摘要：如果有180萬，是租房10年劃算，還是直接買套房子？北京五環(huán)外的萬科“北京翡翠書院”長租房，使不少準(zhǔn)租戶陷入矛盾中。萬科“北京翡翠書院”是首個(gè)推出的自持租賃住房項(xiàng)目，10年180萬且需要一次付清的租金，使該項(xiàng)目一經(jīng)面世就備受矚目和爭議。

       長租市場，這個(gè)剛剛興起卻蘊(yùn)含巨大潛力的市場，吸引了大資本紛紛進(jìn)入。建行的“存房”業(yè)務(wù)上線3個(gè)多月就完成了近400筆，而鏈家旗下主打長租公寓的品牌自如，今年獲得了40億A輪融資，公司估值近200億元。

       “自2017年租賃政策深化并全面落地以來，租賃市場迎來了真正的黃金時(shí)代，房地產(chǎn)長效機(jī)制也開始體現(xiàn)出調(diào)控優(yōu)勢�！�58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，放眼2018年，租賃市場將是房地產(chǎn)紅利的焦點(diǎn)，租購并舉也將在更多層面得到進(jìn)一步體現(xiàn)。

       不過，長租市場無論是運(yùn)營模式還是盈利渠道，都無經(jīng)驗(yàn)可循，生搬硬套國外經(jīng)驗(yàn)似乎也并不符合當(dāng)下中國人的習(xí)慣。怎么定價(jià)，什么才是能讓市場接受的玩法，想要分得這杯羹恐怕并不容易。即使是萬科10年180萬的房租帶來了“驚嚇”，事實(shí)也是，相較于企業(yè)的投資，這些房租并不算多，企業(yè)的回報(bào)率不過2%。

       中國的樓市已經(jīng)不似以前，博傻賣樓的時(shí)代早已隨著逐漸加碼的調(diào)控政策一去不復(fù)返。但是適合城市新居民的可租賃品質(zhì)住宅供給嚴(yán)重不足的矛盾仍在，住房租賃市場則被看作是解決問題的最好出路。

       如何租到適合自己的房子？

       “我們的定位就是給企業(yè)的高端人士打造的，這樣的價(jià)格其實(shí)并不貴�！蔽挥诒本┏菂^(qū)的一家長租公寓負(fù)責(zé)人對(duì)北京晨報(bào)記者直言，一間三四十平方米的單身公寓每個(gè)月的房租價(jià)格要1萬元以上，且一簽就是1年。

       不過，相對(duì)于周邊房源，萬科北京翡翠書院的價(jià)格算極高的了。10年180萬元，每個(gè)月相當(dāng)于1.5萬元，而周邊房源的房租不過每個(gè)月四五千元。不過，也有分析人士稱翡翠書院的房租已經(jīng)包含了10年的房租漲幅，綜合來看并不貴。萬科相關(guān)人士在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)則表示，租房目標(biāo)客是家庭。

       目前的長租公寓有較為平價(jià)的一類，如鏈家旗下的自如公寓、我愛我家的相遇等這一類別，也有較為高端價(jià)格的長租公寓。但由于品牌長租公寓均有較強(qiáng)的物業(yè)管理，價(jià)格普遍較普通住宅貴一些。

       張波表示，目前，我國租賃市場還是以房東自發(fā)出租、房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的模式為主，缺乏專門運(yùn)營租賃服務(wù)的企業(yè)。隨著房價(jià)高企和人們生活態(tài)度的改變，更多的人尤其是年輕人，對(duì)于租房的接受度會(huì)增加。而且相較于傳統(tǒng)租賃住宅，年輕人更偏愛裝修完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的長租公寓。

       張波認(rèn)為，近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵(lì)住房租賃的相關(guān)政策，也將推動(dòng)長租公寓市場供應(yīng)加速。隨著越來越多“國家隊(duì)”、“房企”等正規(guī)軍加入長租市場，未來可供租房者的選擇也將會(huì)越來越多樣。

       是否會(huì)推動(dòng)租金價(jià)格上漲？

       有數(shù)據(jù)顯示，長租公寓因?yàn)橛辛朔��?wù)的基因，其租金相較于同一地區(qū)的普通住宅要高出20%左右，但是長租的需求仍然在持續(xù)上漲。

       58安居客房產(chǎn)研究院聯(lián)合調(diào)查顯示，49%的租房人群傾向于選擇個(gè)人房源，而32%的用戶對(duì)長租公寓的傾向性更高。作為近年來新興的租房產(chǎn)品類型，長租公寓以裝修風(fēng)格多樣、服務(wù)較好、房源地段較優(yōu)等因素，贏得廣大年輕人的喜愛，越來越受到市場認(rèn)可。而今年一季度租房用戶對(duì)長租公寓的租房需求環(huán)比上漲24%，不論與2017年第一季度還是2017年第四季度相比，都有明顯的漲幅。

       不過，這會(huì)否推動(dòng)熱點(diǎn)城市的租房價(jià)格持續(xù)上漲呢？

       “一個(gè)項(xiàng)目對(duì)市場租金的影響有兩部分：一是直接影響，本身的高租金帶來的數(shù)據(jù)平均值上漲；另外一部分是心理影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照全北京有150萬套出租房，月租平均在6000元左右計(jì)算，有大約1%左右的月租平均2萬的租賃房，那么未來租金預(yù)期均價(jià)會(huì)拉高2.3%。

       不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果就房屋的租售比而言，由于北京等一線城市的房屋售價(jià)高，所以相對(duì)來看租金價(jià)格仍處在低位。而每年北京等地區(qū)的房屋租金都在上漲，即便沒有長租公寓，租金價(jià)格也將呈現(xiàn)上漲趨勢。

       “從長遠(yuǎn)來源，根據(jù)房源品質(zhì)不同，市場上會(huì)同時(shí)存在高中端不同價(jià)格區(qū)間的租金水平，這個(gè)是租賃市場規(guī)范化發(fā)展的必然趨勢。”張波認(rèn)為，隨著高品質(zhì)長租公寓的規(guī)模化發(fā)展，如果能有長期穩(wěn)定的租賃政策作為保障，未來選擇租房的人會(huì)越來越多。住房需求可以通過多樣化的方式得到滿足，從而也有利于房產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定，對(duì)房價(jià)的穩(wěn)定也是一個(gè)利好因素。

       租賃市場面臨怎樣的困境？

       在業(yè)內(nèi)人士看來，目前租房市場仍處于早期發(fā)展階段，開發(fā)難度并不小。

       中信銀行行長孫德順在今年3月份舉行的2017年業(yè)績報(bào)告發(fā)布會(huì)上就坦言，去年與碧桂園成立的長租住宅保障基金有300億元，但至今使用的資金卻很少。“都在考慮究竟怎么弄項(xiàng)目，目前還沒有更多的內(nèi)容出來�！�

       業(yè)內(nèi)人士直言，中國的房屋租賃市場仍然處于野蠻發(fā)展的階段，大部分是個(gè)人對(duì)個(gè)人的出租，長租市場幾乎無先例可循。而由于樓市發(fā)展的特點(diǎn)不同，國外經(jīng)驗(yàn)也很難拿過來就用。如何打造能夠盈利的長租項(xiàng)目，仍是業(yè)界面臨的巨大難題。

       張大偉也認(rèn)為，推動(dòng)租賃市場發(fā)展最大的難題是租售比。“目前北京等一線城市租金年回報(bào)率只有1%到2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選的投資前提是，租金回報(bào)率超過資金成本的1%以上。但現(xiàn)在的回報(bào)率根本做不到。”

       張大偉直言，目前包括萬科北京翡翠書院在內(nèi)，共有4塊100%自持地塊，這些地塊只能租不能售。但是租顯然是無法讓企業(yè)獲利，開發(fā)商拿地是賭政策寬松，可以變相售出，但結(jié)果卻是政策持續(xù)收緊�！皬默F(xiàn)在看，這地肯定是拿錯(cuò)了。特別是在當(dāng)下限價(jià)市場下，一二線城市即使拿到可銷售的地塊，也很多會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)變成為出租房�！�

       張波認(rèn)為，近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵(lì)住房租賃的相關(guān)政策，也將推動(dòng)長租公寓市場供應(yīng)加速。隨著越來越多“國家隊(duì)”、“房企”等正規(guī)軍加入長租市場，未來可供租房者的選擇也將會(huì)越來越多樣。

       資本與企業(yè)如何盈利？

       “如果只靠吃差價(jià)來做長租市場，那么你死定了。”一位長租公寓運(yùn)營人士直言，現(xiàn)在幾乎沒有長租公寓項(xiàng)目能夠真正盈利，而真正的大浪淘沙才剛剛開始。

       不過，隨著銀行、房企等正規(guī)軍的介入，已經(jīng)讓行業(yè)看到了一些曙光。

       建行副行長龐秀生在第158場銀行業(yè)例行新聞發(fā)布會(huì)上介紹，建行自1月份搭建完成的租房平臺(tái)，到3月份已經(jīng)完成了394筆業(yè)務(wù)，將在北上廣深推開。而建行的長租時(shí)間有3年、5年、10年等選擇，“選擇5年的業(yè)主最多，在合同里可以規(guī)定每年租金上漲的比例。”

       龐秀生直言，建行做這樣的平臺(tái)并不在于幫助業(yè)主租房而賺錢，“我們?cè)谝獾氖怯蟹康臉I(yè)主可以通過這項(xiàng)服務(wù)了解建行，從而可以成為建行的客戶；而租房的客戶也可以在建行獲得相應(yīng)的貸款，解決他們租房不能安居的痛點(diǎn)。”

       不過，也有人認(rèn)為，銀行的客源在廣闊的租房市場中所占比重很小，而在更廣泛的市場中，如何克服同質(zhì)化競爭、精細(xì)化運(yùn)營仍是盈利的重點(diǎn)。

       以長租公寓為例，張波認(rèn)為，在目前的狀態(tài)下，單靠租金收入來實(shí)現(xiàn)盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式，如提供資產(chǎn)證券化服務(wù)、建立以公寓社區(qū)為基礎(chǔ)的社交平臺(tái)等，多渠道發(fā)展，才有更多機(jī)會(huì)。

       自如相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示，長租市場未來的發(fā)展空間很大。但是租賃是一個(gè)很復(fù)雜，需要專業(yè)運(yùn)營能力的事情，特別需要沉下心來做事情，而只有做得好的企業(yè)才能經(jīng)歷大浪淘沙的過程。