摘要：近日，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心在京發(fā)布了《中國住房發(fā)展報(bào)告（2017-2018）》。該報(bào)告指出，當(dāng)前房企融資凸顯三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

一是房企融資市場信貸集中度過高，埋下融資集中度風(fēng)險(xiǎn)隱患。2017年三季度，在房企資本市場融資和信貸融資組合結(jié)構(gòu)中，信貸占比超過90%。房企融資市場信貸集中度過高埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患，說白一點(diǎn)，就是房企融資過于集中在商業(yè)銀行，隨著樓市持續(xù)低迷及融資渠道收緊，商業(yè)銀行的房企不良貸款率可能還會走高。市場動態(tài)顯示，一批以處理金融不良資產(chǎn)為特色的投資基金已經(jīng)成立，并在快速發(fā)展壯大。

二是期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)加速積累。2017年三季度期限錯(cuò)配引致的流動性缺口余額超過10萬億元，約占同期住戶購房貸款余額的48%。增額缺口超過近2.5萬億元，約占同期按揭貸款增額的近71%。

三是按揭貸款飆漲導(dǎo)致償付壓力高企，孕育違約風(fēng)險(xiǎn)隱患。2004年按揭貸款余額不到2萬億元，2013年不足10萬億元，2017年一季度突破20萬億元，三季度達(dá)到23萬億元，在各項(xiàng)貸款中的比例達(dá)到20%。按揭貸款如此迅猛地堆積至居民家庭中，必然加重其償付壓力。首先是月供與可支配收入比超過40%，償付壓力處于過重區(qū)間，加大違約概率。其次是2017年三季度債務(wù)負(fù)擔(dān)率（住戶貸款與GDP比）達(dá)到44.83%，接近風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。

與會專家認(rèn)為，盡管就國際比較而言，中國居民部門杠桿率還有較大上升空間，但近兩年的迅速飆升，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大。特別是大量短期的非住房貸款“暗度陳倉”流入房地產(chǎn)，成為住房按揭貸款的新馬甲，潛在風(fēng)險(xiǎn)更大。

目前，監(jiān)管層已充分認(rèn)識到消費(fèi)貸、網(wǎng)絡(luò)小額貸款等流入樓市的現(xiàn)象，開始出臺各種措施嚴(yán)查，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

針對上述風(fēng)險(xiǎn)，中國社科院報(bào)告也提出了相應(yīng)對策，包括：促轉(zhuǎn)型、降房價(jià)，進(jìn)而促降房企融資市場信貸高配。一是弱化甚至放棄房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。二是實(shí)施實(shí)業(yè)導(dǎo)向和創(chuàng)新導(dǎo)向的定向激勵(lì)政策，引導(dǎo)金融資源增加對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的配置比重。三是建構(gòu)面向兜底性領(lǐng)域的政策性增信體系，為投放到保障性領(lǐng)域中的商業(yè)性金融資源提供增信支持。此外，有專家建議，加大政策激勵(lì)力度，提速房貸證券化。