摘要：5月2日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國50大城市土地收入2842.2億，同比上漲83.4%。1-4月，50城市土地出讓金合計達到11882億，比2017年同期的7984億上漲幅度達到48.8%。

       其中，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地收入金額超過百億。杭州更是兇猛奪魁，單月土地收入高達179億，同比上漲237%。

       2018年，熱點城市土地出讓金已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的上漲趨勢。

       年內(nèi)樓市調(diào)控措施109次！

       與此同時，樓市調(diào)控并沒有放松。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達109次，包括前期房價漲幅居前的杭州、長春、沈陽、西安等城市。土地出讓金暴漲的情況下，可以想象，當?shù)氐姆績r沒有被按住。

       更重要的是，各路房企的資金壓力越來越大，加快資金回籠和樓盤消化速度變成各大房企的命門，這直接導致房子庫存下降，供需失衡加劇。

       根據(jù)某地產(chǎn)機構(gòu)數(shù)據(jù)，從消化周期來看，僅大連、青島、成都等5市下滑，其余重點城市商品住宅去化周期繼續(xù)拉長，特別是北京、深圳漲超29個月；大連、廈門、無錫、沈陽等市本月消化周期繼續(xù)超過20個月。重慶、杭州、武漢、徐州、海口消化周期依舊不足5個月，超1/4城市庫存同比增30%左右，近半數(shù)城市消化周期超15個月。

       以西安為例

       在2011-2016年西安房價一直不溫不火，直到今年，西安連續(xù)3次放寬落戶限制，截止4月中旬，西安人數(shù)就高達30萬人，比2017年同期猛增十余倍，一時之間，“一房難求”“全款付”“捆綁銷售”等成為樓市熱詞。其中，西安開發(fā)區(qū)一樓盤開盤就上演千人“搶房”風波。價格大漲也導致“房荒”現(xiàn)象出現(xiàn)。

       同時，重慶、武漢、杭州等熱點城市也在加緊搶人，盡享新進人口的紅利，去化周期普遍較低，房價大幅上漲，日子過得相當不錯。

       有些城市房價大漲！有些正相反…

       正如上文所說，有些城市房價正在大漲，但從全國來看，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，全面大漲的局面不會再出現(xiàn)，有些城市的房價則大跌，“分化”將成今后樓市的主旋律。

       熱點城市中，京滬等城市雖也跟進“引才”政策，但像北京那種月薪7萬才能落戶的條件不屬于搶人，更像趕人的政策，再加上極其嚴苛的限購，所以北京二手房房價較去年4月份高點累計下跌了18.2%。

       北京房價還算抗跌，但是沒有搶人反而限購的環(huán)京就沒那么幸運。

       根據(jù)中估聯(lián)行的統(tǒng)計，以2017年5月為基準周期（雄安在4月設立），截止2018年3月計算房價波動，跌幅前十的城市包括廊坊、滄州、北京、石家莊、石嘴山、吳忠、固原、撫州、溫州和珠海，環(huán)京樓市占一大部分。

       具體看，北京317政策出臺之前，燕郊部分地區(qū)價格漲到4萬/平米以上，限購一出臺，房價隔空跳水一萬/平米以上，隨后一路下跌接近腰斬。如果你站在高位花300萬買一套燕郊房，算最低30%的首付就是90萬，2018年3月這一套房子也就值兩百二三十萬，一套首付全都打水漂。

       另一方面，在2015-2017年，中國熱點城市的土地溢價率通常在30%左右，但在今年4月，土地溢價率卻降到了10%。也就是說，除上述受“人口”、“棚改”等紅利作用的城市外、中國更曠闊地方的樓市正在降溫。

       土地供應暴漲，未來上市的房產(chǎn)就會更多；土地溢價率走低，房企拿地競爭小，房地產(chǎn)市場冷淡。所以，未來樓市“調(diào)控”與“搶人”成了房價走向的核心。

       最后請記住，這是最好的時代，也是最壞的時代，有人直登天堂，有人反向而行，不要做樓市非黑即白的莽夫，看到房價高企盲目入市的購房者，一定也有搭錯車人。