摘要：據(jù)易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示：8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低。

　　進(jìn)入9月，部分地方房地產(chǎn)市場(chǎng)成交清淡，近期樓市有哪些新變化？“金九銀十”傳統(tǒng)的樓市旺季，今年的成色怎樣？加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，未來(lái)樓市走勢(shì)如何？9月5日晚，相關(guān)媒體邀請(qǐng)到國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民以及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員郭麗巖做客演播室，深入解析。

　　劉衛(wèi)民：“金九銀十”成色不足 市場(chǎng)仍處盤整當(dāng)中

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：土地溢價(jià)率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的先行指標(biāo)。我們說(shuō)土地溢價(jià)率，就是定了一個(gè)價(jià)格，如果大家愿意出的價(jià)格高于事先定的起拍價(jià)的話，那么溢價(jià)率就自然產(chǎn)生了。近期土地溢價(jià)率有所下降，包括土地的市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比也在收縮，反映了現(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)于傳統(tǒng)樓市“金九銀十”的一種初步判斷，預(yù)計(jì)金秋的“金九銀十”可能沒有那么高的成色了。

　　郭麗巖：季節(jié)性消費(fèi)特征淡化 預(yù)計(jì)“金九銀十”量?jī)r(jià)持穩(wěn)

　　中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員 郭麗巖：地價(jià)和房?jī)r(jià)之間是全鏈條的關(guān)系，在房?jī)r(jià)有較高上漲勢(shì)頭的過程中，地價(jià)有很高的推動(dòng)力。部分城市的土地溢價(jià)率在下降，預(yù)示著市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的變化。今年“金九銀十”可能是量和價(jià)在趨穩(wěn)的一個(gè)過程，我個(gè)人認(rèn)為土地溢價(jià)率未來(lái)的變化可能保持在合理的區(qū)間。

　　樓市降溫 “金九銀十”成色幾何？

　　劉衛(wèi)民：房地產(chǎn)的去杠桿效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：從整個(gè)房地產(chǎn)杠桿率的角度來(lái)講，去杠桿的效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)從銀行申請(qǐng)貸款受到一定的限制，部分開發(fā)商的資金鏈條有偏緊的情況。另外一方面，對(duì)于投機(jī)型購(gòu)房貸款也做了的限制，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿有一個(gè)加速的作用。

　　郭麗巖：房地產(chǎn)行業(yè)集中度明顯提升 部分房企拿地趨于謹(jǐn)慎

　　中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員 郭麗巖：當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)集中度提高地非�？�，一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)監(jiān)管、資金鏈?zhǔn)站o的情況，這就會(huì)導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)在拿地的過程當(dāng)中更加謹(jǐn)慎，房企拿地的節(jié)奏將有所放緩。

　　新聞鏈接

　　8月28日，國(guó)家發(fā)改委主任何立峰表示，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　8月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出，促進(jìn)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)，各地切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，因地制宜，精準(zhǔn)施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。

　　調(diào)控力度不放松 未來(lái)樓市怎么走？

　　劉衛(wèi)民：住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)還需進(jìn)一步優(yōu)化

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：從土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，的確應(yīng)該按照不同的供給節(jié)奏，來(lái)進(jìn)一步優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。我們應(yīng)該綜合考慮城市的整體規(guī)劃、人口規(guī)劃、交通規(guī)劃等等，才能夠使土地、住房、人口包括資金等各個(gè)因素真正串聯(lián)起來(lái)，形成供求平衡。

　　郭麗巖：結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)不得不防 重點(diǎn)排查債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員 郭麗巖：未來(lái)調(diào)控，進(jìn)一步排查部分城市中相關(guān)中小房地產(chǎn)商的債務(wù)情況，這是一件非常重要的事情。

　　劉衛(wèi)民：當(dāng)前調(diào)控仍需重視預(yù)期管理

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：當(dāng)前應(yīng)該重視預(yù)期管理。比如，對(duì)于土地市場(chǎng)，我們要進(jìn)一步優(yōu)化土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)使大家看到未來(lái)一年到兩年后，這個(gè)城市會(huì)供應(yīng)出來(lái)哪些產(chǎn)品，供應(yīng)量是什么樣的，大家心中有數(shù)就可以穩(wěn)定樓市預(yù)期。

　　郭麗巖：調(diào)控與監(jiān)管協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng) 在高質(zhì) 精準(zhǔn) 長(zhǎng)效上下足功夫

　　中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員 郭麗巖：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展，我認(rèn)為調(diào)控和監(jiān)管還是要協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，在高效精準(zhǔn)和長(zhǎng)效上要下足功夫。調(diào)控是宏觀調(diào)控層面，監(jiān)管是包括對(duì)微觀市場(chǎng)主體的。對(duì)于不同城市，在疏導(dǎo)地價(jià)和房?jī)r(jià)的市場(chǎng)體系形成過程中，要做好精準(zhǔn)施策和精準(zhǔn)發(fā)力。除此之外，還要建立起高質(zhì)精準(zhǔn)長(zhǎng)效的制度協(xié)同聯(lián)動(dòng)保障體系，發(fā)力供給側(cè)改革。