摘要：從租金爭(zhēng)議到裝修污染問(wèn)題，近半個(gè)月以來(lái)的租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，一直處于輿論的焦點(diǎn)。在各類話題中，部分長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目推出的租金分期業(yè)務(wù)再度引起爭(zhēng)議。租金分期業(yè)務(wù)實(shí)際上是租客以辦理貸款的形式，將租金分期還清，從而減輕一次性支付的壓力。

       一方面是部分長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)方存在欺騙行為，租房者在不知情的情況下“被貸款”的事例屢被媒體報(bào)道；另一方面也有業(yè)內(nèi)人士指出，租房分期是長(zhǎng)租項(xiàng)目緩解自身資金壓力和運(yùn)營(yíng)壓力的手段之一。那么，這項(xiàng)業(yè)務(wù)究竟是好是壞？

       少數(shù)租客選擇分期支付

       從公開可見的信息來(lái)看，長(zhǎng)租公寓租金分期已經(jīng)推行了一段時(shí)間，業(yè)內(nèi)規(guī)模較大的自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品都有相應(yīng)的分期業(yè)務(wù)。

       在自如官網(wǎng)查詢得知，目前自如房租分期業(yè)務(wù)主要通過(guò)自如白條進(jìn)行，分期手續(xù)費(fèi)為6.27%，且只能辦理一年期（即共11期）的分期業(yè)務(wù)，辦理后可享受服務(wù)費(fèi)7折待遇。租客需提交押金、首期房租及服務(wù)費(fèi)后入住，后續(xù)每月支付當(dāng)期房租+服務(wù)費(fèi)+分期手續(xù)費(fèi)即可。

       官網(wǎng)顯示，自如白條系與京東金融進(jìn)行合作，辦理者需要通過(guò)京東金融APP按月繳納余下房租。

       自如相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，分期業(yè)務(wù)是在合理、合法范圍內(nèi)提供給年輕人更多支付方式選擇，該業(yè)務(wù)的設(shè)置，能夠?yàn)橛蟹制谥Ц缎枨蟮淖饪吞峁└�多選擇來(lái)緩解現(xiàn)金流壓力。

       “租客簽約是通過(guò)APP線上完成，完全公開透明可查”，該負(fù)責(zé)人也指出，當(dāng)前只有較少數(shù)租客選擇分期方式支付房租，絕大多數(shù)租客選用現(xiàn)金在線支付。

       利用時(shí)間差建立“資金池”

       事實(shí)上，租客通過(guò)自如辦理租房，既是自如租客辦理租房分期業(yè)務(wù)的過(guò)程，同樣也是自如ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)形成的過(guò)程。公開信息顯示，公開信息顯示，自如去年8月發(fā)行“中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”公開發(fā)行，規(guī)模為5億元，今年3月和7月分兩期發(fā)行的自如2號(hào)ABS規(guī)模合計(jì)為5.07億元。

       自如CEO熊林曾在接受媒體采訪時(shí)表示，自如方面通過(guò)鼓勵(lì)租戶預(yù)付租金和管理費(fèi)可以獲得充足的現(xiàn)金流，這部分現(xiàn)金流可以形成一個(gè)浮動(dòng)的資金池，同時(shí)，自如方面通過(guò)信用篩選不斷提高租戶整體優(yōu)質(zhì)率，從而成為自如1號(hào)兌付的保障。

       “越來(lái)越多的租賃企業(yè)利用租金的支付差，也就是給付房主按月付，而收取租戶按照季度甚至半年、一年的租金，這就帶來(lái)了租金差”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租金差的存在成為長(zhǎng)租企業(yè)建立資金池的重要條件，長(zhǎng)租產(chǎn)品開設(shè)租金分期業(yè)務(wù)的目的也是設(shè)立資金池，用以回籠資金，如果企業(yè)收儲(chǔ)幾十萬(wàn)套房源，那么資金池的規(guī)模會(huì)非常龐大。

       在國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)網(wǎng)站上，幾家大型長(zhǎng)租公寓企業(yè)均未在2017年年報(bào)中披露企業(yè)資產(chǎn)狀況信息，資金的實(shí)際用途尚不明確。張大偉認(rèn)為，這種資金池的設(shè)置有不合理性，如果將資金挪作他用，很可能會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

       未來(lái)或有更多監(jiān)管措施

       長(zhǎng)租公寓分期業(yè)務(wù)引起輿論熱議的其中一項(xiàng)原因在于，一些長(zhǎng)租公寓租客在不知情的情況下被辦理分期貸款業(yè)務(wù)，每月繳納的租金實(shí)際變成還貸，對(duì)此曾有多起案例被媒體報(bào)道。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，鑒于長(zhǎng)租公寓目前的現(xiàn)狀，未來(lái)或?qū)⒂懈��?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">城市對(duì)租賃市場(chǎng)出臺(tái)監(jiān)管措施。

       8月27日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于防范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，指出市場(chǎng)上部分長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商通過(guò)對(duì)房屋租賃合同條款進(jìn)行設(shè)計(jì)，在未對(duì)租客進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的前提下誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵占他人財(cái)物，造成租客、房東合法利益的重大損失。

       這份風(fēng)險(xiǎn)提示還指出“租金貸”模式的一些特征，包括隱蔽性強(qiáng)，違法類型較多，存在潛在較多的租賃合同糾紛，涉及面廣等。少數(shù)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商自行或與其他貸款機(jī)構(gòu)合作使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴(kuò)充為資金池，不斷進(jìn)行租客和房東的資金和期限錯(cuò)配，長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商沉淀的大量資金未被有效監(jiān)管。

       對(duì)于“租金貸”存在的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)提示提出，加強(qiáng)授信資質(zhì)審核和風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)禁與違法違規(guī)從事長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作，不得以不實(shí)宣傳誤導(dǎo)金融消費(fèi)者接受與其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不相符合的服務(wù)。并呼吁廣大租客和個(gè)人房東應(yīng)加強(qiáng)金融知識(shí)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。

       “自如的消費(fèi)分期產(chǎn)品符合相關(guān)法律法規(guī)，并且會(huì)明確告知租客”，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，自如不會(huì)允許強(qiáng)制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為，更不允許以此進(jìn)行違規(guī)套利操作，“如果發(fā)現(xiàn)公司員工有不當(dāng)操作，也希望大家能幫忙提供線索，公司一經(jīng)核實(shí)將嚴(yán)厲查處”。