摘要：售業(yè)績還是拿地，2017年三四線城市的表現(xiàn)都足夠搶眼。某指數研究院數據顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。在一、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個、11.3個百分點。在一二線城市受調控影響，土地和房市雙雙冷清時，都市圈三四線城市如廊坊、昆山、東莞、惠州等都獲得了溢出效應，進一步帶動三、四線城市土地市場的熱度。

       房企瞄準三四線城市

       經過兩年的持續(xù)去庫存，大部分房企今年都在積極補庫存，拿地意愿強烈。而三四線城市作為去庫存的主戰(zhàn)場，對一線城市及熱點二線城市溢出效應承接作用明顯。

       某指數研究院的監(jiān)測數據顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%;拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%。其中，50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。在一、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個、11.3個百分點。

       以保利地產為例，在2017年上半年，保利地產就已拿下59個土地項目，新增容積率面積1693萬平方米；到了下半年，其拿地勢頭不減，反而更顯“生猛”，近乎平均每30個小時就拿地一宗。與龍頭房企不同，更多房企拿地是出于補倉心態(tài)。未踏入拿地金額千億門檻的福晟，2017年全年銷售業(yè)績在400億元左右，但拿地金額也達到近800億元。

       開發(fā)商規(guī)模越大，消耗越多，就必須拿更多的土地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源和住宅用地供求關系緊平衡的新常態(tài)。為了維持規(guī)模不斷增長，房企們不得不四處拿地。這正是房企們回歸三四線城市的原因。

       另一方面，土地儲備的貨值不會在當期銷售結算中體現(xiàn)，但將會成為公司未來兩三年甚至更遠期的業(yè)績支撐。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企彎道超車的決勝之道。

       在一二線城市普遍限價、項目利潤單薄的情況下，反而是這些三四線城市的項目更有可能獲得更高的利潤。三四線城市的預售條件本身很低，恰恰給了高周轉房企一個最好的市場機會，標準化產品又給了速開盤最佳條件，速開盤提高了現(xiàn)金流回籠的速度，也解決了資金不足的難題。三四線城市投入5000萬元拿地，開盤后3個月就可以全部回籠土地款，又可以繼續(xù)拿地、滾動發(fā)展，特別適合規(guī)模不足夠大的房企彎道超車。

       部分三四線城市地價大漲

       大房企接踵而至的三四線城市，地價自然競相上漲。據中原地產上述統(tǒng)計數據顯示，三、四線城市土地出讓金有明顯上漲，多城賣地收入超過500億元。總體看，全國已有52個城市賣地收入超過200億元，11個城市賣地收入超過1000億元，其中，北京賣地收入為2795億元，杭州為2272億元。

       值得一提的是，鄭州賣地收入超過1000億元。鄭州今年的土地出讓金額約1183.26億元，同比增長52.70%。鄭州今年推出各類用地約645宗，是去年的2倍。

       從土地溢價率來看，部分三、四線城市土地溢價率現(xiàn)同比暴漲，且與二線城市土地單價差距逐漸縮小。重點監(jiān)測的50個典型城市土地成交溢價率數據顯示，環(huán)廣深的清遠以214%的溢價率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價率分別為100%、99%、86%、81%，環(huán)上海的嘉興、鎮(zhèn)江的溢價率為121%、81%，上述7個三四線城市的溢價率排名均位居前10。

       對此，業(yè)內人士分析稱，明年開始，這些土地將轉變?yōu)轫椖恐鸩饺胧�，預計未來大部分城市房價將較為平穩(wěn)，部分城市成交量將有所回暖。不過，即使在這種市場環(huán)境下，之前部分搶得高價地的房企仍將面臨入市難題，加上融資渠道收緊，有些企業(yè)將面臨資金壓力。