摘要：2017年，我國(guó)樓市經(jīng)歷了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售等一系列調(diào)控洗禮，逐漸回歸平穩(wěn)。進(jìn)入2018年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)分類(lèi)調(diào)控將會(huì)有什么變化？讓我們聽(tīng)一聽(tīng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的分析。

       調(diào)控政策影響市場(chǎng)

       據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月26日，2017年北京商品住宅市場(chǎng)僅有118個(gè)項(xiàng)目入市，同比減少162個(gè)，月均入市量?jī)H不到10個(gè)項(xiàng)目。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，北京土地供應(yīng)的下滑，對(duì)商品住宅供應(yīng)規(guī)模的萎縮造成直接影響。2015年和2016年兩年時(shí)間，北京僅出讓65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2016年和2017年的商品住宅市場(chǎng)面臨“無(wú)米下炊”的局面。

       “自“3·17”新政開(kāi)始的新一輪宏觀調(diào)控，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)等方面入手，嚴(yán)厲打擊投資需求，北京二手房?jī)r(jià)的率先下跌讓部分對(duì)價(jià)格極為敏感的剛需客群陷入觀望，所以北京二手住宅市場(chǎng)和新建商品住宅市場(chǎng)成交量均出現(xiàn)冷清局面�！惫�毅說(shuō)。

       在新一輪樓市調(diào)控之中，全國(guó)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了分化。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，“2017年，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策管控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，銷(xiāo)售面積同比增幅不斷回落，一線城市降溫最為顯著。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)所有回暖�！�

       2018年全國(guó)市場(chǎng)分化顯著

       對(duì)于2018年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，黃瑜分析說(shuō)，“根據(jù)‘中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型’測(cè)算，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)‘成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)’的特點(diǎn)。

       “本輪調(diào)控周期將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)下行。商品房銷(xiāo)售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)。其中一線銷(xiāo)售面積將保持平穩(wěn)；二線城市銷(xiāo)售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降；三四線城市在基本完成去庫(kù)存后，也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。價(jià)格受到銷(xiāo)售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)�！秉S瑜強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

       鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，“一線城市的成交量可能會(huì)有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場(chǎng)成交量明顯低于正常水平。預(yù)計(jì)隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求增多，市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)。二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，2017年政策環(huán)境相對(duì)寬松的二線城市，還有調(diào)控政策雖嚴(yán)厲但‘補(bǔ)漲’的城市，表現(xiàn)較好，但是近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，這些城市樓市也開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)2018年成交量將會(huì)減少、價(jià)格漲幅收窄或者回調(diào)；2017年政策嚴(yán)厲的二線城市在調(diào)控后，市場(chǎng)出現(xiàn)大幅降溫，預(yù)計(jì)2018年成交量將在低位小幅反彈，價(jià)格以平穩(wěn)為主。三四線城市在2018年將會(huì)迎來(lái)量?jī)r(jià)的回調(diào)。”

       住房租賃市場(chǎng)前景向好

       2017年，住房租賃市場(chǎng)受到社會(huì)各界空前關(guān)注，各級(jí)政府先后出臺(tái)多個(gè)政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1.38萬(wàn)億，至2020年預(yù)計(jì)可達(dá)近2萬(wàn)億元。

       “2017年，在‘購(gòu)租并舉’、‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’等一系列紅利政策的刺激下，住房租賃市場(chǎng)崛起�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)分析說(shuō)，解決有房換租家庭、無(wú)房整租家庭、年輕白領(lǐng)、低收入人群、農(nóng)民工5類(lèi)人群不同的租住需求，為他們提供以可支付為核心的配套資源及服務(wù)，是租賃行業(yè)需要首先考慮的突破口。但每個(gè)類(lèi)型的城市突破的方式并不一樣。比如說(shuō)一線城市，以上幾類(lèi)住房需求都沒(méi)有得到很好的滿足，需要增量的盤(pán)活，也需要增量的開(kāi)發(fā)。而三四線城市則不太需要床位產(chǎn)品，也不太需要合租產(chǎn)品，只需要高端的、整租產(chǎn)品，在核心地段。所以三四線城市要做租賃，一定要在中心地段最好的位置，提供最好的配置、最好的服務(wù)�！�

       在中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜看來(lái)，人口的流動(dòng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來(lái)，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，更多的就業(yè)機(jī)會(huì)仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來(lái)仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動(dòng)。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場(chǎng)才能持續(xù)健康發(fā)展。