股權(quán)以盤活現(xiàn)金流的主要原因�！�

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“房企頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，反映房企在資金面從緊的大背景下做出戰(zhàn)略調(diào)整。像華夏幸福向萬科轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目一樣，此類房企的舉動(dòng)充分體現(xiàn)了企業(yè)想通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)各種融資，這既是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)降溫的一個(gè)對(duì)沖，也是對(duì)后續(xù)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)很重要考慮�！�

　　“部分企業(yè)通過出售項(xiàng)目股權(quán)完成去地產(chǎn)化，以期實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合轉(zhuǎn)型。政策環(huán)境嚴(yán)峻、融資難度加大、房企集中度持續(xù)提高等一系列因素給部分房企的生存帶來了壓力，所以部分企業(yè)正在積極探索轉(zhuǎn)型去地產(chǎn)化。今年9月28日，嘉凱城集團(tuán)股份有限公司公告稱，擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，涉及5家公司6個(gè)項(xiàng)目。嘉凱城此舉是為了公司進(jìn)一步加快存量去化、增強(qiáng)流動(dòng)性，有利于公司集中精力發(fā)展第二主業(yè)�！鄙驎粤嵴f。

　　此外，也有些房企通過出售股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，有助于企業(yè)剝離不良資產(chǎn)。沈曉玲表示，在房企股權(quán)出售的項(xiàng)目當(dāng)中，有一部分由于經(jīng)營(yíng)不善或其他原因處于虧損狀態(tài)。房企出售此類項(xiàng)目股權(quán)，為市場(chǎng)帶來了投資機(jī)遇。接盤企業(yè)通過重新定位和良好運(yùn)營(yíng)等方式，可以將不良資產(chǎn)逆轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　未來地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)案將會(huì)增加

　　自去年3月以來，史上的“最嚴(yán)調(diào)控”已有一年半的時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。在這樣的大背景之下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來了加速洗牌的局面。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程來看，當(dāng)前正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫時(shí)期。未來，中短期內(nèi)樓市調(diào)控難以放松，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，引發(fā)的房企轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的案例還會(huì)增加。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。