摘要：近日，房企年中業(yè)績(jī)紛紛披露。不出所料，大型房企的業(yè)績(jī)依舊亮眼，但在亮麗報(bào)表的背后，房企的債務(wù)水平也攀升至了歷史高位。這對(duì)于習(xí)慣了高負(fù)債擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)的房企來(lái)說(shuō)本算不上什么，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，到期債務(wù)可以通過(guò)再次舉債融資和銷售回款來(lái)償還，這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的做法，也是房企有實(shí)力、能夠快速擴(kuò)張的象征。

       但與以往不同的是，近來(lái)市場(chǎng)上的一個(gè)信號(hào)卻讓高負(fù)債房企感受到了絲絲寒意。6月份，多家開(kāi)發(fā)商發(fā)行新債的計(jì)劃被中止，面對(duì)房企的高額債務(wù)，國(guó)內(nèi)外的融資渠道均明顯收緊，這讓習(xí)慣了通過(guò)發(fā)新債籌款償還到期債務(wù)、尋求高速擴(kuò)張的模式遭到了考驗(yàn)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在不久前的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)上表示，2018年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)延續(xù)，開(kāi)發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極降負(fù)債去杠桿，特別是業(yè)績(jī)分化下，償債能力偏弱的小型房企將面臨巨大考驗(yàn)。

       房企年中業(yè)績(jī)亮眼

       雖然樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，但得益于二、三、四線樓市去庫(kù)存的成績(jī)，房企的年中業(yè)績(jī)報(bào)表依舊亮眼。

       尤其是標(biāo)桿性的房企，延續(xù)著強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。從業(yè)績(jī)上看，排名前列的房企分為三個(gè)梯隊(duì)。第一梯隊(duì)依舊是碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家公司。根據(jù)三家公司的公告，前6個(gè)月銷售額超過(guò)了1萬(wàn)億元。而去年則是用了8個(gè)月的時(shí)間才達(dá)到萬(wàn)億元的銷售額。

       根據(jù)三家公司發(fā)布的公告顯示，今年上半年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約4124.9億元，領(lǐng)先萬(wàn)科及恒大的3046.6億元、3041.8億元，穩(wěn)坐銷售額排行榜冠軍位置，而萬(wàn)科和恒大之間的差距極其微小，萬(wàn)科僅以5億元的微弱優(yōu)勢(shì)超越恒大位居第二，至年底誰(shuí)將是第二名的爭(zhēng)奪無(wú)疑將更加激烈。

       而處于第二梯隊(duì)的則是融創(chuàng)、保利這樣半年銷售額在2000億元上下的企業(yè)。融創(chuàng)中國(guó)7月5日發(fā)布公告，2018年上半年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1941.9億元，同比增長(zhǎng)74%；合約銷售面積約1211.9萬(wàn)平方米。保利發(fā)布的公告則顯示，實(shí)現(xiàn)簽約金額2153.12億元，同比增長(zhǎng)46.86%。

       第三梯隊(duì)則是半年銷售額在千億元上下的房企。像龍湖以及剛剛過(guò)了25歲生日的新城控股，成績(jī)同樣亮眼。繼2017年首次躋身“千億俱樂(lè)部”后，新城控股今年上半年銷售額就達(dá)953.11億元。隨后，新城控股董事長(zhǎng)王振華在7月7日的企業(yè)新標(biāo)志發(fā)布會(huì)上表示，新城控股銷售金額已經(jīng)突破1000億元，并且實(shí)現(xiàn)了全國(guó)對(duì)81個(gè)大中城市的布局，累計(jì)開(kāi)發(fā)及在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)393個(gè)。

       顯然，雖然樓市遭遇調(diào)控，但銷售業(yè)績(jī)的突飛猛進(jìn)，讓房企仍以做大規(guī)模為當(dāng)下主流選擇。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，全年“千億”房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。

       但這樣繁榮的背后，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張都是通過(guò)負(fù)債加杠桿實(shí)現(xiàn)的。在去杠桿的要求下，房企業(yè)績(jī)雖然明顯提升，但債務(wù)水平也攀升至歷史高位，最令人擔(dān)憂的是，以后通過(guò)發(fā)新債還舊債的方式似乎不靈了，融資收緊、債務(wù)攀升讓房企不得不仔細(xì)盤(pán)算自己的錢袋子。

       “目前房地產(chǎn)上市公司規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)更加熾熱化，加大杠桿實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，已成為多數(shù)房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略抉擇�！庇袠I(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，在此背景下，償還債務(wù)的能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況將成為房企的生存關(guān)鍵。

       發(fā)債卻頻遭“中止”

       這并不是危言聳聽(tīng)，事實(shí)上在房企業(yè)績(jī)上升的同時(shí)，融資發(fā)債卻屢遭中止。

       6月份，包括融僑集團(tuán)、保利置業(yè)、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集團(tuán)融資產(chǎn)品紛紛被中止。6月22日，融僑集團(tuán)擬發(fā)行25.1億元的一筆商業(yè)資產(chǎn)支持證券ABS計(jì)劃狀態(tài)變更為“中止”；6月19日，保利置業(yè)的一項(xiàng)額度為15.14億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS中止；6月15日，金融街?jǐn)M發(fā)行的50億元公司債券被中止；6月15日，天津天房瑞城的一筆9.98億元限價(jià)房委托貸款債權(quán)ABS出現(xiàn)中止；6月13日，云南城投擬發(fā)行25億元公司債顯示中止；6月11日，泰禾集團(tuán)的70億元再融資非公開(kāi)融資計(jì)劃中止審查。

       再往前翻，5月最后幾天，房企的融資計(jì)劃同樣被中止。5月30日，房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元；5月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行60億元2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億額度的小公募債，狀態(tài)也顯示為“中止”；5月25日，花樣年集團(tuán)擬發(fā)行的50億元住房租賃私募債同樣顯示“中止”。

       不難發(fā)現(xiàn)，短短一個(gè)月左右，十余家房企百億元的發(fā)債計(jì)劃被中止。與一般企業(yè)負(fù)債相比，房企負(fù)債具有數(shù)量大、期限長(zhǎng)，受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這決定了絕大多數(shù)房企貌似實(shí)力強(qiáng)大，但實(shí)際上卻很脆弱。因此，在近來(lái)房企債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)加持下，大型房企的發(fā)債渠道也在收緊，監(jiān)管層對(duì)房企發(fā)債的態(tài)度更加審慎。

       6月底，發(fā)改委下發(fā)《通知》規(guī)范房企境外發(fā)債，再度加大房企融資難度。7月份，監(jiān)管部門再次要求：公司債只能還公司債，票據(jù)只能還票據(jù)。業(yè)內(nèi)人士推斷，此舉可能抑制企業(yè)通過(guò)大量短融來(lái)兌付即將到期的長(zhǎng)期債券，進(jìn)一步收緊了房企的融資渠道。

       償債高峰悄然而至 境內(nèi)外融資難度加大

       新債不讓發(fā)，舊債則面臨到期風(fēng)險(xiǎn)。今年房企的日子并不像業(yè)績(jī)報(bào)表顯示得那么亮麗。

       在2015年至2016年的樓市熱潮中，不少房企為了更快速地?cái)U(kuò)張，紛紛加大了發(fā)債力度，通過(guò)公司債等形式補(bǔ)充流動(dòng)資金。但進(jìn)入2018年之后，由于部分三年期以內(nèi)的債務(wù)到期，償債高峰期也悄然而至。即便今年上半年銷售業(yè)績(jī)喜人，不過(guò)回款的力度顯然抵不過(guò)其高企的負(fù)債。

       數(shù)據(jù)顯示，2017年末，60家重點(diǎn)房企有息負(fù)債占比達(dá)84.1%，增加3.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年，總有息負(fù)債超過(guò)千億元的房企有14家，較2016年增加6家，90%的房企總有息負(fù)債在上漲，且超過(guò)一半的企業(yè)負(fù)債增速有所增加。

       Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，房企負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了13年來(lái)的一個(gè)峰值，為2005年以來(lái)的最高位。2008年至今10年間，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率上升了將近20%。

       海通證券的報(bào)告也顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來(lái)的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，規(guī)模之大史無(wú)前例。

       與負(fù)債率攀高對(duì)應(yīng)的是融資渠道的收緊。

       同策研究院的報(bào)告顯示，典型房企融資總額環(huán)比大幅下降，境內(nèi)外融資難度增加，房企資金面臨考驗(yàn)。同策研究院對(duì)萬(wàn)科、恒大、綠地、碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的40家上市房企進(jìn)行了監(jiān)測(cè)研究發(fā)現(xiàn)，2018年5月，這40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元下降41.43%，融資總額為近一年（2017年5月至今）最低。

       一位全國(guó)排名前十的房企北京負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，目前的房企融資利率超過(guò)了15%，這還是針對(duì)大型房企，中小房企根本鮮有能獲得貸款的。

       不只是國(guó)內(nèi)融資加大難度，房企海外融資額同樣大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，5月份外幣融資總額呈現(xiàn)大幅下降，環(huán)比上月外幣融資總額376.12億元下降了75.21%。這也印證了之前外匯管理局提出的“對(duì)房企借外債的審慎態(tài)度”，同時(shí)也意味著房企尋求境外融資難度系數(shù)攀升。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，房企資金將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，境內(nèi)外融資難度均加大。

       克而瑞發(fā)布的分析報(bào)告也指出，2018年下半年房企的境外融資將會(huì)受到較大的沖擊，融資渠道收窄令融資成本上升成為必然，而隨著境外發(fā)債政策的進(jìn)一步收緊，房企未來(lái)在境外發(fā)債方面將受到多重阻攔。

       房企壓力大 有的“賣身”有的裁員

       債務(wù)逼壓下，融資成本更高，無(wú)論是大型上市房企還是規(guī)模較小的中小房企，都面臨著償還債務(wù)的問(wèn)題，大房企還可以變賣資產(chǎn)籌錢；小房企則如同風(fēng)雨飄搖的小舟，隨時(shí)都有傾覆的風(fēng)險(xiǎn)。

       上市房地產(chǎn)公司中弘股份，近期就陷入了債務(wù)危機(jī)，擬出售海南如意島項(xiàng)目緩解債務(wù)危機(jī)。中弘股份16日發(fā)布的公告顯示，公司及下屬控股子公司新增逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為2.065億元，全部為各類借款。截至公告日，該公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為43.19億元，全部為各類借款。背負(fù)40多億元債務(wù)的中弘股份可能成為有史以來(lái)第一家因?yàn)閭鶆?wù)無(wú)法兌現(xiàn)而倒閉的房地產(chǎn)公司。

       相比之下，同為上市公司的華夏幸福則通過(guò)大規(guī)模賣股權(quán)，引進(jìn)了合作方，化解資金難題。7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉(zhuǎn)讓19.70%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為23.655元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)137.7億元。雙方當(dāng)日簽訂了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。聯(lián)想到華夏幸福之前因?yàn)橹攸c(diǎn)布局的環(huán)京項(xiàng)目陷入限購(gòu)泥潭，市場(chǎng)一直有其資金鏈緊張的傳聞，這次的突然股份轉(zhuǎn)讓透著些滄桑的意味。轉(zhuǎn)讓完后，加上關(guān)聯(lián)方此前就持有的0.18%股份，平安資管一共持有19.88%，成為華夏幸福第二大股東，華夏控股持股比例從61.67%變?yōu)?1.97%。

       另一家上市房企泰禾集團(tuán)，由于近年來(lái)的高負(fù)債擴(kuò)張，在去杠桿的緊縮政策下，同樣暴露了資金問(wèn)題。先是在7月初，市場(chǎng)傳言泰禾集團(tuán)的關(guān)聯(lián)方泰禾投資推出了一款面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)門檻從100萬(wàn)元起，預(yù)期收益高達(dá)18%；如果認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)300萬(wàn)，收益則達(dá)20%。但隨后，泰禾集團(tuán)公開(kāi)否認(rèn)了向員工借款或發(fā)售融資產(chǎn)品的計(jì)劃。

       此后，不足一個(gè)月，泰禾集團(tuán)又被爆出大規(guī)模裁員，部分區(qū)域裁員比例在30%。對(duì)此泰禾集團(tuán)很快公開(kāi)回應(yīng)，一方面并沒(méi)有直接否認(rèn)大規(guī)模裁員；另一方面，著重強(qiáng)調(diào)是為了實(shí)現(xiàn)人才的結(jié)構(gòu)升級(jí)，211、985院校畢業(yè)生是高端人才的基本條件。

       不難看出，無(wú)論是中小房企還是年銷售額超過(guò)千億甚至兩千億的大型房企，都面臨著資金鏈安全的考驗(yàn)。這還只是眾多房企生存現(xiàn)狀的一個(gè)縮影，更多的房企采用了“降薪”“扣獎(jiǎng)金”“賣項(xiàng)目”等方式努力維持。

       自救 房企對(duì)資金回籠要求更高

       這還是處于嚴(yán)格監(jiān)管下的上市房企，大量未上市的中小房企日子更加不好過(guò)。

       據(jù)某位中小房企融資負(fù)責(zé)人透露，無(wú)論是銀行還是民間融資借貸，對(duì)房企的放貸不像以往那么寬松了，房企融資環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻。尤其是小型民營(yíng)房企，融資成本越來(lái)越高，能夠借到的都是小額度高成本的短期“過(guò)橋”借貸，并且還款條件相當(dāng)苛刻，如果逾期，借款方甚至可以變賣抵押物。相對(duì)而言，資源會(huì)向大房企和優(yōu)勢(shì)房企集中，包括有限的銀行貸款額度及基金、戰(zhàn)略投資者都會(huì)優(yōu)先“傾斜”大房企。

       這反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境，中小房企融資越來(lái)越困難，甚至面臨“生死關(guān)頭”。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從資金情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015年至2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

       但好在今年二、三、四線城市的房地產(chǎn)銷售保持強(qiáng)勁，業(yè)內(nèi)認(rèn)為今年房企繼續(xù)刷新歷史銷售紀(jì)錄基本接近定局。整體銷售向好，也給了融資成本高、債務(wù)高企的中小房企更多的騰挪空間。

       房企6月份業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出。有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這主要是由于多地政府對(duì)預(yù)售許可證管控有所松動(dòng)，房企在嚴(yán)苛調(diào)控和巨大資金壓力下，高周轉(zhuǎn)和降價(jià)加速推案意愿明顯增強(qiáng)，以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)。

       對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)期，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，下半年部分房企會(huì)出現(xiàn)一些微妙變化，比如，考慮到資金層面的收緊對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生的影響而選擇以價(jià)換量的策略。單純從銷售金額看，下半年還會(huì)保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。

       同時(shí)，銷售回款之外，房企也會(huì)尋求創(chuàng)新融資的方式。在租購(gòu)并舉的政策環(huán)境下，ABS/REITs類產(chǎn)品亦有所發(fā)展。此前保利、碧桂園、越秀等企業(yè)都已申請(qǐng)發(fā)行住房租賃類REITs產(chǎn)品。7月5日，由恒大發(fā)行的資產(chǎn)支持證券——ABS產(chǎn)品“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”通過(guò)了發(fā)審會(huì)，未來(lái)將在上交所發(fā)行。這類ABS和類REITs的產(chǎn)品不斷推出，也給房企多了一種融資創(chuàng)新的選擇。