摘要：最近一段時間，房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)變得日益不好過了，萬科喊出了“活下去”的口號，中原提出了“排隊等死”的判斷，整個房地產(chǎn)市場似乎都已經(jīng)寒冬來臨，與此同時，數(shù)據(jù)爆出房地產(chǎn)企業(yè)的融資利率已經(jīng)升到了2017年以來的高位，還錢壓力不斷增加的房地產(chǎn)企業(yè)到底該怎么活下去？

       一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資難

       2018年房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，多項政策出臺防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險，不僅是在境內(nèi)多家房企的公司債因限制的增多而被迫中止，房企在境外發(fā)債也開始受到限制，2018年6月27日發(fā)改委強調(diào)“房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務(wù)，并要求企業(yè)提交資金用途承諾”。

       據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年1-9月典型85家房企融資總額8287億元，同比減少11%，主要是恒大去年同期引入戰(zhàn)略投資者融資額較大，加之發(fā)行了大量境外債券以替換原有舊債券。若是剔除恒大的影響，則房企融資總額8136億元，同比減少3%。在大環(huán)境收緊的影響下，多數(shù)房企融資受限，使得融資減少，43%的房企融資額同比有所減少，比上半年有所減少的企業(yè)進(jìn)一步擴大。

       從單月表現(xiàn)情況來看，2018年春節(jié)以來房企的各月平均融資成本，除6月外，基本都較上年同期有所增加，2017年6月恒大和佳兆業(yè)集中發(fā)行成本相對較高的“老換新”境外優(yōu)先票據(jù)拉高了基數(shù)。7月整體融資成本受結(jié)構(gòu)性影響下滑至5.76%，9月再次反彈至6.91%，達(dá)到去年下半年以來的最高值，房企融資成本的增加預(yù)計將進(jìn)一步限制融資規(guī)模的增長。

       從單企業(yè)可比較數(shù)據(jù)來看，前9月83%的企業(yè)債券發(fā)行成本較2017年全年有所增加。在2018年中報季的時候，多家房企表示融資成本到2018年底的時候還將會有所上升。

       通過這些數(shù)據(jù)，我們再結(jié)合今年6月份，曝出的商業(yè)銀行已經(jīng)不再向中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)或多或少出現(xiàn)了問題，我們可以發(fā)現(xiàn)，2016年房地產(chǎn)市場最紅火的時期，內(nèi)地發(fā)債平均成本在4%-5%的水平，部分企業(yè)可低至4%以下。而到了房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級的2017年，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本普遍提升至5%以上，中小房企則提升至7%-9%。即使是海外融資的房地產(chǎn)企業(yè)其融資成本也因為美聯(lián)儲不斷加息而快速擴大著。

       可以說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難困局已經(jīng)形成了。

       二、融資難加劇房地產(chǎn)企業(yè)怎么活下去？

       面對著房地產(chǎn)企業(yè)的融資難難題，讓我們不禁想起吳曉波在《激蕩十年，水大魚大》一書中說描述的2008年中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題，2008年面對著席卷全世界的金融危機，當(dāng)時房地產(chǎn)企業(yè)面對的難題正如當(dāng)下，在吳曉波的論述中，當(dāng)時房地產(chǎn)企業(yè)的重要代表恒大集團面臨著巨大的投融資難題，甚至謀求香港上市，連公告都發(fā)了，但在最后時刻功虧一簣，原因是“國際本市場現(xiàn)時波動不定及市場情況不明朗”。在這段時間內(nèi)，至少有四家國內(nèi)房地產(chǎn)公司上市申請遭到了聯(lián)交所拒絕。

       為了輸血自救，許家印像瘋了一樣在香港和深圳到處找人借錢，但吃到的都是閉門羹。9月，恒大在全國11個城市推出13個項目，開盤即打85折，試圖迅速回籠資金。有媒體稱當(dāng)時的恒大，負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)97%了。

       在投資學(xué)上有一句經(jīng)典的名言：歷史終將重演，只是換了不同的馬甲。當(dāng)我們再次碰到這樣的歷史的時候，我們就會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下和過去雖然非常相像，但是絕沒到最壞的時候，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的二八分化的趨勢，房地產(chǎn)活下去似乎也逐漸有了方向：

       一是二八分化下大魚吃小魚即將開始。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展到這樣的時刻，房地產(chǎn)企業(yè)比拼的就是家底了，而且資本市場有個明顯特征這就是只會錦上添花一定不會雪中送炭，所以現(xiàn)階段對于小型房企來說可謂是冬天，但是對于大型房企卻不一定。TOP10房企融資額為1655億元，同比減少27%，若是剔除中國恒大的影響，其余TOP10房企的融資額同比增長14.4%，在融資收緊的情況還是有充足的融資實力，并且商業(yè)銀行也都主動將資金貸給大型房企，所以這個時候只要房地產(chǎn)企業(yè)不激進(jìn)，那么保證足夠維持運營的資金還是不難的。而中小型房企則必然會面對更加嚴(yán)重的市場壓力，最終留給他們的路，要不被市場所淘汰清盤退出，要不被大企業(yè)吞并，房地產(chǎn)市場未來一定會是大企業(yè)的天下。

       二是中型房企突擊上市。面對著融資難的難題，中型房地產(chǎn)企業(yè)所采用的措施則是突擊上市，放棄了上市難度較大的國內(nèi)A股市場，通過港股市場等海外市場突擊上市，從而獲得生存必須的資金，再加上上市之后企業(yè)市場估值比較容易確定，股票也可以通過質(zhì)押的方式進(jìn)行融資，所以我們看到，10月11日美的置業(yè)于港交所上市，僅最近一個月內(nèi)，就有河南的恒達(dá)集團、南京的銀城國際、杭州的德信中國在香港聯(lián)交所披露招股書，預(yù)計年內(nèi)將會有8家房地產(chǎn)企業(yè)香港上市。

       三是樓盤選擇打折銷售。當(dāng)然，除了兼并、上市之外，很多房地產(chǎn)公司也開始了打折促銷的浪潮，恒大在各地樓盤紛紛打出了89折銷售搶跑的信號，碧桂園在多地選擇了降價，萬科在廈門也是選擇了簡化住宅裝修促銷出售的玩法，既然房地產(chǎn)頂尖企業(yè)都開始全面降價銷售了，降價也就成為了房地產(chǎn)市場的大選擇。與其在干耗房價，不如選擇降價銷售來趕快回籠資金，只是這條資金回籠道路恐怕并不平坦，在“房住不炒”大政策的影響之下，各家商業(yè)銀行對于房貸的放款速度也在不斷下降，那么房地產(chǎn)企業(yè)即使降價也不一定在短時間內(nèi)能回籠資金。

       根據(jù) Wind 資訊統(tǒng)計結(jié)果顯示，房企債券明后年將迎來兌付高峰，2018 年地產(chǎn)債到期規(guī)模將在 1280 億元左右，而現(xiàn)在在巨額債務(wù)的壓力之下，誰會是第一家被債務(wù)壓倒的房企，也許市場也都在等著。但是無論是誰，房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯已經(jīng)改變，只有學(xué)會“賺慢錢”、學(xué)會確保資金鏈穩(wěn)定的房企才有可能最終活下去。