摘要：據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，近期有媒體報(bào)道稱，2014年曾出現(xiàn)的土地出讓“流拍”潮再次重現(xiàn)。不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)土地流標(biāo)數(shù)量已經(jīng)超過800宗。與此同時(shí)，不少前期備受追捧的熱門城市，熱門區(qū)域，土地出讓價(jià)格也有所下降。哪些因素導(dǎo)致土地市場(chǎng)遇冷？這種趨勢(shì)是否會(huì)持續(xù)？又將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？

“流拍”成地方主旋律，專家：土地市場(chǎng)明顯降溫

近兩月來，“流拍”成為不少地方土地市場(chǎng)的主旋律。

7月9日，杭州1宗住宅用地流拍；7月20日，蘇州3宗地塊集體流拍；7月31日，寧波2宗住宅用地流拍；8月6日，石家莊出讓4宗地塊，其中一塊由于報(bào)價(jià)低于底價(jià)而流拍；8月10日，太原市因8幅黃金地塊被業(yè)內(nèi)稱作是“史詩級(jí)”土地拍賣，結(jié)局卻是全部流拍；

而來自中原地產(chǎn)研究中心的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了上述說法，今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)共796宗。其中，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高。業(yè)內(nèi)多感嘆，土地市場(chǎng)已經(jīng)提前“入秋”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受中國(guó)之聲采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)的確表現(xiàn)出明顯的降溫。從整個(gè)市場(chǎng)來看，現(xiàn)在一線城市，比如典型的像北京和廣州，這是兩個(gè)流標(biāo)數(shù)量比較多的城市，像北京已經(jīng)有6宗住宅土地流標(biāo)了。二線城市的話更廣泛一些，今年來看，二線已經(jīng)有200多宗流標(biāo)的經(jīng)營(yíng)性土地，其中有100多宗是住宅土地，而去年同期只有40多宗流標(biāo)的住宅土地，所以，從比例和對(duì)比來看，今年一二線城市不論是住宅還是經(jīng)營(yíng)性用地，流標(biāo)數(shù)量都明顯上漲。

開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊徊粶p地方政府土地收入同比增長(zhǎng)43%

盡管全國(guó)土地流拍率顯著上升，但從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2018年來開發(fā)商的拿地需求依然不減，1-7月份，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地的土地成交幅數(shù)達(dá)到17839幅，同比上漲17%。而從價(jià)格上來看，財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，地方政府獲得的土地出讓收入26941億元，同比增長(zhǎng)43%，創(chuàng)歷史新高。

張大偉說，這主要得益于地方政府加強(qiáng)了土地供應(yīng)力度，選擇變多后，開發(fā)商對(duì)于熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出“地王”價(jià)格，這也是市場(chǎng)降溫的重要信號(hào)：

張大偉表示，即便部分成交的土地，現(xiàn)在來看，平均溢價(jià)率和實(shí)際成交的地價(jià)和之前相比也有一個(gè)明顯的下行，特別是過去土地市場(chǎng)比較熱的，像杭州、南京，以及上海等其他城市，整個(gè)一二線城市的土地價(jià)格，相比之前，都有一個(gè)明顯的降溫，甚至是進(jìn)入了一個(gè)低迷狀態(tài)。

一二線城市遇冷，三四線城市上漲專家：調(diào)控力度空前

值得關(guān)注的是，在前期高歌猛進(jìn)的一二線城市土地遇冷的時(shí)候，三四線城市，尤其是西部地區(qū)部分城市地價(jià)卻出現(xiàn)上漲。自然資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，在106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過全國(guó)主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過3%；29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過10%。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說：住宅地價(jià)變化一定程度上客觀反映了所在城市樓市的變化。二季度內(nèi)，受益于一些城市出臺(tái)的人才引進(jìn)措施，以及非熱點(diǎn)調(diào)控城市的寬松型政策的激勵(lì)效應(yīng)，在短期內(nèi)刺激了樓市需求的釋放，也相應(yīng)帶動(dòng)了這些城市的住宅地價(jià)的上漲。一、二、三線城市的地價(jià)分化比較明顯。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，出現(xiàn)分化的根本原因是“調(diào)控政策”的不同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)超過80個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了各類型的調(diào)控政策200次以上，不少前期出現(xiàn)明顯上漲的一二線城市調(diào)控力度空前，張大偉說，這是開發(fā)商“望地”卻步的主要原因。

張大偉表示，現(xiàn)在在一二線拿到地或者說過去拿到地王的項(xiàng)目，因?yàn)閲?yán)格的限價(jià)，導(dǎo)致開發(fā)商很難以預(yù)期的價(jià)格入市。另一個(gè)原因是，整個(gè)房地產(chǎn)的資金鏈和資金情況還是比較緊張的，信貸針對(duì)房地產(chǎn)縮緊比較明顯。而三四線的土地市場(chǎng)因?yàn)橄鄬?duì)而言調(diào)控政策比較少，所以溢價(jià)率比一二線要高一些，現(xiàn)在，全國(guó)有50多個(gè)三四線城市年內(nèi)的土地出讓金已經(jīng)超過100億，這也是刷新歷史紀(jì)錄的一次。

專家：預(yù)計(jì)住宅地價(jià)漲幅收窄低成交率將是趨勢(shì)

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松告訴相關(guān)媒體，在去杠桿嚴(yán)監(jiān)管的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在緊縮型調(diào)控和市場(chǎng)秩序整頓的多措并舉下，開發(fā)投資將持續(xù)向理性回歸。預(yù)計(jì)住宅地價(jià)漲幅收窄的可能性增加：

趙松表示，近期很多城市調(diào)控升級(jí)，那么這些政策從短期上來說，肯定對(duì)抑制樓市的這種非理性的上漲會(huì)有這個(gè)好的作用的。那么在這種情況下，住宅地價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)也會(huì)得到抑制。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，包括杭州、廈門等不少熱門城市上半年僅完成全年供地指標(biāo)的一半左右，下半年土地供應(yīng)力度可能不減。在這種情況下，一二線城市土地市場(chǎng)可能維持“降溫”態(tài)勢(shì)。

張大偉表示，從最近調(diào)控來看，限價(jià)和各種約束性政策在一二線肯定會(huì)依然非常嚴(yán)格，甚至不排除比之前更嚴(yán)格的可能性，所以大部分開發(fā)商在一二線拿地就會(huì)更謹(jǐn)慎一些。在一二線，土地流標(biāo)，低價(jià)率成交在今年肯定是一個(gè)趨勢(shì)。