摘要：中共中央政治局12月8日召開(kāi)會(huì)議，分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。有專(zhuān)家表示，長(zhǎng)效機(jī)制是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，主要靠立法、稅收等來(lái)推動(dòng)。

       這次會(huì)議提出的要點(diǎn)，很可能在即將召開(kāi)的明年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上做出詳細(xì)部署。就房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，中央此次提出“加快住房制度改革”，意味著在多年行政調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，明年將會(huì)是關(guān)鍵制度“改革之年”，相關(guān)制度改革或?qū)χ袊?guó)樓市會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

       首先，行政調(diào)控很可能會(huì)轉(zhuǎn)向制度調(diào)控。過(guò)去十幾年來(lái)，行政調(diào)控對(duì)于抑制房?jī)r(jià)、促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了重要作用。行政調(diào)控雖然具有靈活性、針對(duì)性、有效性等優(yōu)點(diǎn)，但卻難以讓市場(chǎng)形成穩(wěn)定預(yù)期，所以，不能從根本上穩(wěn)定樓市。而制度改革可以形成穩(wěn)定預(yù)期。

       去年以來(lái)的新一輪樓市調(diào)控，已經(jīng)收到初步效果，但要鞏固成果以及進(jìn)一步取得成效，也需要制度改革。特別是去年中央提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，行政調(diào)控正在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，最終要靠相關(guān)制度改革使房子告別投資、回歸居住功能。

       所以，即使以后仍離不開(kāi)行政調(diào)控，但未來(lái)趨勢(shì)將會(huì)是制度調(diào)控。所謂制度調(diào)控，就是把樓市主要問(wèn)題寫(xiě)進(jìn)制度，關(guān)進(jìn)制度籠子，一旦問(wèn)題出現(xiàn)，依照制度規(guī)定進(jìn)行處理。即便有行政調(diào)控，也會(huì)由法律法規(guī)來(lái)授權(quán)。如此一來(lái)，既可降低行政成本，也可提升調(diào)控效果。

       其次，住房制度改革“改”什么。住房制度改革顯然是一個(gè)系統(tǒng)工程，就住房種類(lèi)來(lái)說(shuō)，涉及商品房、保障房、租賃住房等。就住房要素來(lái)說(shuō)，涉及土地、金融、財(cái)稅等方面。如果進(jìn)行住房制度改革，恐怕要?jiǎng)印按笫中g(shù)”，要對(duì)亟須改革的制度全面梳理、統(tǒng)一部署。

       比如商品房方面，在銷(xiāo)售價(jià)格方面可能要進(jìn)一步規(guī)范，因?yàn)殇N(xiāo)售價(jià)格問(wèn)題突出，不久前全國(guó)就開(kāi)展過(guò)商品房銷(xiāo)售價(jià)格聯(lián)合檢查；在預(yù)售方面也可能調(diào)整制度，因?yàn)樯钲诘鹊匾呀?jīng)率先探索預(yù)售制度改革，試行現(xiàn)房銷(xiāo)售。再如住房租賃，推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也需要制度護(hù)航。

       《房地產(chǎn)稅法》被認(rèn)為是我國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制中的關(guān)鍵性制度。盡管該法律不斷傳出起草的消息，但究竟何時(shí)進(jìn)入立法審議程序，何時(shí)出臺(tái)實(shí)施，仍是未知數(shù)。此次中央明確提出加快住房制度改革，或許是推進(jìn)《房地產(chǎn)稅法》加快立法、盡快出臺(tái)的一個(gè)信號(hào)，值得期待。

       其三，住房制度改革怎么“改”。盡管目前不清楚怎么“改”，但基本可以確定的是，必然會(huì)以問(wèn)題為導(dǎo)向，針對(duì)過(guò)去多年暴露的問(wèn)題對(duì)癥下藥；必然會(huì)以新定位、新理念為核心。譬如，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一新定位，應(yīng)成為改革之“核”�！白赓�(gòu)?fù)瑱?quán)”這一新理念廣受期待，也應(yīng)成為改革重點(diǎn)。

       眾所周知，1998年房改影響巨大，但之后多年很少公開(kāi)再提住房制度改革。而這次提出加快住房制度改革，會(huì)是1998年房改之后最重大最全面的一次房改嗎？無(wú)疑，這會(huì)是輿論最關(guān)注的問(wèn)題之一。如果新一輪房改到來(lái)，中國(guó)樓市將發(fā)生徹底變化。即使不是最全面最徹底房改，“加快住房制度改革”也值得期待。