摘要：夏季到來，通往北戴河的火車票開始緊俏，北方沿海的旅游地產(chǎn)項目又到了賣力吆喝的時候。包括河北官廳湖、北戴河、東戴河、山東沿海等城市的旅游度假項目紛紛來京推銷：鴻坤在懷來官廳推出了悅山湖項目，主打的住宅部分緊鄰官廳湖；嘉里建設(shè)在北戴河的海碧臺項目，銷售多年后已進入現(xiàn)房階段；佳兆業(yè)東戴河項目也在CBD的佳兆業(yè)廣場舉行了營銷中心的開幕儀式；融創(chuàng)在山東龍口的項目更是邀請了眾多學(xué)者專家一同站臺。一時間眾多鄰近北京的旅游度假項目紛紛開啟了搶客潮。但在紛紛擾擾中，與以往不同的是，經(jīng)過了旅游地產(chǎn)大起大落，大熱大冷后，購房人已經(jīng)足夠謹(jǐn)慎，原本的盲目投資等待升值的需求不斷減弱，更多的是希望通過買房獲得新的生活方式，旅游地產(chǎn)的投資投機泡沫正在擠出。

旅游度假項目京城攬客

58歲的周京（化名）現(xiàn)在就開始為退休生活做打算了。最近一段時間，周京一直在看北京周圍的度假養(yǎng)老房，從官廳湖邊的住宅到北戴河的海景房，從阿那亞的商住房到山東龍口的度假房。在佳兆業(yè)東戴河項目的北京展廳里，遲遲沒有出手的周京對相關(guān)媒體表示：“每個項目都有不太滿意的地方，想再看看，反正還有兩年時間才退休�！敝芫┑男膽B(tài)代表了很多潛在旅游度假項目購房人的態(tài)度。寧可等等看，也不再沖動買房。

事實上，近來無論是河北的、山東的、甚至東北遼寧的項目，都將北京定位為最重要的市場。去年北京限購導(dǎo)致北戴河、東戴河的一些項目紛紛以不限購、火車買不到票來烘托搶手的氣氛。某項目負責(zé)人頗為自豪地表示，很多北京來的購房人剛下火車或者剛下大巴車，第一次來看房，就已經(jīng)掏錢買了房子。

今年，更多的北方旅游度假項目來京搶客，但購房人已經(jīng)淡定了很多。周京告訴相關(guān)媒體，周圍不少同事都曾在山東乳山或是北戴河買了房，最后一年去不了幾次，大部分時間都空置著，賣還賣不掉。有了前車之鑒，周京現(xiàn)在對于挑選旅游度假項目格外慎重。

大型房企們也嗅到了購房者心態(tài)的變化，紛紛加大了配套的投入。融創(chuàng)在山東龍口開發(fā)了一個萬畝大盤，并邀請了魯豫、馬光遠等知名人士背書。項目的一位負責(zé)人告訴相關(guān)媒體，融創(chuàng)龍口項目位于長壽之鄉(xiāng)，每天都有簽約，需求還是存在的。“具有不確定性的旅游地產(chǎn)項目多是一些小型開發(fā)商，這些項目幾乎沒有配套�！倍�大的開發(fā)商能夠投入大量資金在配套上。

北戴河的阿那亞項目，在熱銷多年后，目前主推40年產(chǎn)權(quán)的文創(chuàng)園部分，80平方米的公寓，總價200萬元。為了吸引購房人，銷售時承諾售后返租。

還有同樣是秦皇島的嘉里·海碧臺項目，除了主打常規(guī)的一線海景外，目前已經(jīng)是現(xiàn)房在售，周邊無論是酒店還是商業(yè)配套已經(jīng)起來了，報價約25000元/平方米。

顯而易見，與以往粗放式地拉客人到海邊，住兩天酒店就買房不同，開發(fā)商們明顯開始注重增加度假產(chǎn)品的附加值，以此來吸引猶豫中的買房人。

投機需求降溫

北戴河的一位企業(yè)老板回憶說，前幾年北戴河的項目基本都是均價1萬元左右，一些項目一開盤，從北京、天津、東北等地趕來的投資客，一出手就是好幾套，一套小戶型40萬元左右，兩居室70萬左右。許多投資客都希望等待兩年，轉(zhuǎn)手翻個倍賣掉。有開發(fā)商也毫不諱言地說，整個項目有30%以上都是投資客。

但這樣的風(fēng)向在最近有了明顯轉(zhuǎn)向。海碧臺項目一位負責(zé)人告訴相關(guān)媒體，現(xiàn)在項目主打社群文化，更希望買房人留下來，在社區(qū)生活，不只是買了房炒作。

在社群文化上營造得最好的當(dāng)屬秦皇島的阿那亞項目。項目負責(zé)人介紹，阿那亞社區(qū)到目前為止有近100個社群，其中7個大業(yè)主群是共同商討社區(qū)事務(wù)的地方，其他還有話劇群、跑步群、馬術(shù)群、民藝群、攝影群、芭蕾群、詩社群、風(fēng)箏沖浪群……各種各樣的興趣群。這些社群就是一個個基層組織和健康的細胞，共同組成了阿那亞人與人情感的連接方式，最終組成了一個富有人情味的情感的共同體。開發(fā)商最初搭建社群的目的就在于希望業(yè)主們能真正在這里生活，而不僅僅是買了房子等升值。

全國的樓市大環(huán)境也傳導(dǎo)至當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資需求端。山東煙臺某旅游項目開發(fā)商透露，除了投資主體信心不足，目前購房者的信心也存在不足。開發(fā)量還算其次，房地產(chǎn)信貸政策才是根本性的。

相關(guān)媒體實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多旅游地產(chǎn)項目即便已經(jīng)清盤，但實際入住率不高。低入住率導(dǎo)致項目周圍底商大量閑置，從而引發(fā)商鋪高比例轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租廣告隨處可見，影響投資氛圍。

炒房者都曾堅信自己是獲利者

作為旅游地產(chǎn)的通病，投資獲利的變現(xiàn)難，困擾著很多旅游地產(chǎn)投資者。

趙峰的經(jīng)歷就是一部投資客炒成房東的歷程。他向相關(guān)媒體表示，國際旅游島剛出臺的時候，三亞酒店的房價每到春節(jié)都很貴，五星級酒店至少一晚2000元左右，但如果在三亞有套別墅，感覺完全不一樣。趙峰認為，隨著消費能力不斷提高，人們對旅游和生活有著更高需求。

正是在三亞模式的刺激下，趙峰開始囤積海景房，他把目標(biāo)定在了北方人最愛來的北戴河區(qū)域，并在2010年以8000元左右的均價，一口氣買了十套金夢海灣一號的房子。除了一套三居室自用外，還有三套兩居室、六套一居室。

按照最初的打算。趙峰希望這些房子能夠在兩年內(nèi)升值獲利賣掉，他對此很有信心，并相信只要自己的房子比新房便宜，能夠很快出手。但現(xiàn)實并不如愿，此后的幾年里，趙峰所購買的房屋表面上價格一度翻倍，但隨著全國樓市調(diào)控的影響北戴河等區(qū)域也開始冷卻，房子價格不斷下降，一直到2017年暑期才有所好轉(zhuǎn)，價格重新沖上了2萬元/平方米。盡管這個表面價格遠高于他在2010年時購買的價格，但出手卻成了難事。

趙峰告訴相關(guān)媒體，雖然周邊的新房海碧臺項目賣到了2.5萬元/平方米，但自己的房子賣2萬元/平方米完全沒有人搭理，二手房的真實成交價基本在15000-16000元/平方米，相比他買時的價格翻了倍，但卻耗費了近8年的時間。各種成本相加，他并沒有成為想象中的獲利者。

趙峰表示，這幾年里為了回籠資金，他不得不把房子裝修成民宿出租，一居室淡季在180元/晚左右，旺季能租到400元；兩居室淡季250元/晚，旺季能突破600元。但一年里真正的旺季只有七八兩個月，尤其是到了秋冬季節(jié)，房子幾乎一直空置著。

房地產(chǎn)知名專家丁祖昱就表示，對旅游地產(chǎn)不僅現(xiàn)在不看好，未來也不看好。從自用的角度出發(fā)，絕大多數(shù)旅游目的地，一般人一輩子只會去一兩次，住酒店完全可以解決，沒必要買房子。從投資的角度出發(fā)，旅游地產(chǎn)升值很慢。

一位曾為多位開發(fā)商服務(wù)過的代理公司負責(zé)人告訴相關(guān)媒體，自己當(dāng)年幾乎是從威海逃回北京的。盡管威海從來沒有嚴(yán)重霧霾天，但文化生活的荒蕪，娛樂設(shè)施的單調(diào)，讓他已無法忍受�！靶略龅墓�應(yīng)量巨大�！彼�說。

投資出手還需要謹(jǐn)慎考慮

又到了夏季，北中國的海景房又開始將京城購房人作為主要的拉攏客源。業(yè)內(nèi)人士提醒，旅游地產(chǎn)項目作為一種度假養(yǎng)老的生活方式無可厚非，但如果將其作為炒作投機，對賭升值的工具，則需要謹(jǐn)慎考慮。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，短期內(nèi)來看，旅游地產(chǎn)的中小投資者還會吃盡配套跟不上的苦頭；從升值空間的角度來看，海南、云南、山東、四川、重慶等地旅游地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷幾番炒作，旅游度假相關(guān)產(chǎn)品的價格已經(jīng)表現(xiàn)虛高，此時，盡管有一定的投資回報收益，但是，如果投資客想出售套現(xiàn)卻很難，主要是由于旅游度假產(chǎn)品二手市場尚不成熟，這些產(chǎn)品還難以有實際的度假、養(yǎng)生等這方面的功能，導(dǎo)致接盤的人較少。

此外，從投資回報空間來看，商業(yè)配套、旅游資源短期內(nèi)整理不好等等都會影響到投資客的投資回報收益的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏合適的旅游地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，導(dǎo)致企業(yè)的旅游地產(chǎn)項目招商、運營上心有余力而不足。

據(jù)統(tǒng)計，自2014年以來，近九成品牌房企已經(jīng)或正打算進行旅游地產(chǎn)項目開發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入“去庫存時代”，在此壓力下，需求潛力巨大的旅游地產(chǎn)成為開發(fā)商們轉(zhuǎn)型首選方向。不僅如此，國內(nèi)對旅游地產(chǎn)政策的監(jiān)管尚處于相對空白的階段，對旅游地產(chǎn)開發(fā)的限制政策較少，不像住宅地產(chǎn)那樣政策經(jīng)常變化，相對來說政策風(fēng)險較低。因此，購買旅游地產(chǎn)項目時要更加慎重，不僅要注意項目自身品質(zhì)，還要觀察周邊的生活、交通、配套等一系列設(shè)施是否完善。

新度假樓盤 鮮少提投資回報 度假、康養(yǎng)、生活方式成主賣點

目前，有幾個樓盤被有旅游、度假需求的買房人普遍關(guān)注。與傳統(tǒng)中旅游度假地產(chǎn)不同，北青報記者發(fā)現(xiàn)幾乎無一例外，都沒有主打投資概念，而是實實在在傳播生活方式、健康配套，得到的效果卻遠比當(dāng)初拿投資回報吸客好得多。

相關(guān)媒體在環(huán)京康養(yǎng)大盤奧倫達部落采訪時了解到，這個13年前就開始小步慢跑的環(huán)京大盤，越來越受到北京、河北、河南等地買房客群的青睞，每周末，自住居民以及前來旅游的人群會把該項目所有已建成的房屋住滿。一間普通的兩居室，每月租金達到5000元至6000元，幾乎可以與北京五環(huán)外的租金相同。對于早期幾千元均價買房的業(yè)主來說，投資回報率無疑非�？捎^。

但奧倫達部落始終沒有將投資回報作為方向。據(jù)奧倫達部落助理總裁張大東介紹，公司的理想是將奧倫達打造成中國康養(yǎng)的勝地。他們斥資約5億元的心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館，是中國少見的健康產(chǎn)業(yè)與社區(qū)居住的深度融合。目前，擁有百年歷史的臺灣彰基醫(yī)院已經(jīng)與奧倫達部落正式簽約，在此建立亞洲第一的泊愛（彰基）醫(yī)院。

張大東說，奧倫達部落全球首創(chuàng)心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館，引入國際最先進的MTT（醫(yī)學(xué)訓(xùn)練療法）、PNI（心理神經(jīng)免疫學(xué)）、能量醫(yī)學(xué)、中醫(yī)國學(xué)、新自然飲食等國際潮流醫(yī)養(yǎng)技術(shù)，以家庭醫(yī)生為核心，提供定制化健康體檢、家庭基因檢測、慢性病管理、全球大醫(yī)院專家會診、綠色醫(yī)療通道等會員服務(wù)，形成了從預(yù)防醫(yī)學(xué)到全球治療再到精準(zhǔn)康復(fù)的全時全生命周期的心身健康服務(wù)。

“我們想做的就是讓人們留下來，居住于此，而不是把房子當(dāng)成投資品。所有旅居、養(yǎng)老、度假項目，都會號稱倡導(dǎo)全新的生活方式，但真正落到實處的能有多少，基本都是一半自住一半投資，人留不住，只有淡化投資屬性，真正做出能打動人心的居住、生活、健康、長壽的生活方式，才是這些旅游度假、康養(yǎng)大盤的真正出路�！睆埓髺|說。

而即使是在北京攬客的廈門大盤——泰禾廈門灣，也同樣淡化投資的概念。這個距離廈門核心區(qū)幾十公里的超級大盤，以一線海景、小戶型、低總價、交通便捷為核心賣點，迅速在北京積累了眾多粉絲。該項目負責(zé)人告訴記者，有很多買房人咨詢投資回報率可以達到多少，回復(fù)是不保證回報率，開發(fā)商希望打造的是“住假地產(chǎn)”，讓人們居住在那里，而不是純粹為了投資。畢竟一個超級大盤，需要的是絡(luò)繹不絕的人流，而非三亞那樣的春節(jié)城市。因此，當(dāng)投資型需求減少之后，真正購買的一定是有意常住的人群，這樣才能形成一個大盤真正的活力。