摘要：近日，一些熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)樓盤短期之內(nèi)被“秒光”，一些項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了數(shù)百萬元乃至上千萬元“誠意金”的高門檻。房地產(chǎn)市場怎么了？在搶房的人群中，多少是真正需要住房的剛需人群，多少是重新抬頭的炒房一族？跟之前的溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)相比，現(xiàn)在的投資客，市場真的會(huì)給他們獲利的空間嗎？

被搶房源 多與周邊房價(jià)有價(jià)差

5月30日，深圳首個(gè)公開搖號項(xiàng)目海上世界雙璽開盤，購房者參與搖號必須先繳納500萬誠意金，房子總價(jià)1600萬至6600萬不等，選房只給2分鐘考慮時(shí)間。最終666個(gè)人搖167套房，并于當(dāng)天全部售罄。

北京青年報(bào)相關(guān)媒體曾在兩年前考察過招商雙璽項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目的首期價(jià)格還未定，據(jù)銷售員介紹大概在12萬元/平方米以上。而當(dāng)時(shí)，深圳正好是房價(jià)暴漲階段。股票市場飄紅、北方天氣影響帶來的外來人群、科技型企業(yè)紛紛落戶、互聯(lián)網(wǎng)加的浪潮余溫效應(yīng)，都使深圳房價(jià)領(lǐng)跑一線城市，北上廣深轉(zhuǎn)變?yōu)楸鄙仙顝V就在那時(shí)。

而銷售員告訴相關(guān)媒體，項(xiàng)目價(jià)格還沒有最終定，但是很多慕名的買房人已經(jīng)提前預(yù)訂了大多數(shù)房源。

當(dāng)時(shí)樣板間沒有開放，但從前不久搶房新聞中得知，該項(xiàng)目三期無論是建筑質(zhì)量、園林景觀、智能家居、車位配比、挑空大堂、品牌家裝、五大會(huì)所，都具備了前兩期的條件，足以想象項(xiàng)目首期的產(chǎn)品力。

能讓上千人去搶5000萬豪宅，僅僅靠產(chǎn)品是不足以支撐的，當(dāng)人們看到項(xiàng)目的外景，就不意外它的被搶原因了。

項(xiàng)目東臨深圳灣，南臨濱海長廊及一望無垠的深圳灣海景，西靠海上女媧濱海公園、文化藝術(shù)中心、希爾頓酒店，北靠環(huán)船廣場，遠(yuǎn)觀大南山，背山面海，城市環(huán)抱……8萬元/平方米，是此次搶購的房源中最便宜的。而一二期二手房報(bào)價(jià)則在13萬/平方米。

這樣的“景觀”在其他城市也有上演。

5月25日，杭州兩大紅盤華夏四季和融信瀾天啟動(dòng)搖號登記，并要求驗(yàn)資凍結(jié)存款。一位98歲老奶奶親自上陣搖號，而一位女性購房者由于體力不支，在排隊(duì)時(shí)昏倒。據(jù)了解，這兩個(gè)樓盤最終參與搖號人數(shù)將近兩萬人，凍結(jié)資金300億。98歲老奶奶親自上陣的華夏四季，限價(jià)26000元/平方米。而距離華夏四季直線距離僅兩公里的二手樓盤萬科西廬，單價(jià)已達(dá)52000元。

5月28日，成都某樓盤通過搖號審核的購房人數(shù)高達(dá)6.1萬戶，創(chuàng)造了搖號以來參與人數(shù)的新紀(jì)錄，而房源僅有1000余套，中簽率僅有1.71%。而該項(xiàng)目均價(jià)11000元/平方米，算上裝修費(fèi)3000元/平方米，合計(jì)14000元/平方米。即使這樣，還和周邊二手房單價(jià)差5000元。

6月1日，南京江北核心區(qū)熱盤揚(yáng)子江 金茂悅開始登記報(bào)名，282套房源共收到8000余人的報(bào)名信息，中簽率只有3.5%……

5月3日，長沙北辰三角洲開始認(rèn)籌，均價(jià)不到1.2萬元/平方米，630套房源吸引了5000多人報(bào)名，中簽率創(chuàng)長沙新低……

4月23日，上海浦東區(qū)的中糧前灘海景壹號開盤，共有3127組認(rèn)籌客戶，搶437套房源，中簽率僅14%，刷新上海公證搖號開盤認(rèn)籌客戶量及中簽率紀(jì)錄……

頻頻出現(xiàn)的搖號買房，被人們戲稱為“樓市打新”（因其與股市打新類似）。與之而來的則是炒房號、茶水費(fèi)、關(guān)系戶、假搖號等有違市場原則的丑聞時(shí)有發(fā)生。

一二手房價(jià)格倒掛

全國熱點(diǎn)城市的“搶房”，大多數(shù)都是限價(jià)項(xiàng)目，而且無論是位置還是產(chǎn)品，都在該區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)競爭力。大價(jià)差面前，誰會(huì)不動(dòng)心？

首先，限價(jià)限售之下的一、二手房價(jià)格倒掛。

為了擠壓投資需求，謀求住房市場的穩(wěn)定，有關(guān)部門用強(qiáng)有力的手段將新建商品房的價(jià)格控制在一個(gè)相對較低的水平線，包括高價(jià)拿地的地王項(xiàng)目。市場上開始出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛，人們看到好產(chǎn)品、好地段的房源遠(yuǎn)比老舊二手房便宜，定然會(huì)趨之若鶩。

前中房集團(tuán)董事長孟曉蘇表示，面對當(dāng)前局面的房地產(chǎn)市場，他認(rèn)為應(yīng)由各地精準(zhǔn)施策，同時(shí)要大幅度增加住宅供地，才能使樓市保持平穩(wěn)發(fā)展。

要防止出現(xiàn)“調(diào)控調(diào)反方向”的事，譬如為控制房價(jià)上漲而減少住宅供地，以增加政策性住房供地比例減少商品房供地，滯留售房企業(yè)現(xiàn)金流以削弱其購地與開發(fā)能力，過分強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)“自持率”而造成可供市場銷售的商品房減少。言下之意，商品房越少就越稀缺，搶房潮就不會(huì)停止。

其次，人才落戶與引進(jìn)政策的衍生效應(yīng)。

人們對海南330史上最嚴(yán)限購政策還記憶猶新，“百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃（2018-2025年）”，徹底松綁人才落戶限制，剛剛實(shí)行20天的限購政策又被消解。

在海南之前，則是西安，海南之后是天津。人才落戶計(jì)劃一出，所涉及城市房價(jià)立漲，以最典型的西安為例，房價(jià)4月環(huán)比上漲1.6%。除了上述幾個(gè)城市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、沈陽、濟(jì)南、南昌、廈門、石家莊、福州等全國已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了超過歷史力度的人才吸引政策。

第三，搖號方式產(chǎn)生的購買恐慌。

對于全國各地?fù)u號買房產(chǎn)生的種種現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，搖號選房的背后，是“限價(jià)”政策導(dǎo)致一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象�！斑@種新房與二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象將催生投資需求，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品，一旦限價(jià)，就有看得見的利潤。很多人抱著‘搖到就賺到’的目的去參與搖號，這種情況下，加入搖號的個(gè)體數(shù)量會(huì)超出有實(shí)際居住需求的個(gè)體數(shù)量，導(dǎo)致買房需求被放大。”張大偉說。

投資非限購區(qū)域需警惕前車之鑒

目前，在一些沒有限購的城市，品牌開發(fā)商的售樓處，一些實(shí)際意義上的炒房團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)，雖然這些買房人并不承認(rèn)自己是炒房客。

據(jù)長期致力于云南西雙版納房地產(chǎn)營銷的孫先生向相關(guān)媒體介紹，很多相熟的買房人一起團(tuán)購房源，但他們的初衷并不是炒房，只要不貶值就可以了。畢竟手中的資金得有去處，目前各種投資渠道都不景氣，買度假房，投資兼自住，雙向選擇。但大多數(shù)人還是傾向于未來會(huì)出售，否則就不會(huì)經(jīng)常一出手就是好幾套。

上個(gè)月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。由于不具有典型性，西雙版納并不在70個(gè)大中城市范圍內(nèi)。不過，如果將同在云南，同樣是旅游城市的大理作為對標(biāo)，該地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，大理新建商品住宅價(jià)格4月份環(huán)比上漲1.2%，同比上漲8.7%。

種種跡象表明，除了云南、丹東等漲幅較大的區(qū)域出現(xiàn)炒房客的身影，全國不少不限購城市都出現(xiàn)了組團(tuán)購買的現(xiàn)象。這不得不讓人與十幾年前的溫州炒房團(tuán)聯(lián)系起來。

溫州炒房團(tuán)，是從2000年開始溫州人在上海、杭州、蘇州、廈門、北京等地置業(yè)而得名。炒透溫州本地樓市后，溫州人開始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“溫州購房團(tuán)”。2012年下半年隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，房價(jià)不斷下跌，溫州炒房團(tuán)才淡出了市場，而且一蹶不振，2015、2016年的房價(jià)暴漲，已經(jīng)鮮見溫州炒房團(tuán)身影。

國人注意到溫州民間資本的威力，最早是由炒房開始。1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，市區(qū)房價(jià)快速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一個(gè)溫州購房團(tuán)浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現(xiàn)金砸向上海樓市。同時(shí)，另一支購房團(tuán)前往杭州。隨后幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產(chǎn)，其中北京、上海兩地集中了1000億元。此外，溫州資本還先后大舉進(jìn)入了杭州、青島、重慶、沈陽等城市。溫州炒房團(tuán)所到之處，當(dāng)?shù)胤績r(jià)一路狂飆。

2012年8月，十多年叱咤全國市場的“溫州炒房團(tuán)”，在該輪房地產(chǎn)調(diào)控中受到重創(chuàng)。以溫州為例，新建商品房比最高價(jià)時(shí)已下跌百分之三四十，再加上過高比例融資的財(cái)務(wù)成本，溫州炒房者把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債。而炒房經(jīng)濟(jì)也導(dǎo)致了本地實(shí)體企業(yè)狀況不佳，2012年上半年六成溫州規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)或停產(chǎn)，實(shí)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)動(dòng)力銳減；資金運(yùn)作成本高，交易及融資成本在15%左右，如果房價(jià)上漲未超過15%以上，投資就意味著保本或虧損。

除了炒房團(tuán)的覆滅，炒房客也在此輪調(diào)控中遭遇滑鐵盧。比如燕郊之鑒。

調(diào)控之下，2017年以來北京房價(jià)都跌了15%以上，環(huán)京樓市則更慘。燕郊等地房價(jià)已經(jīng)接近腰斬！首爾甜城是燕郊最為有代表性的樓盤，最高的時(shí)候房價(jià)接近每平方米4萬元。據(jù)說鏈家二手房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份首爾甜城的成交均價(jià)為2.2萬，商住公寓當(dāng)初最高近3萬，現(xiàn)在才1.3萬！由于三年的社保限制，房價(jià)再跌也沒有資格買！而高位買入的已經(jīng)套牢了，房價(jià)下跌三四成，再加上利息等財(cái)務(wù)成本，資金不足的炒房者面臨資不抵債。

北青報(bào)相關(guān)媒體曾與一個(gè)基金公司房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人交流，他前不久前往大廠某大型開發(fā)商項(xiàng)目談收購合作，開發(fā)商為了完成業(yè)績，擬將兩棟樓6折賣給該基金。大廠沒有限購時(shí)，該項(xiàng)目每平方米售價(jià)3萬元左右，而賣給基金的價(jià)格在18000元/平方米。開發(fā)商幫著基金賣房以及網(wǎng)簽。

開發(fā)商信誓旦旦地表示：三年之內(nèi)，大廠房價(jià)仍然會(huì)回歸到3萬元時(shí)代。該基金公司人士反問了一句：那能不能這么簽合同，三年后如果沒有漲價(jià)，開發(fā)商以每年10%的利息加本金還給基金？開發(fā)商啞口無言……就因?yàn)檫@一句話，基金公司果斷放棄了該項(xiàng)目的收購。

連開發(fā)商自己都沒有信心，炒房客底氣從哪里來的呢？