摘要：業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大。同時(shí)，短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房價(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

       繼中秋假期港交所內(nèi)房股全線下跌之后，A股房地產(chǎn)板塊昨日開盤走低，整個(gè)房地產(chǎn)板塊下跌2%，其中新城控股下跌6.25%，招商蛇口下跌5.89%，萬科A下跌4.50%。分析人士指出，這一切緣于“取消預(yù)售制”傳言的影響。雖然相關(guān)部門對(duì)文件中的部分內(nèi)容進(jìn)行了否定，但許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)售雖然短期內(nèi)很難實(shí)施，但長期來看是一個(gè)趨勢，而這將對(duì)目前開發(fā)商的生態(tài)造成巨大的影響。

       取消預(yù)售制文件“真實(shí)存在但非定稿”

       9月21日晚間，一則“廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">商品房預(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》”的消息備受各界關(guān)注。該《通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的有關(guān)材料，并將于9月25曰上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

       《通知》稱，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

       《通知》還提出，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，房地產(chǎn)開關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售，并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進(jìn)度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實(shí)施現(xiàn)售，并將時(shí)間表向社會(huì)公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分的準(zhǔn)備。

       當(dāng)晚，從廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)人士處獲悉，該文件內(nèi)容屬實(shí)，不過目前還處在內(nèi)部討論階段，并不是最終定稿。

       住建部否認(rèn)就全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見

       該《通知》稱，日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》，根據(jù)疑似住建部發(fā)的函文要求，按照國務(wù)院辦公廳有關(guān)要求，對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理和論證，并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行一次全面評(píng)估。其中第三點(diǎn)標(biāo)明，對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

       不過，住建部隨后在接受媒體采訪時(shí)表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實(shí)。具體的情況仍在調(diào)查處理中。

       雖然住建部否認(rèn)了全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見情況，但多名業(yè)內(nèi)人士表示，商品房現(xiàn)售是一個(gè)趨勢。

       當(dāng)下樓市質(zhì)量問題多與預(yù)售制度有關(guān)

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場對(duì)預(yù)售制度非常敏感，特別是強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。從對(duì)股市的影響看，房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場對(duì)政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。雖然短期內(nèi)全面實(shí)施取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點(diǎn)的可能性則明顯增加。

       張大偉稱，從過去歷史看，預(yù)售制度的確問題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題、交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對(duì)于消費(fèi)者來說保障度低，不確定因素太多。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時(shí)也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價(jià)�，F(xiàn)房銷售制度可以倒逼開發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房屋現(xiàn)房銷售模式即“一手交錢、一手交貨”的模式，在此類模式下，房屋質(zhì)量問題會(huì)減少，開發(fā)商也不會(huì)有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會(huì)消失。在現(xiàn)房銷售模式下，或也會(huì)減少各類行政審批�，F(xiàn)在的很多政策都是圍繞預(yù)售制度制定的，實(shí)際上若是現(xiàn)房交付，房子質(zhì)量和具體情況購房者可以看到，就不會(huì)有各種違約貓膩。從法律層面看，未來就沒有預(yù)售一說，而是直接現(xiàn)房認(rèn)購和直接交易。

       取消預(yù)售制將給房產(chǎn)行業(yè)帶來洗牌

       張大偉認(rèn)為，短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大，因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)市場依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，取消預(yù)售有利于資金寬裕的國企、大企業(yè)，而對(duì)小房企來說是滅頂之災(zāi)。

       同時(shí)，短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房價(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

       嚴(yán)躍進(jìn)表示，在預(yù)售制的情況下，類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進(jìn)行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢，中小房企的資金鏈問題會(huì)變得嚴(yán)峻，取消預(yù)售制將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來洗牌。