摘要：3月21日，2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京舉行，備受關(guān)注的“2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展十年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　本次大會(huì)發(fā)布的房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2017年房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與因城施策的背景下，迎來了新一輪的發(fā)展，全年商品房銷售金額和銷售面積實(shí)現(xiàn)新的突破，但是不同區(qū)域城市分化進(jìn)一步凸顯，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)兼并重構(gòu)進(jìn)一步加速，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　排名：

　　恒大蟬聯(lián)榜首，十強(qiáng)房企穩(wěn)定

　　經(jīng)過測(cè)評(píng)研究，2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)繼續(xù)位列榜首，碧桂園、萬科分列榜單第二、三位。保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位。

　　與上一年的測(cè)評(píng)相比，十強(qiáng)房企除了個(gè)別名次調(diào)整，總體基本保持穩(wěn)定。其中，融創(chuàng)借助其收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)、充足的可售貨源、良好的項(xiàng)目品質(zhì)位列榜單第五名，較上年上升了3個(gè)位次。

　　在20強(qiáng)中，萬科、碧桂園、保利、綠地、中國(guó)海外、龍湖、富力、華潤(rùn)、金地、世茂等10家企業(yè)連續(xù)10年排名進(jìn)入前20，品牌實(shí)力保持強(qiáng)勁。從近十年500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果來看，百?gòu)?qiáng)變動(dòng)相對(duì)較大。其中，有25家企業(yè)連續(xù)10次進(jìn)入百?gòu)?qiáng)；入百?gòu)?qiáng)次數(shù)達(dá)9次的企業(yè)數(shù)量為4家；入百?gòu)?qiáng)次數(shù)為8次的企業(yè)數(shù)量為8家；入百?gòu)?qiáng)次數(shù)為7、6、5、4、3、2次的企業(yè)數(shù)量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業(yè)首進(jìn)百?gòu)?qiáng)。

　　市場(chǎng)：

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度持續(xù)提升

　　2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長(zhǎng)22.3%，銷售金額創(chuàng)下8.5萬億元的新高，同比增長(zhǎng)34.7%；500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績(jī)更是超過5000億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅突破。

　　測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度進(jìn)一步提高。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分別較上年增長(zhǎng)5.34、7.38、12.20和15.49個(gè)百分點(diǎn)，各梯隊(duì)市場(chǎng)份額近年均基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且呈現(xiàn)銷售持續(xù)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度正加速攀升。

　　在龍頭房企逆市上行、快速增長(zhǎng)的同時(shí)，中小型房企依然舉步維艱，成長(zhǎng)空間及市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)企業(yè)中銷售份額小且呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)不在少數(shù)。可見，企業(yè)成長(zhǎng)類型向兩端聚集的趨勢(shì)愈加明顯，兩極分化加劇，在可以預(yù)見的將來，將會(huì)有一部分競(jìng)爭(zhēng)力薄弱的中小型房企被迫退出市場(chǎng)，而實(shí)力雄厚的大型房企將受益于行業(yè)整合，無論拿地、融資土、布局，都構(gòu)筑了更高的安全邊界，業(yè)績(jī)有望得到進(jìn)一步提升。隨著行業(yè)野蠻成長(zhǎng)時(shí)代的結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代。

　　行業(yè)：

　　整體增長(zhǎng)乏力，多元化拓展?jié)u成趨勢(shì)

　　從整個(gè)行業(yè)來看，2017年房地產(chǎn)持續(xù)承壓，整體高速增長(zhǎng)乏力。一方面，政府本輪調(diào)控的決心大，從供給和需求兩側(cè)入手雙管齊下大力整改房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)規(guī)律的作用下也漸漸邁入“白銀時(shí)代”。

　　測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2017年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)指標(biāo)中銷售面積增長(zhǎng)率大幅回落至22.3%，銷售金額增長(zhǎng)率保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)則主要受益于高企的房?jī)r(jià)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，長(zhǎng)期看仍處于下降通道之內(nèi)。由于年內(nèi)房企債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率大幅回落。以上指標(biāo)表明，盡管銷售規(guī)模的絕對(duì)值突破歷史最高點(diǎn)，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期�？紤]到政府調(diào)控政策的穩(wěn)定性，疊加城鎮(zhèn)化紅利減弱這一因素，在去年全國(guó)房地產(chǎn)銷售創(chuàng)出歷史新高的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)銷售增速回落應(yīng)是大概率事件。

　　因此，隨著房地產(chǎn)多元供給體系逐步完善、長(zhǎng)效機(jī)制加速建立、資金面持續(xù)收緊，百億房企在大規(guī)模搶收后紛紛開始思考應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的良策。為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，眾多百億房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長(zhǎng)期持有型業(yè)務(wù)，如長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等，有些則聚焦于地產(chǎn)服務(wù)型上下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，如互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等。

　　動(dòng)向：

　　租賃市場(chǎng)發(fā)力，存量運(yùn)營(yíng)和細(xì)分領(lǐng)域謀突破

　　2017年可謂租賃市場(chǎng)全面開啟的元年。在政策大力支持的背景下，各類房地產(chǎn)企業(yè)加速搶灘住房租賃市場(chǎng)，紛紛布局租房市場(chǎng)。根據(jù)研究，未來十年我國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬億左右，這個(gè)萬億市場(chǎng)目前為止仍未成長(zhǎng)出一個(gè)千億市值的公司，租房市場(chǎng)整體發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　　另一方面，報(bào)告稱，當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程已進(jìn)入下半場(chǎng)，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉(zhuǎn)變。從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。除了單一開發(fā)銷售模式之外，優(yōu)秀開發(fā)商開始切入生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務(wù)”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件”+“軟件”輕重并舉，快速切入存量運(yùn)營(yíng)和生活服務(wù)行業(yè)，包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等，并開始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。

　　此外，越來越多的開發(fā)商開始深耕細(xì)分領(lǐng)域，更加注重專業(yè)化開發(fā)，而不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目復(fù)制，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。