摘要：曾經(jīng)說過一個(gè)朋友“賣二買一”，過了一個(gè)多月再八卦朋友的購房進(jìn)程，她說，看中的房屋已下定，由于等著要售出一個(gè)房屋才能進(jìn)行遞件，故此現(xiàn)在只能“等運(yùn)到”，非常焦急。

       之前有一位名人據(jù)說要賣房籌錢，坊間傳出她名下的房屋以7折放售，市價(jià)2億元的上海別墅，如今放盤價(jià)是1.4億元。這位名人與吳京賣房籌集資金拍電影也一度成為買房財(cái)富增值的勵(lì)志典型，中介們在微信朋友圈刷屏。大家只看到他們低價(jià)購入再高價(jià)賣出套現(xiàn)的一面，卻看不到急用錢時(shí)房子賣不出去打折賣也不成功的另一面。正如朋友需要賣房騰出名額和獲得資金來換房，如果名下房屋賣不出去，那么接下來新房的業(yè)主到底等不等得了，又會(huì)涉及怎樣的違約責(zé)任？這些都是換房業(yè)主在換房前所必須考慮清楚的。

       不動(dòng)產(chǎn)套現(xiàn)的途徑，除了賣房外，還可通過抵押給金融機(jī)構(gòu)的方式獲得資金，但這個(gè)渠道有兩個(gè)弊端，第一個(gè)是需要騰出名額的人士始終還是要等房屋轉(zhuǎn)名后才可得到名額購房，第二個(gè)則是金融機(jī)構(gòu)估值大概在六七成，而且如果業(yè)主想著套現(xiàn)后不要房子也不還錢，這涉及到個(gè)人信用的問題，故此抵押給第三方套現(xiàn)并非一個(gè)“長治久安”的辦法，只是作為短期周轉(zhuǎn)套現(xiàn)的辦法，最終房子還是在自己手里。如果短期套現(xiàn)還款不果，被私人債主或小額貸款機(jī)構(gòu)告上法院，分分鐘變成“老賴”，房屋打折也不一定可以拍得出去。

       內(nèi)地房屋拍賣市場絕大部分是司法拍賣，法院為執(zhí)行判決而委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣房屋，對于競拍買家而言，因法院的信用而對房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生信任。不過，目前大部分法院拍賣的標(biāo)的都為不交吉拍賣，法院也不負(fù)責(zé)后續(xù)的清場交付。去年禪城法院“天降奇兵”到廣州一個(gè)寫字樓為一宗經(jīng)濟(jì)案件進(jìn)行清場，這種事例并不多見，大部分都是法院聲明不負(fù)責(zé)清場交付，競拍買家需掂量其中的風(fēng)險(xiǎn)再出手。如果沒有法院委托拍賣，單由業(yè)主委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣，這種案例在實(shí)際中也非常少見，這種方法與二手房放盤差不多。既然買家可以在二手房中介處尋找到房源，沒必要去拍賣場看這些不知“水深水淺”的標(biāo)的，畢竟私人委托拍賣的房屋，不像銀行委托拍賣或者法院委托拍賣來得那么可靠。

       話說回來，早期買房持有至今，的確可以獲得可觀的升值。以朋友的兩套房屋為例，一套是房改房，當(dāng)初購入的成本只是市價(jià)的零頭，一套是2萬單價(jià)購入，如今市場單價(jià)達(dá)到八九萬。賬面財(cái)富增值到底何時(shí)真正套現(xiàn)，還要看市場行情。對于手持房屋要換房的人士，必須認(rèn)清房屋是不動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)，急賣不一定如愿，有換房需求就趕緊換，“低買低賣”“高買高賣”都沒有損失，差別只在于賣房所需的時(shí)間。