摘要：在堅(jiān)持“房住不炒”這一基本定位的背景下，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)各地樓市調(diào)控政策頻頻加碼，市場(chǎng)走勢(shì)趨穩(wěn)的同時(shí)，也讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨著與過(guò)往幾年不同的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，今年國(guó)內(nèi)多地土地流拍情況增多，也折射出房企在拿地投資方面的謹(jǐn)慎態(tài)度�？硕�瑞針對(duì)170家典型房企上半年報(bào)告分析指出，規(guī)模房企的現(xiàn)房存貨總量仍在上升，但增速已經(jīng)有所控制，在此基礎(chǔ)上，房企的去化壓力也得到改善。

規(guī)模房企控制存貨增速

房企存貨規(guī)模能夠直觀反映出目前可提供給企業(yè)發(fā)展的庫(kù)存資源有多少。存貨按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，一般包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、非開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分類，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括已完工、在建、擬開(kāi)發(fā)等多種形式。根據(jù)克而瑞的分析，上半年房企存貨規(guī)�？傮w而言是持續(xù)提升的。

截至6月底，170家房企存貨總規(guī)模達(dá)96892億元，較2017年底增長(zhǎng)了13%，同比上升了6個(gè)百分點(diǎn)，其中60家典型房企整體存貨規(guī)模較2017年上升了15%。從各企業(yè)存貨規(guī)模來(lái)看，有27家房企存貨超1000億元，較2017年增加了4家，且TOP3強(qiáng)門檻較去年提升了500億。

部分規(guī)模房企今年上半年增幅較大，其中碧桂園上半年存貨總量為5502億元，相比2017年底時(shí)增長(zhǎng)40%，新城控股和龍湖集團(tuán)的增幅也分別達(dá)到38%和36%，而旭輝的存貨總量盡管只有830億元，但相比此前增長(zhǎng)了90%。

克而瑞分析指出，除個(gè)別企業(yè)外，規(guī)模房企在庫(kù)存的增速上開(kāi)始有所控制。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年銷售額前30位的房企，存貨規(guī)模為64072億元，相比年初增長(zhǎng)14%，但與去年同期相比增幅下降了7個(gè)百分點(diǎn)。這意味著規(guī)模房企開(kāi)始有意控制存貨規(guī)模的增長(zhǎng)速度，謹(jǐn)慎適度地?cái)U(kuò)充規(guī)模。

房企去化壓力改善

截至上半年，房企整體周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)回升。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，170家典型房企上半年存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.32次，同比微升，60家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.33次，與上年同期持平。盡管目前存貨周轉(zhuǎn)率低于去年全年水平，但根據(jù)房企下半年加快周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)來(lái)推斷，全年存貨周轉(zhuǎn)率基本能維持去年水平。

在行業(yè)集中度提升、融資成本逐步上升的背景下，房企對(duì)周轉(zhuǎn)率的要求正在提高。部分企業(yè)正在推進(jìn)的“高周轉(zhuǎn)”路線，要求從事前調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到拿地后的快速開(kāi)工，縮短開(kāi)發(fā)建設(shè)周期等，整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程都須要高度標(biāo)準(zhǔn)化�？硕�瑞分析認(rèn)為，這體現(xiàn)出房企應(yīng)提升運(yùn)營(yíng)效率才能保持競(jìng)爭(zhēng)力，而周轉(zhuǎn)率也能反映企業(yè)有效運(yùn)用資金的能力。

在存貨增速有所控制的情形下，房企去化壓力開(kāi)始出現(xiàn)變化�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，170家典型房企已竣工存貨占比連續(xù)三年下降，企業(yè)去化壓力逐漸緩解，在60家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企中，55家公布存貨明細(xì)企業(yè)已竣工存貨總量為9813億元，與去年末相比增長(zhǎng)8.8%，低于總量增幅。

克而瑞分析認(rèn)為，盡管銷售百?gòu)?qiáng)房企依然通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)等方式積極補(bǔ)充庫(kù)存，但是憑借企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)的提高，區(qū)域結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及有效消化了較多的已竣工存貨，減緩了其庫(kù)存壓力。近七成重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企上半年已竣工存貨占比下降，且這些房企全部在銷售額百?gòu)?qiáng)之列，其中下降幅度較大的旭輝、綠城、金茂、正榮、綠地等企業(yè)，下降幅度都超過(guò)5%。

擴(kuò)張更謹(jǐn)慎，銷售更積極

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在行業(yè)集中度不斷提升的情況，結(jié)合上半年存貨情況統(tǒng)計(jì)，克而瑞分析認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)多種趨勢(shì)。

一方面，房企擴(kuò)張步伐會(huì)更加謹(jǐn)慎，這直接體現(xiàn)在拿地方面。此前，雅居樂(lè)、世貿(mào)、首開(kāi)等多家企業(yè)已在半年報(bào)或半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，下半年將繼續(xù)謹(jǐn)慎拿地。另一方面，房企在銷售上則會(huì)更加積極，在調(diào)控持續(xù)發(fā)揮作用的背景下，不排除部分城市庫(kù)存可能回升，房企或?qū)⒓哟笸票P量，以加快回籠資金。

此外，由于目前國(guó)內(nèi)樓市已進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季。克而瑞分析指出，預(yù)計(jì)隨著新一波推盤潮的到來(lái)，將會(huì)有更多的房企加入到打折促銷中，特價(jià)房、加大抵扣優(yōu)惠力度等促銷手段將會(huì)增多。