摘要：2017年的最后三個月，中國房地產(chǎn)市場罕見地迎來了一輪密集的政策信號。從中共十九大報告到年末的中央政治局會議，再到中央經(jīng)濟工作會議，三場高層會議連續(xù)對房地產(chǎn)市場定調。一方面，新的住房制度輪廓逐漸清晰，與之相配套的長效機制建設開始提速；另一方面，如何應對短期市場波動也有了明確的指導思路。

       前行方向已定，即將到來的2018年樓市會出現(xiàn)怎樣的變化？日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議透露出了一些玄機。

       調控會不會松動？

       住建部部長王蒙徽指出，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

       “堅持調控目標不動搖、力度不放松”、“繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施”等表述與中央會議的要求一脈相承。這意味著調控政策不可能出現(xiàn)大幅松動。但需要注意“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的說法實際上比現(xiàn)行調控的實際執(zhí)行力度略微寬松。這說明， 未來的政策可能會在剛需和改善性需求端出現(xiàn)一定的微調。

       如在執(zhí)行“認房又認貸”的北京市，據(jù)國是直通車記者了解，如換房這類改善性需求受到一定抑制，由于二套房首付比例要求較高（商貸購買普通住宅首付不低于60%，非普通住宅不低于80%），且貸款利率上浮較多，不少購房者只能選擇延后換房或者全款交易。

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，在“支持改善需求”方面，實際上這一點相對來說比2017年的基調略有放寬，2017年有一定遏制改善性需求的趨勢。2018年政策不排除針對部分首套房和二套房認定、普通住房和非普通住房認定等出現(xiàn)微調。在投機炒房方面，依然是遵循“房住不炒”的思路，進行嚴厲管控，如近期銀行委托信托公司投資的信托資金，也明確不允許進入房地產(chǎn)領域。

       融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌日前在一個論壇上表示，2018年的房地產(chǎn)市場會比2017年要好一點，盡管政策基調不會變化，但是會稍微放松一些，“很多的城市已經(jīng)挺難受的了，現(xiàn)有的政策基調下可能稍微松一點”。

       房地產(chǎn)稅真的來了嗎？

       全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議重申：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

       作為房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅一直是近年來備受關注的重點話題。由于開征房產(chǎn)稅可能將一些人手中的多余房產(chǎn)擠回市場，增加供給，房產(chǎn)稅也被視為降房價的利器之一。

       近期官方針對房地產(chǎn)稅的“放風”可能也意味著房產(chǎn)稅的到來腳步漸進。財政部部長肖捷20日在相關媒體上發(fā)表署名文章稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。

       此外，知情人士向國是直通車記者透露，房地產(chǎn)稅開征的兩大前提：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全國聯(lián)網(wǎng)以及房產(chǎn)估價標準/規(guī)范的準備已經(jīng)完成大半，明年各項準備工作大致就能完成。

       住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出，這意味著房地產(chǎn)稅出臺已經(jīng)真正進入倒計時，明年有很大幾率列入立法計劃。

       有專家認為，未來在基礎性制度和長效機制建立起來以后，房地產(chǎn)市場自身足以應對短期波動，行政性調控會逐步退出。

       偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，房產(chǎn)稅就是其中的一根接力棒，是短期調控退出的先決條件。房產(chǎn)稅不推出，調控就不能退出，長效機制的建立也就無從談起。所以，房產(chǎn)稅已是箭在弦上，雖然有問題存在，但出臺進程將會加快。

       在如今以“降稅”為大趨勢的前提下，如何保證開征房產(chǎn)稅后，不加重民眾的稅負也將成為政策制定者優(yōu)先考慮的問題。專家指出，其中肯定會涉及到房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收的調整和相關稅費的整合，在實際征收的過程中，也會有相應抵扣的部分，以減輕民眾負擔。

       房價會不會大跌？

       調控基調不變，力度不放松，而房產(chǎn)稅等利器到來，是否會導致房價大跌？

       可能性并不大。這一結論的得出源自于對房地產(chǎn)調控思路的理解。值得注意的是，近年來，官方的房地產(chǎn)調控更加注重促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，而大起大落的房價顯然并不屬于平穩(wěn)健康的類別。如何化解風險，解決民眾的居住問題，建立長期性和基礎性的制度才是中國房地產(chǎn)調控的方向。

       不少機構預測，明年房價保持穩(wěn)定的可能性較大。中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份報告顯示，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點。該機構預測，明年中國商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調，預計全年降幅將達到9.3%-11.3%，房價全年保持穩(wěn)定。

       中國社科院發(fā)布的《中國住房報告(2017-2018)》顯示，2018年房地產(chǎn)市場將迎來盤整期，住房價格增幅或將繼續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進一步下降。

       鏈家房地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領指出，明年距離啟動住房商品化的1998年“房改”剛好20年。這20年間，中國大中城市房價扶搖直上，房地產(chǎn)市場異軍突起。不過，2017年就是這種超級繁榮周期的頂峰，此后房價會逐漸回歸價值基本面。他認為，2018是房地產(chǎn)小年，從成交量來看不會有大的起色，成交價相對比較穩(wěn)定，會繼續(xù)保持低溫下行走勢。但他認為，2018年的特別之處，則是處于另一輪大周期的起點上，也將掀起一輪新的故事。

       易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報告顯示，2018年全國商品房成交均價繼續(xù)上漲，預計全年增幅在3%左右。主要原因：一是2018年限價因素仍然存在，抑制熱點城市的房價漲幅；二是從近幾年房價增長趨勢看，整體呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢，房價粘性較強，由于2017年多數(shù)城市房價基期值不算高，因此2018年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；三是由于價格變化滯后于成交量，預計2018年樓市入冬，情況類似2011年，成交量下跌的同時價格繼續(xù)上漲，但漲幅有所收窄。

       住房租賃開啟樓市新一輪周期？

       隨著“租購并舉”成為中國當前加快構建的住房制度一大重心，萬億租賃市場的開啟可能成為激活房地產(chǎn)市場新周期的關鍵。

       今年以來，針對租賃市場，國家新政頻出，全國幾十個城市出臺租賃新政，大力推進住房租賃市場發(fā)展，各種機構加速布局長租公寓市場。

       從各項部署中可以看出，官方對租賃市場的發(fā)展規(guī)劃更加具體。王蒙徽日前指出，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進國有租賃企業(yè)的建設，充分發(fā)揮對市場的引領、規(guī)范、激活和調控作用。支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。

       楊現(xiàn)領指出，明年針對城市流動人口的租賃市場將迎來增長。目前，中國流動人口規(guī)模超過2.47 億人，主要包括外出農(nóng)民工和大學生，集中在少數(shù)城市。目前流動人口居住條件惡劣，越住越遠、越住越差，且目前沒有相關政策和標準化產(chǎn)品覆蓋他們，流動人口的住房問題一直沒有納入統(tǒng)一的政策框架。

       目前，無論經(jīng)濟適用房、限價房、棚改房、還是廉租房、公租房、共有產(chǎn)權房，通常都是以戶籍、社保、納稅記錄作為申請條件。市場上目前沒有針對流動人口的品質化、標準化的產(chǎn)品。2018 年，在政策的推動下，針對流動人口的租賃政策有可能出臺，在租金補貼的幫助下，會有大量的企業(yè)和資金進入到這一市場，行業(yè)將面臨新機會。

       據(jù)中國指數(shù)研究院測算，中國目前住房租賃市場規(guī)模達1.38萬億元，預計2020年可達1.7萬億。