摘要：剛剛過(guò)去的2017年，無(wú)論是新房還是二手房，都遭遇了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)相比2017年里的高點(diǎn)都明顯下調(diào)，尤其是二手房，報(bào)價(jià)下調(diào)10%-20%是普遍現(xiàn)象，一些小區(qū)甚至出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)20%的房源，北京二手房報(bào)價(jià)也回到了2016年的水平。然而，房?jī)r(jià)下跌對(duì)于購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，卻并不完全是一件好事，尤其是對(duì)換房人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)了雙重影響，一方面，目標(biāo)房源價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，可以逢低買入。另一方面，自身打算賣掉的房子價(jià)值也縮了水，支付能力反而下降了，換房的代價(jià)更大了。那么，現(xiàn)在還可以置換嗎？

       房?jī)r(jià)下跌 換房節(jié)奏卻被打亂

       隨著房?jī)r(jià)的下跌，換房需求重新開(kāi)始入市，曾經(jīng)的目標(biāo)區(qū)域的價(jià)格都出現(xiàn)了明顯下降。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前二手房的價(jià)格已經(jīng)重回2016年的水平。二手房均價(jià)在“317”調(diào)控之后，連續(xù)9個(gè)月穩(wěn)步下跌，累計(jì)跌幅達(dá)到了14%，去年12月份的成交均價(jià)已經(jīng)跌至59680元/平方米。換房需求也開(kāi)始出現(xiàn)在市場(chǎng)。

       最近因?yàn)槠拮討言写蛩?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">買房的徐先生，就是換房大軍中的一員，他目前和妻子住在三環(huán)新城。但周圍沒(méi)有好的教育資源，讓徐先生下決心換房。最終他挑中了德勝門(mén)一套62平方米的南向小兩居。

       “和房主都聊好了，房主讓了點(diǎn)，最終談下來(lái)是710萬(wàn)，都交了定金�！毙煜壬�告訴相關(guān)媒體，他本來(lái)滿心歡喜，趕緊把自己的房子掛在中介那里賣，結(jié)果這時(shí)才發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在來(lái)看房的人比旺季時(shí)少了很多，一個(gè)禮拜也不到10組看房人，而且能坐下來(lái)詳細(xì)談的更少。

       眼瞅要到了德勝門(mén)的房子交首付的時(shí)間點(diǎn)了，沒(méi)辦法，只能便宜點(diǎn)出手。徐先生告訴相關(guān)媒體，他目前住的三環(huán)新城均價(jià)在53000元/平方米左右，為了盡快成交，他最后只能報(bào)價(jià)51000元/平方米。

       對(duì)于這次換房，徐先生坦言，換房節(jié)奏還是被打亂了，雖然挑中了比較中意的房子，但自己的房子低于周邊均價(jià)成交，讓他感覺(jué)賣虧了。

       家住馬駒橋的朱女士也在換房中遇到了麻煩。由于小孩4歲了，準(zhǔn)備上小學(xué)，朱女士開(kāi)始考慮為學(xué)區(qū)換房。目前住的馬駒橋一帶沒(méi)有比較好的學(xué)校，而且環(huán)境較差，因此她準(zhǔn)備換一套帶有學(xué)區(qū)的房子。綜合考慮一圈后，她將目標(biāo)定位亦莊的海梓府項(xiàng)目，一方面海梓府總價(jià)較低，60000元/平方米的價(jià)格帶精裝修而且是現(xiàn)房，戶型也有兩居室，總價(jià)較低。相比周邊160平方米起的大戶型，優(yōu)勢(shì)明顯。另一方面，項(xiàng)目周邊有學(xué)校配套。就在去年10月份，人大附中宣布在旁邊建立分校，兩年后招生小學(xué)，正好和孩子的上學(xué)年齡匹配。

       然而目標(biāo)雖然設(shè)定好了，但令朱女士郁悶的是，自己在馬駒橋的房子相比去年高點(diǎn)時(shí)下跌了15%左右，目前售價(jià)約3萬(wàn)多元/平方米，一套90平方米的兩居室大概是300萬(wàn)元，而海梓府兩居室的價(jià)格最低也要550萬(wàn)元左右，朱女士希望能夠賣一個(gè)好價(jià)錢，但換房周期就可能一等再等，而且海梓府還有漲價(jià)或者售罄的可能。

       業(yè)內(nèi)建議換房要注意時(shí)效性

       上述的案例都是現(xiàn)階段購(gòu)房人遭遇的換房窘境，一面想讓自己的房子賣個(gè)好價(jià)錢，一面又希望目標(biāo)房源能夠降價(jià)。

       其實(shí)，房屋置換是一種特殊形式的房屋買賣，為什么說(shuō)他特殊呢？因?yàn)橹脫Q要保證買賣房行為同時(shí)進(jìn)行，也就是說(shuō)一次置換成功，相當(dāng)于兩次交易，即賣掉了原來(lái)住房，又買進(jìn)了需求住房。這種特殊性也要求置換過(guò)程一定講究時(shí)效性。

       自房產(chǎn)限購(gòu)政策以來(lái)，二手房市場(chǎng)上置換型需求明顯增多，數(shù)據(jù)顯示，買一賣一、以小換大的改善型購(gòu)房者占二手房成交量的六成左右。房屋買賣本就屬于復(fù)雜交易，一買一賣的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。若換房者協(xié)調(diào)不好付款時(shí)間、騰房時(shí)間、貸款時(shí)間等，將面臨諸多問(wèn)題。

       換房帶來(lái)的連環(huán)單也帶來(lái)了交易的復(fù)雜性，一位購(gòu)房人告訴相關(guān)媒體，她在賣一買一的過(guò)程中，需要購(gòu)買自己房子的人盡快支付定金和首付，用來(lái)償還房屋貸款。而她看好的三居業(yè)主也需要她的首付解抵押以及作為新房的首付。因?yàn)闋可娑嘀亟灰祝�他們的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要反復(fù)商量談判，尋找合適的時(shí)機(jī)和方式，而每個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的細(xì)節(jié)問(wèn)題都可能導(dǎo)致整個(gè)連環(huán)的交易失敗。

       上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，換房的總體原則是：如果賣房總額與買房總額相近，則不必考慮時(shí)機(jī)，有需要有能力就換。如果賣房總額、明顯小于買房總額，則可考慮一下交易的時(shí)機(jī)。大多數(shù)人的改善換房情況屬于后者。

       他認(rèn)為，從時(shí)機(jī)來(lái)看，當(dāng)前北京不適賣房，也不適買房。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)明顯下跌了，但還不確定跌到位。在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，買賣都挺尷尬的。不過(guò)，如果為了換房還是建議當(dāng)前盡快賣掉，不賣，就沒(méi)可能在更合適的價(jià)位買進(jìn)。

       換房比例超6成

       換房雖然復(fù)雜，但已經(jīng)成為樓市交易的主流。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年里，北京的購(gòu)房者中，二次置業(yè)者，也就是換房者的占比達(dá)到了總交易量的67%，“換房改善”已經(jīng)成為主流。

       戶型升級(jí)、環(huán)境升級(jí)、區(qū)域升級(jí)……換房購(gòu)房人需求各有不同。鏈家研究院分析認(rèn)為，在消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代下，品質(zhì)居住成為一種新剛需。首先，換房的實(shí)質(zhì)是人在不同生命周期里對(duì)居住環(huán)境的選擇，是生命周期進(jìn)行到特定階段后的必然結(jié)果；其次，人口的流動(dòng)帶來(lái)大量換房需求，這種流動(dòng)表現(xiàn)為從農(nóng)村到城市的換房、城市間和城市內(nèi)部的換房；最后，換房也是消費(fèi)升級(jí)時(shí)代的必然結(jié)果。

       根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，北京樓市雖然遭遇調(diào)控，但也迎來(lái)了“消費(fèi)升級(jí)”，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，32歲以上的改善型需求人群占了購(gòu)房者總?cè)藬?shù)的6成以上，35.5%的購(gòu)房需求則是25-31歲的年輕家庭，多是剛需為主。而25歲以下的單身置業(yè)更是僅有2.4%。

       改善性換房占比的增加帶來(lái)的是連環(huán)單占比的上升，以北京為例，有77% 的經(jīng)紀(jì)人接觸到連環(huán)單。

       而在最熱門(mén)的換房區(qū)域中，北五環(huán)從各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域中脫穎而出。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年北京樓市成交量最高的五個(gè)商圈分別是回龍觀、望京、天通苑、順義城、北苑，全都位于北五環(huán)附近，這個(gè)區(qū)域也是換房需求最集中的區(qū)域。

       鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，當(dāng)前二手房交易正在從數(shù)量到品質(zhì)轉(zhuǎn)變，各類人群今天都面臨著對(duì)品質(zhì)的追求，消費(fèi)者已經(jīng)整體上進(jìn)入了以換房改善為主的需求階段。改善、換房才是剛需。所以，這種新剛需的釋放，是過(guò)去兩年支撐整個(gè)房地產(chǎn)周期的最核心動(dòng)力。無(wú)論是新房，還是二手房，都在進(jìn)行改善。改善需求的釋放，也將在今年成為二手房交易的主流。