摘要：最近，部分城市樓市出現(xiàn)回暖跡象，二手房市場(chǎng)尤為明顯。

自去年北京“317”新政以來，北京及其他多個(gè)城市調(diào)控不斷升級(jí)，市場(chǎng)應(yīng)聲回落，時(shí)至今日，市場(chǎng)終于緩了過來。從需求來看，目前北京的二手房市場(chǎng)的需求主力是剛需和改善型需求，同樣，南京、杭州的市場(chǎng)主力需求也是剛需。整體而言，全國(guó)多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)交易量回升、市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，但基礎(chǔ)尚不牢固。

與此同時(shí)，央行定向降準(zhǔn)，近期釋放多達(dá)7000億元資金以及一二手房?jī)r(jià)格倒掛，也普遍受到關(guān)注。不過專家認(rèn)為，在政策的干預(yù)下，二手房市場(chǎng)的回溫幅度有限，恢復(fù)正常交易水平后，市場(chǎng)難有繼續(xù)上升的空間，即使央行再次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，在定向的情況下，全國(guó)二手房市場(chǎng)也不會(huì)受到大的影響。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)增加

據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，6月北京市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽1674套，環(huán)比5月下降46.1%，同比去年6月下降9.02%。6月北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均價(jià)是49516元/m2，環(huán)比上月增加12.09%，同比增加5.97%。

值得一提的是，其中共有產(chǎn)權(quán)房6月新增供應(yīng)1620套，網(wǎng)簽142套，環(huán)比增加6倍多，同比增加近3倍。今年上半年共有產(chǎn)權(quán)房新增供應(yīng)共計(jì)4028套，已高于2017年全年供應(yīng)的3114套。上半年平均月成交374套，亦高于去年的月平均成交量。

6月成交的新房中，別墅有將近1/3、共有產(chǎn)權(quán)房有將近1/4分布在五、六環(huán)之間，剩余部分分布于六環(huán)以外。除去別墅、共有產(chǎn)權(quán)住房和公寓型住房，6月共成交1408套普通住宅，相比5月降低50%。

在全國(guó)其他城市，包括共有產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的保障性住房供應(yīng)也都明顯增加。專家預(yù)計(jì)，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，保障性安居住房會(huì)加大供應(yīng)比例，而像別墅這種非剛需類供應(yīng)也會(huì)相應(yīng)減少供應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年會(huì)延續(xù)上半年這種供應(yīng)趨勢(shì)。

新房二手房價(jià)格倒掛受關(guān)注

從北京、南京、杭州、上海、蘇州這幾個(gè)城市的二手房市場(chǎng)來看，今年3月以來二手房市場(chǎng)升溫。5月北京二手房成交量更是創(chuàng)下14個(gè)月新高。

近幾個(gè)月，由于全國(guó)二手房市場(chǎng)升溫，新房市場(chǎng)則繼續(xù)被政策嚴(yán)厲管控，所以許多城市都出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛的問題。對(duì)此，我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉認(rèn)為，一二手房?jī)r(jià)格倒掛需要從城市、區(qū)域、樓盤的具體情況來看。例如，北京二手房目前的均價(jià)在5萬(wàn)—6萬(wàn)元/㎡左右，新房均價(jià)則只有4萬(wàn)元/㎡左右，一二手房?jī)r(jià)格早已明顯倒掛，但這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時(shí)代，新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以價(jià)格自然較市中心的二手房更低。而南京、上海這些城市在同一區(qū)域、同一地段出現(xiàn)價(jià)格倒掛，主要是政策調(diào)控所致，因?yàn)檎�府�?duì)新房的調(diào)控更直接，力度更大，而二手房?jī)r(jià)格更多是買賣雙方在市場(chǎng)交易中形成的，政策的影響相對(duì)更小，所以市場(chǎng)容易出現(xiàn)一二手倒掛。

一二手房?jī)r(jià)格倒掛，與政策和市場(chǎng)博弈不無關(guān)系。根據(jù)諸葛找房對(duì)杭州拱墅區(qū)、濟(jì)南歷下區(qū)、廣州黃埔區(qū)、上海靜安區(qū)、成都成華區(qū)、北京密云區(qū)等20個(gè)城區(qū)數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛較為普通，價(jià)格差在3000多元/m2—6000多元/m2不等。新房?jī)r(jià)格比二手房?jī)r(jià)格還低，也引發(fā)了購(gòu)房者對(duì)新房的更多關(guān)注，尤其是倒掛差額巨大的樓盤和城市，“買到即賺到”的心態(tài)蔓延，所以有的城市不得不采取搖號(hào)的方式?jīng)Q定買房資格。

在胡景暉看來，從長(zhǎng)期來看，一二手房?jī)r(jià)格的倒掛并非不可接受的問題。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)在政府干預(yù)之下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場(chǎng)是可以有兩個(gè)方向的，一是政府控制之下的保障房市場(chǎng)，另一個(gè)則是純粹的商品房市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)各有各的價(jià)格機(jī)制，保障房市場(chǎng)按保障價(jià)格前行，純商品房市場(chǎng)則由市場(chǎng)定價(jià)，雙方互不干涉。至于二手房市場(chǎng)，由于業(yè)主多為個(gè)人，交易價(jià)格更多的還是會(huì)由市場(chǎng)決定，政策調(diào)控需要更多地從稅收方面展開，包括一些限售政策。

“新房和二手房之間的價(jià)格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價(jià)差對(duì)個(gè)人的投資決策可會(huì)產(chǎn)生影響，因?yàn)橐欢�手房�(jī)r(jià)格倒掛會(huì)讓個(gè)人在購(gòu)買新房時(shí)有轉(zhuǎn)手倒賣賺差價(jià)的動(dòng)機(jī)，但在限售政策以及正在醞釀的房地產(chǎn)稅等政策的調(diào)控下，兩個(gè)市場(chǎng)是可以區(qū)隔發(fā)展的，并不是需要完全統(tǒng)一�！焙�景暉說。