摘要：今年以來，國內各地樓市調控維持從嚴態(tài)勢，延續(xù)了2016年四季度之后的一系列政策力度、調控模式，不僅在商品房市場上迎來了限購、限貸、限價、限售，在土地市場上也開始執(zhí)行“限地價”“競配建”等措施。  

       除了出臺限制措施，各地也對樓市存在的違規(guī)銷售行為進行嚴查，確保房地產市場健康有序發(fā)展。另外，各地還加大各類保障房、租賃住房的供給力度，多元化住宅供應體系在部分城市開始形成。  

       調控促進穩(wěn)健發(fā)展  

       剛剛過去的第三季度，在“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”的要求下，各地樓市調控長期化、常態(tài)化已成共識。國家層面政策保持相對穩(wěn)定，而各地因地制宜、因城施策、分類調控措施繼續(xù)延續(xù)。  

       具體而言，在限購方面，除了限制個人外，包括上海、深圳、長沙、西安等在內的多個熱點城市將企業(yè)納入限購范圍，深圳直接全面禁止企業(yè)購買商品房。在限貸方面，政策依舊嚴苛，除了對于首付比例的要求不斷提高外，各地貸款利率也在上升。在規(guī)范銷售方面，濟南、南昌等城市嚴控預售審批，嚴格限定房價漲幅、裝修標準等，禁止毛坯改精裝變相漲價。  

       而在公積金政策方面，北京、廣州紛紛更新公積金政策，其中北京要求京外購房提權公積金僅限戶籍地和所在省會城市，并延長進城務工人員銷戶提取年限；廣州提出在非本市和非本人及配偶戶籍所在地購房的，暫停提取住房公積金資格。  

       從嚴調控下，各地樓市平穩(wěn)發(fā)展，房價上漲的勢頭也有所遏制。根據國家統(tǒng)計局最新公布的房地產開發(fā)和銷售數據，國內商品房成交均價由8月的8888元/平方米下降至8751元/平方米，調控成效初顯�？硕�瑞發(fā)布的一份報告顯示，在這樣的背景下，行業(yè)銷售仍保持穩(wěn)健增長，但不同能級的城市成交表現存在差異，一線觸底回升，二線整體穩(wěn)中分化，三四線熱度維持。  

       也有部分熱點城市限價出現松動。克而瑞的梳理顯示，在武漢，部分高價地塊項目調高備案價格，南寧也可以通過提高裝修標準的方式突破限價，但克而瑞分析指出，這些“松動”跡象只是個案，并不具備普遍意義。  

       多地跟進整頓房地產市場秩序  

       在調控政策加碼的同時，各地對于房地產違規(guī)銷售現象的打擊力度也在加大。此前，住建部接連公布兩批次違法違規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構名單，涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，著力打擊違法違規(guī)行為。  

       隨后，包括廣州在內的多個熱點城市予以跟進，全面開展整治房地產市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房以及房地產開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。部分城市還出臺處罰機制，措施包括書面警告、暫停網簽、停業(yè)整頓等，就在不久前，廣州剛剛發(fā)文通報了市內多個樓盤和中介存在違規(guī)銷售問題，并予以處罰，其中越秀區(qū)的文德世家被直接查封。  

       如今，困擾廣州樓市已久的雙合同問題也迎來解決的轉機。上周五，廣州市住建委發(fā)文稱，在保證調控力度不放松和成交價格穩(wěn)定運行的前提下，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。住建委還提出加大對房地產市場監(jiān)管督查力度，保持廣州房地產市場健康平穩(wěn)運行。  

       對于各地加大整頓秩序力度的做法。克而瑞分析認為，市場監(jiān)管力度可能持續(xù)加強，預計更多城市將跟進整頓房地產市場秩序，尤其是那些房價上漲壓力大的城市，跟進開展整治行動的可能性更高。加強整頓有利于規(guī)范房地產市場交易秩序，也有助于進一步遏制投機炒房，合理引導市場預期，促進供求關系平衡。  

       樓市供應體系生變  

       各地在進行限購、限貸等調控的同時，如何對現有住房供應體系作出調整，使之更加符合當前人們的居住需求，也是擺在城市面前的一個大問題。  

       對此，深圳最先給出了自己的方案。今年6月5日，深圳公布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，明確到2035年的住房發(fā)展目標。根據這份文件透露的信息，今后深圳的住房供應體系中，由于各類非商品屬性住宅的供應量加大，將形成“商品住房+政策性支持住房+公共租賃住房”三大住房來源。  

       據悉，政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，兩者合計占住房供應的40%，租售價格分別為市場價格的60%和50%，房屋可租可售。公租房將占住房供應的20%，主要是小戶型，房屋只租不售，租金為市場價30%左右，部分受照顧人員可享受進一步優(yōu)惠。另外，原有的商品住房將只占深圳全部住房供應量的40%左右。  

       在供應量上，征求意見稿指出，2018年至2020年，深圳將首先建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。廣州克而瑞首席分析師肖文曉認為，保障性住房可彌補深圳商品房供應，從而穩(wěn)定供求關系，遏制房價上漲沖動。  

       深圳的住房供應體系方案公布后，有業(yè)內人士指出，深圳的特點是非戶籍常住人口多，年輕人占比高，流動性大，再加上房價較高，因此房屋租賃市場有著較大的發(fā)展空間，而在供應體系中，政策性住房中的兩種類型，屬于政府與市場合作供給，將加大各類租賃住房的供應占比。