摘要：2018年樓市正在面臨資金緊繃的挑戰(zhàn)。在整個(gè)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升、大型房企紛紛加大拿地布局沖刺規(guī)模的同時(shí)，不少中小房企正在面對(duì)融資環(huán)境緊縮、現(xiàn)金流緊張的困境。由于受行業(yè)調(diào)控政策影響，不少房企的銷售回款較去年同期減少，加上拿地開發(fā)投資較去年同期增加，導(dǎo)致現(xiàn)金流減少。

      從相關(guān)數(shù)據(jù)披露可見，龍頭房企負(fù)債規(guī)模已經(jīng)逼近萬(wàn)億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。分析人士表示，部分中小房企為了規(guī)模擴(kuò)張，2016年拿了很多高價(jià)地，發(fā)行了大量公司債，有些公司債將在今年進(jìn)入還款期，高價(jià)地又受到限價(jià)政策限制，難以入市銷售，資金成本上漲，負(fù)債率持續(xù)走高。

      據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，截至4月10日，已披露年報(bào)業(yè)績(jī)的63家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)34%。其中18家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線，占比超過(guò)29%。

      負(fù)債率增長(zhǎng)的同時(shí)，是政策環(huán)境的進(jìn)一步收緊。今年以來(lái)，中央多次釋放嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)。1月13日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》，整治重點(diǎn)包括發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金用于購(gòu)房等。

      1月25日至26日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)舉行的2018年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議中也提出，今年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，將在降低企業(yè)負(fù)債率，嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資的同時(shí)，控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。在多個(gè)監(jiān)管部門共同推進(jìn)去通道、去杠桿的背景下，2018年開年，面對(duì)資金鏈壓力，房企紛紛拓寬融資渠道，多家房企尋求海外融資渠道。

      標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，今年中國(guó)主要開發(fā)商有望保持其已改善的杠桿率，但杠桿率不大可能繼續(xù)大幅下降，特別是在更長(zhǎng)期而言，原因在于土地成本更高的項(xiàng)目將逐漸影響并降低利潤(rùn)率。此外，多數(shù)開發(fā)商仍然有激進(jìn)的規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃，這將限制降低杠桿率的可能性。

      在行業(yè)整體改善的背景下，標(biāo)普認(rèn)為開發(fā)商的信用狀況和杠桿率趨勢(shì)的差異正在擴(kuò)大。眾多開發(fā)商仍通過(guò)購(gòu)地及小型并購(gòu)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。擴(kuò)張計(jì)劃執(zhí)行較差、購(gòu)地及銷售執(zhí)行不均衡、合同銷售額業(yè)績(jī)滯后的開發(fā)商杠桿水平更高。2017年房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性總體穩(wěn)定，平均現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋率保持為約1.6倍，但隨著大筆債務(wù)將于2018年和2019年到期，標(biāo)普仍然認(rèn)為再融資風(fēng)險(xiǎn)在加劇。