摘要：買房是一件不容易的事情，有可能因為流程復雜、政策變動導致一系列“意外”狀況。不久前，讀者劉先生就落入了購房“三難”境地。

       看了大半年的房子，劉先生終于看中了一套一手房，辦妥認購、下定、簽約手續(xù)后，交了首付款，并提交了辦理銀行按揭申請，滿以為房子已經(jīng)妥妥買定了。

       誰知道，銀行通知首付要從三成提高到五成，貸款最多只有五成。劉先生一下子傻眼了，這意味著劉先生要再多拿出兩成首付——將近120萬元，這可不是一筆小數(shù)。但合同已經(jīng)簽訂，開發(fā)商不同意退房。

       首付已交、貸款額度“縮水”、無法退房——這種“三難”的購房狀況，如今并不少見。羊城晚報記者了解到，目前正值銀行貸款政策多變時期，貸款審批嚴格，即使已經(jīng)出了同貸書，銀行也有權重新評估貸款人資質(zhì)、變更貸款政策。所以，不少貸款者會遭遇突如其來的提高首付、不予貸款、利息上浮等狀況。但這個時候，買賣程序已經(jīng)接近尾聲，退房意味著違約，該怎么辦？

       查明自己被“卡”的原因

       假如你不幸被銀行貸款政策“卡”住，首先要查清楚自己被“卡”的原因。

       一般來說，額度達不到預期的原因有3個：征信不過關；還款能力（收入流水）存疑；年齡、職業(yè)、職位等硬指標有問題。

       目前銀行對貸款人還款能力的評估很嚴格，“月收入大于房貸月供的兩倍”是一個硬指標，如果你的銀行流水等資料無法體現(xiàn)你有足夠的還款能力，銀行未必會拒絕你，但可能會下調(diào)放款額度。

       有的借款人覺得自己資質(zhì)不錯，但是銀行一查發(fā)現(xiàn)個人征信曾有幾次逾期還貸記錄，尤其是當前還有逾期還貸記錄，這可能會影響貸款結果。假如貸款人年齡已經(jīng)超過50歲，更要重點考慮這個問題。

       此外，假如你購買的是二手房，樓齡長的二手房貸款額度可能會被降低，萬一遇到嚴格的銀行還有可能直接被拒貸，尤其對于混合結構、磚混結構、自建房更要注意。

       視不同原因“對癥下藥”

       公積金貸款被拒：申請組合貸款

       如果你是公積金貸款審批被拒，可以轉(zhuǎn)而申請組合貸款。當然，并不是所有銀行都接受組合貸款，而且組合貸款涉及公積金中心和銀行等多個機構，審批周期在3個月以上，著急的購房者要考慮時間的問題。

       非銀行優(yōu)質(zhì)客戶：購買理財產(chǎn)品

       可能不少購房者在貸款的時候會被問到，要不要購買該銀行的理財或者金融產(chǎn)品，如果你想順利獲批貸款的話，最好還是購買，因為銀行視購買理財或金融產(chǎn)品的借款人為優(yōu)質(zhì)客戶，借款人更容易獲得貸款和利率優(yōu)惠。

       個人征信有問題：多問幾家銀行

       如果碰到個人征信影響貸款額度的情況，購房者可以嘗試換一家銀行貸款，不同銀行的放貸政策不同，在放貸政策較寬松的銀行申請有可能獲批自己期望的貸款額度。

       月收入不達標：考慮“接力貸”

       一般申請貸款的話，你的月收入流水需要超過房貸月供的兩倍才行，如果沒有那么多，可以考慮“接力貸款”。比如王先生的月供是5000元，而月收入只有6000元，但是王先生的父親收入比較高，如果王先生的收入+父親收入=月供×2，那么王先生可以和父親作為共同借款人申請房貸，從而增加貸款額度。

       最后一招——借錢

       如果貸款額度還是不夠，但差得不算多，那么就考慮向親戚朋友借一點吧，補足差額，多交點首付款，貸款就可以少一點。另外，現(xiàn)在各銀行都推出信用貸，也可以適當?shù)貜浹a貸款額度不足。

       但要注意的是，補交首付款往往需要重新簽訂購房合同，最好和開發(fā)商溝通好，以免出現(xiàn)不必要的糾紛。

       資深房產(chǎn)專家鄭大源提醒，買家在簽約前，最好先將借款人的資料給專業(yè)人士或者銀行審核，看看能否申請到足額的貸款，再與開發(fā)商簽約。

       另外，買家務必要注意：2018年的房貸政策可能依然偏緊，建議在購房合同里寫清楚，如果貸款不批或者少批，需要設立一個合理的退出機制，以便解除合同時買家盡可能少地擔負違約責任。