摘要：近日，戴德梁行發(fā)布《2018中國甲級寫字樓市場供應(yīng)核心趨勢》，這份研究報告顯示，北京、上海、深圳、廣州、成都、武漢等主要城市的甲級寫字樓市場今后三年都將迎來大量新增供應(yīng)，其中最多的深圳將一口氣增加531萬平方米。戴德梁行報告分析認為，這將對許多城市的甲級寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動態(tài)關(guān)系。

　　那么，作為粵港澳大灣區(qū)的兩大核心城市，廣州深圳未來的寫字樓市場供應(yīng)究竟如何？戴德梁行的報告對此進行了詳細分析。

　　廣州：琶洲、金融城將崛起

　　戴德梁行報告指出，去年廣州甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)暫時回落，約為16.57萬平方米。全年僅有邦華環(huán)球貿(mào)易中心、天安人壽中心和頤德中心三個寫字樓項目入市，另有高德置地廣場四期服務(wù)式公寓改造為寫字樓帶來部分新增供應(yīng)，與此同時，廣州甲級寫字樓市場存量攀升至近490萬平方米，同比增長3.5%。

　　今年一季度，廣州寫字樓市場平均空置率已經(jīng)降至5.1%，老牌區(qū)域天河體育中心和越秀分別只有2.6%和1.9%。在供應(yīng)回落但成交保持旺季的背景下，廣州甲級寫字樓租賃業(yè)務(wù)步入業(yè)主方市場，租金也出現(xiàn)上漲。

　　不過根據(jù)戴德梁行報告的統(tǒng)計，未來三年內(nèi)廣州寫字樓新增供應(yīng)將保持逐年增長態(tài)勢。根據(jù)戴德梁行報告，未來三年廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計將達到280萬平方米，寫字樓新增項目集中在琶洲、金融城和珠江新城等區(qū)域，其中供應(yīng)量最多的琶洲占據(jù)總供應(yīng)量的54.2%，而東部的金融城供應(yīng)量占比也有24.7%。事實上，在越秀、體育中心乃至珠江新城新增寫字樓項目越來越少的今天，人們早已把目光轉(zhuǎn)向海珠琶洲及東部金融城地帶。

　　琶洲商務(wù)區(qū)被定位為廣州的會展中心和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心。展望未來，在相關(guān)優(yōu)惠政策以及日益完善的配套設(shè)施支持下，一批貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)科技、媒體和通信行業(yè)中的知名企業(yè)將相繼入駐琶洲商務(wù)區(qū)。目前，該區(qū)內(nèi)一系列甲級寫字樓項目正在建設(shè)中，其中包括阿里巴巴華南總部、微信總部大樓、唯品會總部等。未來三年廣州體量最大的三個新增寫字樓項目都在琶洲板塊，分別是復(fù)星集團華南總部、保利天幕廣場、廣商中心，這些項目將在2018年至2019年入市。

　　東部的金融城被定位為廣州的金融總部聚集區(qū)，未來三年竣工的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目合計面積為70萬平方米，包括平安金融大廈、南岳銀行金融大廈和長江中心等。

　　深圳核心區(qū)域供應(yīng)大增

　　與廣州去年供應(yīng)量較少不同，去年深圳一度迎來8個新的甲級寫字樓項目入市，全年新增供應(yīng)達到85萬平方米，主要還是集中在福田和南山兩大城區(qū)。其中福田一個城區(qū)的新增供應(yīng)占整個深圳甲級寫字樓市場新增供應(yīng)總量的70%。據(jù)了解，去年在深圳供應(yīng)面積較大的寫字樓項目有福田的平安金融中心（北塔）、生命人壽大廈，南山的航天國際中心等。僅平安金融中心（北塔）一個項目就帶來了32萬平方米的新增供應(yīng)。

　　戴德梁行報告預(yù)計，深圳未來三年內(nèi)寫字樓市場新增供應(yīng)預(yù)計將達到531萬平方米，核心區(qū)域與新興商圈的新增供應(yīng)量占比分別為95%和5%，2020年底，深圳甲級寫字樓存量預(yù)計將達到960萬平方米。

　　此前供應(yīng)量旺盛的福田今年將繼續(xù)在深圳寫字樓市場新增供應(yīng)中領(lǐng)先，并有許多優(yōu)質(zhì)項目入市，其作為深圳核心甲級寫字樓板塊的地位將進一步鞏固加強，到2019年，福田區(qū)域新增供應(yīng)量將有所下降，但在2020年時將再度回升。受益于即將竣工入市的優(yōu)質(zhì)項目，眾多配套設(shè)施以及逐步成熟的商業(yè)氛圍，福田區(qū)作為深圳的CBD將繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用。

　　在南山區(qū)，明年起寫字樓新增供應(yīng)量將會加大。在后海地區(qū)，更多的總部大樓在此落成，例如華潤總部大廈，工行深圳總部和陽光保險大廈。因此戴德梁行報告預(yù)計，未來將有更多的相關(guān)企業(yè)選址后海，這將進一步加強其產(chǎn)業(yè)聚集力。前海板塊甲級寫字樓也將于明年進入集中新增供應(yīng)爆發(fā)期，屆時預(yù)計前海地區(qū)寫字樓租賃市場的競爭將更為激烈。