摘要：我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系一直是學(xué)者討論的熱點(diǎn)話題，究竟是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)，還是地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)，二者的關(guān)系一直處于爭(zhēng)論之中。該文從理論、實(shí)證和政策等方面對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的影響進(jìn)行系統(tǒng)、深入地研究，并對(duì)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，理順地價(jià)和房?jī)r(jià)形成機(jī)制等提出政策建議。

       一些人認(rèn)為，房?jī)r(jià)高是由于地價(jià)高引起的，甚至有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還聲言，房?jī)r(jià)降不下來(lái)，主要是地價(jià)過(guò)高！如果再推行土地招標(biāo)拍賣(mài)，定會(huì)抬高地價(jià)，那么居高不下的房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上升。很多居民也把房?jī)r(jià)過(guò)高、買(mǎi)不起房歸咎于地價(jià)過(guò)高。而與此同時(shí)，土地部門(mén)卻說(shuō)地價(jià)高是由于房?jī)r(jià)的不斷飆升引起的。究竟是房?jī)r(jià)高決定了地價(jià)高，還是地價(jià)高決定了房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在著怎么樣的內(nèi)在關(guān)系，這一問(wèn)題的求解不僅對(duì)于更為科學(xué)地理解和認(rèn)識(shí)當(dāng)前房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系具有幫助，更為重要的是對(duì)于如何發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以及土地宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有決策意義。

       一、房?jī)r(jià)的特征與地價(jià)的涵義  

       房?jī)r(jià)的特征：房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值等特性。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格是因?yàn)樗鼈冇杏�、稀缺，并且人們�?duì)它們有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。

       地價(jià)的涵義：土地具有資源和資產(chǎn)兩重性質(zhì)。土地是一種自然資源，沒(méi)有價(jià)值，其價(jià)格是資本化的地租，但在土地利用中已凝結(jié)了人的勞動(dòng)，并且有生產(chǎn)費(fèi)用，就有了價(jià)值因素和價(jià)值價(jià)格，是一種資產(chǎn)。土地價(jià)格的內(nèi)涵包含兩個(gè)部分：一是土地資源價(jià)格，二是土地固定資產(chǎn)價(jià)格。土地價(jià)格即兩者之和的資本化。

       土地資源價(jià)格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性和可讓渡性，它是對(duì)土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，正如馬克思所說(shuō)，它并不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。   土地固定資產(chǎn)價(jià)格，是凝結(jié)在土地中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定的，其理論價(jià)格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤(rùn)。所以土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低也不是由生產(chǎn)成本所決定。

       二、房?jī)r(jià)與地價(jià)的理論解釋

       國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論研究是多視角的，筆者嘗試將這些理論文獻(xiàn)分別進(jìn)行歸納，通過(guò)比較來(lái)闡述該領(lǐng)域研究的進(jìn)展和發(fā)展趨勢(shì)。

       從成本構(gòu)成的角度分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 用成本法的公式分析地價(jià)構(gòu)成為：地價(jià)＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益；房?jī)r(jià)構(gòu)成為：房?jī)r(jià)＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，建設(shè)部政策研究中心在《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》中提出：地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素。而國(guó)土資源部發(fā)布的《2004年中國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》則指出，雖然地價(jià)和房?jī)r(jià)均呈上升趨勢(shì)，但地價(jià)上漲幅度小于房?jī)r(jià)上漲幅度。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房屋供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲使開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求增加，并拉動(dòng)地價(jià)上漲。二者的觀點(diǎn)基于兩個(gè)方面的認(rèn)識(shí)，一是地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分之一，二是房地產(chǎn)價(jià)格是由它的供求關(guān)系決定的。    

       利用房?jī)r(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本構(gòu)成，許多學(xué)者通過(guò)分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化規(guī)律、地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率等，闡明了地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。鄒曉云指出由于地價(jià)概念不統(tǒng)一，將土地成本和土地所有權(quán)收益價(jià)格混淆起來(lái)，造成了目前關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)中地價(jià)所占比例偏高的錯(cuò)誤判斷。盡管近年來(lái)中國(guó)地價(jià)和房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)基本一致，但二者的變化方向和速率卻并不一致，很難找到地價(jià)與房?jī)r(jià)之間變化的必然關(guān)系。從成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，土地成本和構(gòu)成房?jī)r(jià)的其他成本在房?jī)r(jià)形成中所起的作用一樣，因此，地價(jià)不是房?jī)r(jià)偏高的決定性因素。     

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為基于三方面的原因地價(jià)不能決定房?jī)r(jià)：（1）土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租；（2）房市過(guò)熱條件下地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)約束力；（3）決定房?jī)r(jià)的因素是市場(chǎng)行情而非成本。而基于另外兩方面的原因可以認(rèn)為房?jī)r(jià)是地價(jià)的決定性因素：（1）需求是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，房?jī)r(jià)上漲是推動(dòng)地價(jià)上漲的原動(dòng)力；（2）地價(jià)生成機(jī)理的實(shí)證分析表明房?jī)r(jià)是地價(jià)形成的決定性因素。

       業(yè)內(nèi)人士從國(guó)際視角探討發(fā)達(dá)國(guó)家地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系時(shí)發(fā)現(xiàn)，二者的關(guān)系較為復(fù)雜，可以分為4類(lèi)：地價(jià)低房?jī)r(jià)也低、地價(jià)低房?jī)r(jià)不低、地價(jià)高房?jī)r(jià)不高、地價(jià)高房?jī)r(jià)也高。張清勇的研究指出：各國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例呈現(xiàn)隨時(shí)間不斷上升的態(tài)勢(shì)，而各國(guó)內(nèi)部不同區(qū)域間地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例也有很大差異。因此，簡(jiǎn)單的成本決定論并不能解釋地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系。

       （二）從市場(chǎng)供求以及運(yùn)行的角度分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系劉琳、劉洪玉首先從需求角度出發(fā)，指出由于土地的自然供給沒(méi)有彈性，并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國(guó)土地市場(chǎng)所決定的地價(jià)更傾向于是一種需求價(jià)格。與此不同的是，增量市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)則由供給和需求共同決定，不僅是買(mǎi)方愿意購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，更應(yīng)是賣(mài)方愿意出售的價(jià)格。因此，從需求角度看，地價(jià)主要是一種需求價(jià)格。在同一時(shí)點(diǎn)，地價(jià)高是房?jī)r(jià)高的結(jié)果而不是原因。然后，他們從供給角度出發(fā)，指出由于土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本首先發(fā)生，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)建設(shè)周期形成最終的房?jī)r(jià)，因此，地價(jià)作為房?jī)r(jià)的成本之一，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。

       最后，利用四象限模型，他們分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)在土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互作用中的轉(zhuǎn)化過(guò)程，得出結(jié)論：籠統(tǒng)地說(shuō)房?jī)r(jià)高決定了地價(jià)高，或地價(jià)高決定了房?jī)r(jià)高都是片面的，對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系要從不同的角度不同的時(shí)點(diǎn)來(lái)分析。

       業(yè)內(nèi)人士從房地產(chǎn)供給和需求的角度、金融支持的角度研究影響房?jī)r(jià)變化的因素，提出3條地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)傳導(dǎo)路徑。路徑1：貨幣供應(yīng)量－銀行貸款－房地產(chǎn)投資－房?jī)r(jià)；路徑2：房地產(chǎn)投資－居民可支配收入－房?jī)r(jià)；路徑3：土地購(gòu)置面積－地價(jià)－房?jī)r(jià)。路徑1體現(xiàn)了金融支持對(duì)房?jī)r(jià)的影響，路徑2體現(xiàn)了房地產(chǎn)需求增加帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)的路徑循環(huán)；路徑3體現(xiàn)了中國(guó)土地出讓制度改革影響地價(jià)與房?jī)r(jià)的路徑循環(huán)。這3個(gè)路徑都直接影響房?jī)r(jià)，并通過(guò)房?jī)r(jià)影響地價(jià)，而地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響只能通過(guò)路徑3來(lái)實(shí)現(xiàn)。

       （三）從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，實(shí)行土地招拍掛出讓后，學(xué)者們開(kāi)始將研究視角轉(zhuǎn)入到從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化來(lái)分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。姚先國(guó)、黃煒華認(rèn)為政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)上的壟斷雖然使地價(jià)發(fā)生了變化，但不一定影響房?jī)r(jià)，只不過(guò)使政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間利益分配格局發(fā)生了變化。招標(biāo)拍賣(mài)出讓實(shí)際上主要是重新調(diào)整了政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的利益分配關(guān)系，政府收回了本該屬于土地所有者所有而被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占有的部分土地收益，并結(jié)束了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利現(xiàn)象。