摘要：一項(xiàng)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年50個(gè)典型的“高價(jià)地塊”，目前僅有7個(gè)項(xiàng)目入市，29宗土地已開工但未開盤，另有14宗尚未開工，這也意味著，有43宗土地項(xiàng)目尚未入市�！案邇r(jià)地塊”的入市情況，往往被市場用來解讀房地產(chǎn)市場的基本面，是樓市的風(fēng)向標(biāo)之一�？傮w上來看，“高價(jià)地塊”遭遇到入市難。樓市最嚴(yán)調(diào)控對“高價(jià)地塊”影響如何？開發(fā)商如何對待拿到手的“高價(jià)地塊”，北京青年報(bào)記者了解到，開發(fā)商圍繞“高價(jià)地塊”的斷臂求生正在進(jìn)行。

       多宗“高價(jià)地塊”閑置超一年

       一般而言，從土地出讓到房源供應(yīng)尚有時(shí)間差，今年的新增房源主要倚仗去年和前年獲取地塊能否順利入市，2016年是高價(jià)地塊產(chǎn)生的高峰期，全年產(chǎn)生了350宗高價(jià)地塊，其單價(jià)和總價(jià)都創(chuàng)造了紀(jì)錄。

       根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，350宗高價(jià)地塊絕大部分都集中分布在一、二線熱點(diǎn)城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“高價(jià)地塊”成交總價(jià)均超過了800億元，合肥的高價(jià)地塊幅數(shù)更是達(dá)到了32幅。

       克而瑞地產(chǎn)研究中心在對上述350宗高價(jià)地塊進(jìn)行綜合考察后，以城市房地產(chǎn)交易規(guī)模、高價(jià)地塊幅數(shù)、地塊交易時(shí)間等因素，選取了50個(gè)典型高價(jià)地塊作為樣本進(jìn)行分析。從這50塊高價(jià)地塊建設(shè)現(xiàn)狀可以看到，其中只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了開盤階段，而在未開盤的43個(gè)項(xiàng)目中，一年過去之后，仍有多達(dá)14個(gè)項(xiàng)目處于未開工的狀態(tài)。從全國范圍來看，在樓市調(diào)控的背景下，高價(jià)地塊遭遇了入市難的問題。

       14宗尚未開工的高價(jià)地塊主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一二線城市，其中不乏2016年上半年便成交的蘇地2016-WG-26號地塊和廈門2016第021號同安區(qū)2016TP02地塊，閑置時(shí)間已達(dá)一年以上。

       開發(fā)商忌憚“限價(jià)”仍在觀望

       具體來看，14宗地塊中僅有4宗出讓時(shí)便涉及動遷、安居保障房建設(shè)等較為繁雜的手續(xù)，相較于平整地塊而言，開發(fā)周期較長，典型代表如南京棲霞區(qū)NO.2016G58號地塊和深圳光明新區(qū)A646-0059地塊。多數(shù)未開工地塊主要源于開發(fā)商對政府政策的觀望態(tài)度所致。

       這些高價(jià)地塊項(xiàng)目一般都處于房價(jià)較高的核心一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府“控房價(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域“限價(jià)”甚至直逼高價(jià)地塊項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊，拿地樓面價(jià)38960元/平方米，目前區(qū)域最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米，若此時(shí)入市基本無利潤空間可言。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016-2017年購入高價(jià)地塊的企業(yè)，基本按照正常周期都會在2017年入市，但全國嚴(yán)格的限價(jià)政策，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)。

       張大偉認(rèn)為，限價(jià)條件下高價(jià)地項(xiàng)目入市難度很高，這些高價(jià)地塊拿地時(shí)房企對市場過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價(jià)地塊，恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個(gè)核心熱點(diǎn)城市。整體看，高價(jià)地塊面臨市場與政策雙風(fēng)險(xiǎn)。

       “面粉貴于面包” 開發(fā)商按兵不動

       據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前50宗地塊中近60%處于已開工未開售階段，整體高價(jià)地塊項(xiàng)目的開發(fā)速度還是較為緩慢的，排除建筑進(jìn)程尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分地塊，還有一些項(xiàng)目選擇了延遲入市。

       克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人員表示，今年以來樓市調(diào)控不斷升級，“四限”范圍力度持續(xù)擴(kuò)容，整體市場下行趨勢也較為明顯，尤其是政府區(qū)域“限價(jià)”政策的出臺，對房企即將入市的高價(jià)地塊項(xiàng)目沖擊不小。因部分高價(jià)地塊項(xiàng)目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，在高價(jià)地塊成交樓面價(jià)與周邊精品項(xiàng)目成交均價(jià)無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。

       以合肥葛洲壩中國府項(xiàng)目為例，拿地樓面價(jià)為22103元/平方米，目前周邊項(xiàng)目在售均價(jià)也僅為22000元/平方米，房企的入市積極性顯然不高。

       一家知名開發(fā)商負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理對北青報(bào)記者表示，高價(jià)地塊如果現(xiàn)在入市，必然面臨虧損的局面。

       去年4月15日，南京舉行的一場土地拍賣會拍出了麒麟板塊的新“高價(jià)位”。61輪的瘋狂競爭之后，北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊，樓面價(jià)高達(dá)22353元/平方米，溢價(jià)率達(dá)163%。當(dāng)時(shí)據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，22353元/平方米的樓面價(jià)未來的房價(jià)可能賣到40000/平方米，但京奧港未來墅最終獲批的房價(jià)為25000-27000元/平方米。

       產(chǎn)權(quán)變動頻繁部分房企退出

       在嚴(yán)峻的形勢面前，一些開發(fā)商選擇了退出。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年以來，全國住宅類高總價(jià)地塊單宗地塊成交金額超過65億的50宗地塊中，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動，占比高達(dá)64%，引入更多的資金分擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)成為了市場主流。其中部分項(xiàng)目都由拿地時(shí)的單個(gè)企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤，包括上海、北京、武漢等城市的高總價(jià)地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)的變動。

       2015年11月，華僑城、華潤、招商這三家地產(chǎn)央企組成聯(lián)合體以83.4億元的總價(jià)競得北京豐臺高價(jià)地地塊。由于地塊的最終成交價(jià)格超出授權(quán)價(jià)格，華潤和招商地產(chǎn)陸續(xù)退出該項(xiàng)目。

       華僑城的項(xiàng)目權(quán)益先是由原來的33%變更為100%，今年8月份北京僑禧投資有限公司（持有豐臺高價(jià)地塊項(xiàng)目）49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，今年11月28日，華僑城正式掛牌轉(zhuǎn)讓僑禧剩余51%的股權(quán)。華僑城退出之后，豐臺的高價(jià)地塊項(xiàng)目最初的三位股東將全部退出。

       張大偉認(rèn)為，從資金情況看，2017年房企融資難度越來越大，各種疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致房企特別是過去兩年拿地過于激進(jìn)的企業(yè)只能選擇賣股求生。預(yù)計(jì)后續(xù)還有更多的項(xiàng)目會出現(xiàn)股權(quán)變動。

       調(diào)控不放松催促高價(jià)地塊入市

       為催促“高價(jià)地塊”入市，防止開發(fā)商囤地，今年9月下旬，國土資源部部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價(jià)、地價(jià)上漲較快的其他城市納入檢查范圍。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。按照國土資源部工作部署，各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

       國土資源部明確此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期。

       今年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會。會議指出，要切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。

       多名房地產(chǎn)研究人士指出，2018年樓市政策放松的概率很小，開發(fā)商必須放棄“跨越周期”、“房價(jià)下一輪暴漲”的幻想。開發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品和成本上下功夫，投機(jī)心態(tài)只會讓情況更糟。