摘要：時(shí)間進(jìn)入2018年深秋，樓市終于開始轉(zhuǎn)向。從2016年9月30日開始，這一輪樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年。這兩年時(shí)間，調(diào)控從一二線城市蔓延到三四線城市，從限制買房擴(kuò)展到限制賣房，從控制房價(jià)到打擊反炒房，不僅調(diào)控力度前所未有，限制之多也是前所未有。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這兩年有100多個(gè)城市，累計(jì)加碼了600多次調(diào)控。僅2018年前8個(gè)月，就加碼超過300次。房價(jià)按不住，調(diào)控不收兵。

這樣的節(jié)奏，讓融創(chuàng)掌門人孫宏斌都不免驚呼：

房地產(chǎn)調(diào)控超過任何人想象。

吊詭的是，調(diào)控一路加碼，而房價(jià)也在一路上行。房價(jià)越是上行，調(diào)控火力就越密集；調(diào)控火力越是密集，搶房熱情就越是高漲。樓市調(diào)控一度陷入“按下葫蘆浮起瓢”的僵局。

直到2018年下半年，秋意漸涼，一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)終于掉頭，市場預(yù)期由此開始下行。

樓市調(diào)控到底有沒有用？房價(jià)是靠什么按住的？下一步，樓市是一路向上，還是高位盤整，抑或很快迅速反彈？01

兩年樓市調(diào)控大復(fù)盤

這一輪樓市調(diào)控，是從2016年的“930新政”開始的。

那個(gè)十一假期，以北上廣深為代表的一線城市，以合肥、廈門、南京、蘇州“四小龍”為代表的二線城市，集體加碼樓市調(diào)控，剛剛?cè)∠�不到兩年�?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">限購又回來了。

當(dāng)時(shí)，有媒體就對(duì)此冠上了“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控”的名號(hào)，這話顯然說早了。

然而，市場熱度絲毫未下降，樓市調(diào)控反而成了下場搶房的信號(hào)。這種反向博弈機(jī)制，出現(xiàn)在每一次樓市調(diào)控中。

在很多人看來，調(diào)控越是嚴(yán)厲，越說明這個(gè)城市樓市有投資價(jià)值，更是蜂擁入場。

2017年3月，北京將調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。外地限購門檻提高到5年、認(rèn)房又認(rèn)貸、二套首付比例提高到六成。

作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京將傳統(tǒng)調(diào)控手段用到極致，限購門檻已經(jīng)是史上最嚴(yán)，二套首付比例也基本上屬于史上最高，“認(rèn)房又認(rèn)貸”更是擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定范圍。

然而，除了北京樓市有所降溫之外，其他地方仍舊一路高歌。

與北京不同的是，廈門開啟了另一條道路。 

2017年3月24日，廈門率先對(duì)個(gè)人房產(chǎn)限售兩年。這是限售政策第一次登上舞臺(tái)，以往都是限制買房，這一次直接限制賣房。

這一政策隨即被各地所效仿，不到半年時(shí)間，全國已有50多個(gè)城市加入“凍房”大合唱，限售成為樓市調(diào)控的新標(biāo)配。

就在這一年年中，借助以棚改貨幣化為代表的定向放水的威力，原本不溫不火的三四線城市房價(jià)突然一躍而起，完成逆襲。

房價(jià)上漲，調(diào)控必然讓如影隨形。從2017年下半年開始，調(diào)控開始向三四線城市蔓延，蚌埠、淮安等名不見經(jīng)傳的小城市首度躋身調(diào)控陣營。

調(diào)控火力雖猛，但樓市仍舊火熱。

時(shí)間進(jìn)入2018年，限價(jià)搖號(hào)手段亮相。

在杭州、成都、西安等城市，限價(jià)搖號(hào)的出現(xiàn)，非但未能遏制市場熱情，反而將搶房的節(jié)奏帶往新階段。畢竟，限價(jià)讓一二手房之間存在利差，套利式搶房就再正常不過。

這一年，雖然房價(jià)依舊熱，但內(nèi)外環(huán)境的變化，讓市場情緒開始動(dòng)搖。居民六個(gè)錢包所剩無幾，杠桿率居高不下，消費(fèi)受到擠壓，高房價(jià)正在從民生問題轉(zhuǎn)為社會(huì)問題。

7月31日，重要會(huì)議明確“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，成為樓市最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

直到此時(shí)，各地樓市才開始真正降溫。

02

兩個(gè)前所未有

這一輪樓市調(diào)控，與過往有極大的不同。

一是調(diào)控城市覆蓋面之大，前所未有。兩年來，累計(jì)有100多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，而全國只有300多個(gè)地級(jí)市，占比超過1/3。

二是調(diào)控頻次之密，前所未有。兩年累計(jì)調(diào)控超過600次，平均每天1次調(diào)控。2016年是50多次，2017年超過250次，2018年僅前8個(gè)月就高達(dá)315次，調(diào)控只有更嚴(yán)，沒有最嚴(yán)。

相比于數(shù)字上的兩個(gè)“前所未有”，調(diào)控政策呈現(xiàn)出一些新的跡象，又創(chuàng)造出新的兩個(gè)“前所未有”。

其一，樓市限制之多，前所未有。從限購限貸到限價(jià)限售，從限制個(gè)人到限制企事業(yè)單位，從限買房到限賣房再到限土地，幾乎能限制的都被限制了。在中國20多年的樓市上行周期里，房產(chǎn)交易從來沒有被限制這么多。

其二，決策層態(tài)度之堅(jiān)決，前所未有。與以往“堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲”的政策目標(biāo)不同，這一次沒了“過快”兩字，“堅(jiān)決遏制上漲”，不再有任何彈性空間。

同時(shí)，房價(jià)不被控住，調(diào)控就不收兵，大熱必調(diào)控，幾乎成為鐵律。住建部門更是表示“房價(jià)遏制不力要解決問責(zé)”，更是將調(diào)控推往新高度。

所以，這一輪調(diào)控最突出的特征，不只是“史上最嚴(yán)”，也是“史上最極端”。

在房產(chǎn)交易全面受限的背景下，投資邏輯顯然要發(fā)生變化。

03

房價(jià)是怎樣被按住的？

樓市調(diào)控到底有沒有用，這個(gè)問題一直都沒有明確答案。

就短期而言，樓市調(diào)控是個(gè)反向信號(hào)。越是加碼調(diào)控，越讓人們以為樓市堅(jiān)挺，越會(huì)吸引購房者入場搶房。

每一次政策出臺(tái)的前夜，都是搶網(wǎng)簽的高峰。甚至一些媒體限制離婚購房的傳聞，都能激起假離婚的高潮。

但就長期而言，當(dāng)樓市調(diào)控逐級(jí)加碼，其政策威力就開始展現(xiàn)出來。

限購限貸限價(jià)限售的“老四限”，疊加限企事業(yè)限離婚限新落戶限土拍的“新四限”，就完成對(duì)于樓市全面冰封。外來需求進(jìn)不了，內(nèi)部資金出不去，均態(tài)由此形成。

當(dāng)然，樓市調(diào)控要想真正發(fā)揮作用，更需要大環(huán)境的配合。

一方面，只有對(duì)貨幣釜底抽薪，才能讓樓市真正轉(zhuǎn)向。

如果貨幣一路寬松，即使調(diào)控力度再大，也擋不住大水漫灌帶來的影響。

這一次，去杠桿堵住了房企的融資渠道；

而美國的加息周期又限制了放水的力度（參閱《大放水時(shí)代一去不復(fù)返》）；

金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，讓樓市被排除在定向降準(zhǔn)之外；

棚改貨幣化的熄火，讓三四線的定向放水就此消停；

這些都成功改變了貨幣基本面。

另一方面，預(yù)期比黃金更重要，改變預(yù)期，就能改變一切。

樓市具有典型的順周期性，越漲越買，越跌越無人問津。樓市一旦進(jìn)入上行周期，羊群效應(yīng)就會(huì)發(fā)揮效用，全民沉浸于搶房的狂熱之中。因此，扭轉(zhuǎn)預(yù)期，就變得十分重要。

扭轉(zhuǎn)預(yù)期，靠的是一系列組合拳。

一是貿(mào)易爭端帶來的影響，

二是市場對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的感受，

三是政策毫不回頭的緊縮，

四是以房地產(chǎn)稅為代表的長效機(jī)制的吹風(fēng)。

所以，房價(jià)之所以在2018年秋季被撼動(dòng)，正是內(nèi)外大環(huán)境不斷變化的結(jié)果。

04

下一步會(huì)怎樣？

這一輪樓市調(diào)控最典型的特征，就是冰封。

正如我們?cè)凇稑鞘斜�封期買房指南》一文里所分析的，限購限貸冰封的是需求，限土地限融資冰封的是供給，限售冰封的交易，總之就是樓市維穩(wěn)。

一個(gè)“穩(wěn)”字，言外之意，就是既要防范暴漲導(dǎo)致房價(jià)泡沫進(jìn)一步放大，也要防范大跌導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)危及全局。

冰封，是典型的“以時(shí)間換空間”的戰(zhàn)略。

穩(wěn)住樓市，為解決貿(mào)易爭端留足時(shí)間，為提振經(jīng)濟(jì)留出更多探索空間，為長效機(jī)制出臺(tái)提供可能。

所以，這一輪冰封期到底何時(shí)結(jié)束，要看這些大環(huán)境何時(shí)轉(zhuǎn)變。

 對(duì)于投資者，要開始適應(yīng)新的樓市環(huán)境了。當(dāng)交易受到限制，一切玩法都要發(fā)生變化。