摘要：近兩個月以來，金融機構和房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策的疊加效應在市場上逐步凸顯。11月，國家監(jiān)管部門再次開會強調(diào)要堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現(xiàn)大起大落。

       上海易居研究院近期發(fā)布的報告則顯示，今年11月，50個城市新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%，自今年3月以來，連續(xù)9個月同比下滑。而中國指數(shù)研究院、中原地產(chǎn)的監(jiān)測亦顯示，樓市已出現(xiàn)明顯分化特征。

       對此，業(yè)內(nèi)專家分析認為，近期政府在調(diào)控政策上追加了包括延長限賣年限卡位流動性、規(guī)范陰陽合同打擊取巧行為等在內(nèi)的一系列有力措施，未來的政策調(diào)控思路仍將繼續(xù)圍繞“房住不炒”來展開,長效機制的逐層推進也將進一步穩(wěn)定房價預期。樓市價格微調(diào)窗口已經(jīng)打開，未來投資宜保持謹慎態(tài)度。

       政策

       市場長效機制加速落地

       中國指數(shù)研究院在接受相關媒體采訪時表示，近期房地產(chǎn)市場政策面的情況可以簡單概述為：國家堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，地方繼續(xù)深化調(diào)控；住房租賃政策進一步細化，購租并舉住房制度逐步推進落實，房地產(chǎn)資金端口全面收緊，規(guī)范購房融資行為力度再加強。而隨著購租并舉模式確立，樓市交易未來或?qū)⑦M入一個新的時代，房地產(chǎn)長效機制有望加速落地。

       11月，來自全國和地方的房地產(chǎn)相關政策事件可謂層出不窮。11月6日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作，提出嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務，嚴禁房地產(chǎn)中介機構、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

       值得注意的是，暨南大學經(jīng)濟與社會研究院副院長張思思向相關媒體表示，11月21日，住房城鄉(xiāng)建設部會同國土資源部、人民銀行在湖北省武漢市召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，再度強調(diào)了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現(xiàn)大起大落。這意味著，接下來國家會加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

       就各省市的情況來看，中國指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，近期與廣東有關的房地產(chǎn)相關政策及重大事件主要是，廣州在公租房管理、積分入戶都表示將推出新的制度安排；而從11月14日起，深圳市提高了職工提取住房公積金用于租房的額度。11月28日，《廣東省住房公積金資金流動性風險預警和管理的指導意見》正式出臺，提出根據(jù)資金運行情況，參照有關規(guī)定，將住房公積金個人住房貸款率85%設為預警臨界點，按照預警等級由低到高，分為一級預警、二級預警和三級預警三個等級。當個人住房貸款率、資金凈流量兩個預警指標同時滿足條件，即觸發(fā)相應預警等級。省住建廳要求，各市住房公積金管理中心要根據(jù)預警等級采取相應管控措施防控風險。

       市場

       年底或現(xiàn)價格微調(diào)窗口

       在多地調(diào)控深入穩(wěn)市場的政策壓力下，近期各線城市樓市成交普遍保持低位平穩(wěn)運行。

       11月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月70城住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷深入，70城當中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；13個城市漲幅繼續(xù)同比回落，回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。而幾天前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的前10個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況則顯示，2017年1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比增速比1—9月份回落0.3個百分點。

       機構近期的監(jiān)測也印證，受政策調(diào)控影響，11月樓市降溫明顯，各線城市交易出現(xiàn)明顯分化。12月1日，上海易居研究院發(fā)布報告稱，今年11月，50個城市新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%。自今年3月以來，連續(xù)9個月同比下滑。其中，一線城市下滑幅度最大，二線城市次之，三線城市降幅最小。這顯示出，今年樓市區(qū)域分化特征已經(jīng)突顯。

       上海易居研究院指出，對于部分政策寬松的三四線城市來說，在房企年底沖業(yè)績的壓力下，市場熱度可能還會持續(xù)一段時間。但隨著各地堅持“房住不炒”方針，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)仍將維持穩(wěn)定，并且金融環(huán)境仍有趨緊趨勢，因此不會出現(xiàn)年終翹尾。

       就廣州情況來看，陽光家緣網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月全市網(wǎng)一手住宅簽量達到8600套，環(huán)比上漲近四成，是3月限購升級以來的8個月里最高的一次。其中，番禺、增城、白云、海珠四個區(qū)網(wǎng)簽量環(huán)比翻倍，全市八個區(qū)環(huán)比上漲。業(yè)內(nèi)分析，進入11月下旬，開發(fā)商的推新和新批預售的節(jié)奏明顯加快。從價格來看，11月一手住宅網(wǎng)簽均價為16017元/平方米，環(huán)比僅微跌2%。二手住宅網(wǎng)簽均價為23141元/平方米，環(huán)比微幅下降0.52%。可見二手房均價比一手房還高。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，二手住宅網(wǎng)簽均價已連續(xù)兩個月下降，但降幅都很輕微，不超過一個百分點。

       廣州中原研究發(fā)展部透露，市中心區(qū)域不少房源都降價求成交，例如天河北板塊的華翰大廈一套兩房戶型，原放盤價為350萬，業(yè)主急需要名額買房，降到310萬成交。12月一手房也會有不少新貨推出，部分房企為完成業(yè)績，或輕微下調(diào)價格，但預計變化幅度不會太大。12月二手房整體市場預計成交量會延續(xù)近期平穩(wěn)狀態(tài)，價格或?qū)⑦M一步微幅下調(diào)。

       分析

       未來投資應去蕪存菁

       面對當前政策和行情趨勢，投資怎么辦？

       信貸和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策未來預期不會放松，近期機構監(jiān)測到的樓市交易回暖現(xiàn)象主要體現(xiàn)在成交量上，而非成交價上，且成交區(qū)域主要集中在遠郊。廣州、北京、上海近期都存在同樣趨勢。張思思分析認為，以上種種跡象表明，未來樓市回調(diào)壓力還是很大，投資者短期內(nèi)要非常謹慎。

       中信建投證券研究員陳慎日前發(fā)布的行業(yè)研究報告也認為，政策走向規(guī)范化之后,以往在購房實際操作環(huán)節(jié)中通過做高房價以獲取更高貸款額度的行為將不復存在,交易環(huán)節(jié)可操作空間進一步收縮,同時各價格的聯(lián)動機制將促進國土局的評估價格、銀行的評估價格逐步與實際成交價格趨向一致化。

       “今年以來重點核心城市二手房市場經(jīng)歷成交量調(diào)整，疊加緊張的信貸環(huán)境，二手房價格開始出現(xiàn)松動跡象�！标惿鬟M一步分析稱，這一輪的政策規(guī)范對于重點城市二手房的影響在于，一方面可能延長盤整周期，另一方面將抑制價格上漲預期，一、二手房價差有望縮小。

       展望2018年的房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境，興業(yè)研究所從策略上用了“分化加劇，去蕪存菁”八個字來概括。該機構認為，政策核心還是以“穩(wěn)”為主,“租購并舉”長效機制加快推進。因而，2018年銷售端限購、限貸的力度不會放松，限售也將作為未來房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化工具之一；融資端抑制房企過度加杠桿的核心目的不變，政策環(huán)境仍較緊。在調(diào)控不放松的背景下,“租購并舉”長效機制將加快落地。預計2018年商品房銷售將進入負增長區(qū)間,全年商品房銷售面積同比預計收在-8%左右；開發(fā)投資增速則受到低庫存水平、土地成交量漲價穩(wěn)、租賃用地供應的正向支撐，有望穩(wěn)中回落至約3%左右，仍維持正增長。