摘要：12月20日傍晚，連續(xù)召開(kāi)了3天的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在閉幕后，發(fā)布了通稿，為2018年經(jīng)濟(jì)工作確定了基調(diào)。每年一度的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的通稿，都值得投資者細(xì)讀，它將決定未來(lái)一年的投資機(jī)會(huì)。下面先讓我們看看這次會(huì)議是如何提及房地產(chǎn)市場(chǎng)的。通稿說(shuō)：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

       完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

       1、“二次房改”的內(nèi)容獲得了明確。

       在此前的“政治局會(huì)議”通稿里，提到了“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，引發(fā)了大家對(duì)“二次房改”的猜測(cè)。今天的會(huì)議通稿說(shuō)“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。這就意味著，所謂“二次房改”就是這個(gè)內(nèi)容，不會(huì)全面回歸“住房共有制”。

       換句話說(shuō)，新的住房制度是：高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障。在中心城市，真正的商品住宅占全部住宅的比重，將下降到40%甚至更低。大部分土地將用來(lái)建設(shè)“廉租房+共有產(chǎn)權(quán)住房+公共租賃住房+人才房”。商品房將成為少部分人的“金錢(qián)游戲”，未來(lái)會(huì)逐步放松管制。

       2、強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)顯然是“租賃”。

       從今年下半年開(kāi)始，租賃開(kāi)始成為樓市的主基調(diào)。展望2018年，顯然也將如此�！耙�發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”，這句話要特別注意，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)三種交易方式：賣(mài)、租和長(zhǎng)期租賃。長(zhǎng)期租賃，其實(shí)是某種意義上的賣(mài)。此前在深圳等城市，已經(jīng)出現(xiàn)了銀行貸款支撐的長(zhǎng)租公寓。這樣有利于長(zhǎng)期鎖定生活成本。

       “長(zhǎng)期租賃+貸款支持+按揭支付房租的方式”將讓大資金、輕資產(chǎn)玩租賃成為可能，2018年將有更多大銀行攜手大房企進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域�！爸С謱�業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展”，意味著有更多的稅收優(yōu)惠、貸款支持和衍生金融工具的支持。

       3、調(diào)控的目標(biāo)仍然是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，沒(méi)有說(shuō)讓樓市下跌，當(dāng)然也不允許暴漲。

       4、因城施策的房地產(chǎn)管理方式，將繼續(xù)加強(qiáng)。

通稿說(shuō)，“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”，這是對(duì)因城施策的最新表述。也意味著“因城施策”將繼續(xù)深化，中央和地方的事權(quán)將進(jìn)一步劃分清楚。

       5、通稿沒(méi)有提及房地產(chǎn)稅，說(shuō)明至少在2018年這個(gè)稅種是無(wú)法落地的，應(yīng)該也不會(huì)搞試點(diǎn)。

       6、整體而言，感覺(jué)不到樓市調(diào)控放松或者繼續(xù)加碼的意思。“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”是基調(diào)。

       在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，這次會(huì)議也有很多新的提法值得關(guān)注，比如：

       1、財(cái)政政策和貨幣政策

       通稿說(shuō)：積極的財(cái)政政策取向不變，調(diào)整優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，確保對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和項(xiàng)目的支持力度，壓縮一般性支出，切實(shí)加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理。

       穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門(mén)，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，促進(jìn)多層次資本市場(chǎng)健康發(fā)展，更好為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

       結(jié)構(gòu)性政策要發(fā)揮更大作用，強(qiáng)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化存量資源配置，強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，發(fā)揮好消費(fèi)的基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)有效投資特別是民間投資合理增長(zhǎng)。

       2、強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量

       通稿說(shuō)：推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟(jì)政策、實(shí)施宏觀調(diào)控的根本要求，必須加快形成推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的指標(biāo)體系、政策體系、標(biāo)準(zhǔn)體系、統(tǒng)計(jì)體系、績(jī)效評(píng)價(jià)、政績(jī)考核，創(chuàng)建和完善制度環(huán)境，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展上不斷取得新進(jìn)展。

       3、未來(lái)3年金融領(lǐng)域?qū)⒈３指邏簯B(tài)勢(shì)

       今后3年，打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)，要服務(wù)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，做好重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范和處置，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)金融活動(dòng)，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)監(jiān)管制度建設(shè)。

       4、環(huán)保將出重拳，低端制造業(yè)將越來(lái)越難以生存。

       通稿說(shuō)：會(huì)議指出，打好污染防治攻堅(jiān)戰(zhàn)，要使主要污染物排放總量大幅減少，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體改善，重點(diǎn)是打贏藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，淘汰落后產(chǎn)能，調(diào)整能源結(jié)構(gòu)，加大節(jié)能力度和考核，調(diào)整運(yùn)輸結(jié)構(gòu)。

       5、明確提出降低關(guān)稅。這有利于避免跟歐美打貿(mào)易戰(zhàn)，有利于人民幣匯率解套。

       通稿說(shuō)：促進(jìn)貿(mào)易平衡，更加注重提升出口質(zhì)量和附加值，積極擴(kuò)大進(jìn)口，下調(diào)部分產(chǎn)品進(jìn)口關(guān)稅。大力發(fā)展服務(wù)貿(mào)易。繼續(xù)推進(jìn)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)改革試點(diǎn)。有效引導(dǎo)支持對(duì)外投資。