二手房交易的16個陷阱及破解之道 價值百萬！
發(fā)布時間：2017-12-01 來源：地產(chǎn)情報 編輯：李亞婷
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摘要：現(xiàn)在買賣二手房都存在著一定的風(fēng)險，所以大家在交易的時候一定要小心謹(jǐn)慎，下面就是小編帶來的二手房交易的16個陷阱及破解之道。
1、虛假房源，吸引客戶
你會在網(wǎng)上看到很多戶型完美，裝修經(jīng)典，價格超低的二手房，只要你電話打過去，不是剛賣掉，就是房東各種原因最近看房不方便。中介的最終目的搞到你的電話，后續(xù)給你推銷其他房源。
破解之道：不要傻傻等待了，按照你既定的買房計劃繼續(xù)看房吧。
2、影帝眾多，人山人海，排隊看房，誘你入坑
一般中介會把意向客戶約到同一時間看房，里面還有中介影帝們。人為造成房子很搶手的假象。再加上專業(yè)演員添油加醋的夸大房屋功能的各種忽悠。在中介自導(dǎo)自演的搶房大片中，一般人很容易失去理智，甚至在房屋質(zhì)量沒有仔細(xì)看，沒有砍價的情況下就急于下定金，簽合同。
破解之道：堅持自己價格底線，堅持自己選房標(biāo)準(zhǔn)。不要人云亦云。冷靜，理智。
3、看房后，中介打電話讓你盡快定房
我有同事客戶已經(jīng)在店里談價錢了，很快就簽合同了。房東說看房的太多了，今天不簽估計明天就漲價了。傳達(dá)給你一個現(xiàn)在、立刻、馬上你不簽合同不是沒有房、就是漲價了的信息。
破解之道：這是中介給你制造的假象，堅持自己的判斷，理性對待。
4、現(xiàn)在報價，就是房東底價
為了更好的促成交易，一般中介報價會比房東報價高幾個百分點，留有一定議價空間，如果你輕信中介所說的現(xiàn)在報的價格就是房東底價，有可能交上萬的智商稅哦。
破解之道：給中介打交道盡量表現(xiàn)你是老司機(jī)，別讓他感覺到你是小白，很容易被忽悠。沒有不能砍價的房子。即使是真實底價，見面之后簽合同之前還要全力以赴的砍價，砍價。如何砍價可問度娘。
5、隔離談價，各個擊破
一般中介談價格時候，會讓買方賣房分開談，暫時不讓彼此面談價格。等買賣雙方價格差不多了，在面談簽約。賣房要150萬，中介會給買方說賣方要160萬，買房出140萬，中介會給賣方說出130萬。誰信中介的話誰就會被坑，你們誤認(rèn)為中介說的價格就是對方的真實價位。
破解之道：堅持自己價格底線不加價，見面談價。
破解之道：買房這等大事情，自己一定提前做好目前限購政策，信貸政策，稅收政策等功課。尤其是稅收，契稅滿不滿兩年？房屋有沒有營業(yè)稅？營業(yè)稅的計算標(biāo)準(zhǔn)是首次購房價稍微上浮點？還是目前稅務(wù)系統(tǒng)報稅指導(dǎo)價？房屋有沒有個稅？是否符合滿五唯一免個稅的條件？如何免個稅？交契稅日期是2015年1月1號之前還是之后？當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">市場部分區(qū)域稅務(wù)部門差額個稅以2015年1月1號為分界線（如鄭州）。之前交的契稅在二手房過戶時，按稅務(wù)系統(tǒng)報稅指導(dǎo)價一個點收取，之后交的，按差額百分之二十。記住哦是按稅務(wù)系統(tǒng)報稅指導(dǎo)價，不是賣方申報價。有的一套房子10多萬甚至更多的個稅。個別繼承房屋個稅更是高的離譜。
7、學(xué)區(qū)房，地鐵房，拆遷房
在部分中介描述中距離學(xué)校3公里都是學(xué)區(qū)房，距離地鐵口3公里都是地鐵房。舊房子都是準(zhǔn)拆遷房。甚至還人為的編造些毫無根據(jù)的城市規(guī)劃。
破解之道：學(xué)區(qū)房必須通過自己去教育部門網(wǎng)站或者去學(xué)�？疾旌藢�，了解他們招生政策，區(qū)分學(xué)區(qū)房，學(xué)位房。更不能盲目聽信中介，耽誤孩子上學(xué)的大事。未來的地鐵房，拆遷房自己可以去政府網(wǎng)站看看城市規(guī)劃。
8、涉法，涉訴等糾紛房產(chǎn)
破解之道：簽合同之前要求三方去房屋管理部門查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息。房屋貸款抵押，糾紛涉及法院查封凍結(jié)等信息都能一一查到。
9、限購過戶手續(xù)虛假承諾
如補(bǔ)社保，補(bǔ)個稅，遷戶口，強(qiáng)網(wǎng)簽，過戶，刪除不良信貸，二套變首套，避稅等虛假承若。
破解之道：請擦亮你的眼睛，謹(jǐn)慎相信。極少數(shù)高人在特定條件下可以做到，你確定你遇到的是嗎？
10、虛構(gòu)收費項目，套路眾多
虛構(gòu)稅費，報稅有報稅手續(xù)費。貸款有貸款手續(xù)費，包裝費，抵押費。評估費等各種費用動輒上萬。
破解之道：去辦銀行貸款的你注意到了嗎？很多銀行有幾個大字赫然提醒，本行不收貸款客戶任何費用。交稅也沒有報稅手續(xù)費。知道真實情況的你，該足夠的勇氣和底氣給中介砍砍價。對亂收費說不。
11、中介費全額收取，當(dāng)日必交
簽合同就收中介費還不打折，簽合同只是中介工作剛開始，還有大量后續(xù)工作在后面的。為什么簽合同就收中介費，中介擔(dān)心買賣雙方違約及各種原因?qū)е碌暮贤男胁涣�。提前把中介費裝進(jìn)腰包。
破解之道：看好房子了，雙方價格基本談好了，記住付定金以前，重要事情說三遍，提出中介費打折或者分期支付的要求，結(jié)合第10條揮出你的大刀砍，砍，砍。達(dá)不到你的預(yù)期你要擺出馬上走人的腔調(diào)來。讓中介感覺到你是老司機(jī)，有能力跳單，你有很多辦法達(dá)到你的目的。多年的經(jīng)驗告訴我，絕大多數(shù)中介會挽留你的。
12、房價上漲期，房東違約
破解之道：在查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息無異議后，多交定金。違約金約定為總房價百分之二十。堅持簽了合同就辦理物業(yè)交割手續(xù)。構(gòu)成對房屋實際控制權(quán)。占據(jù)法律，道德制高點。讓房東不想、不敢、不能違約。盯死中介加快房屋交易流程各個環(huán)節(jié)的快速辦理，迅速網(wǎng)簽過戶。必要時某些環(huán)節(jié)可塞紅包，發(fā)小錢辦大事。
13、限購，限貸，停貸等政策性風(fēng)險
限購、限貸已經(jīng)司空見慣了，有的城市已經(jīng)實施，有的即將實施。部分區(qū)域甚至停貸也有可能。
破解之道：簽合同時，一定追加書面補(bǔ)充免責(zé)條款，因國家政策原因?qū)е碌南拶彙⑾拶J、停貸等導(dǎo)致的合同無法繼續(xù)履行，三方免責(zé)，互不承擔(dān)違約責(zé)任，定金及各種費用當(dāng)日還返。
14、二手房買賣合同陷阱
破解之道：簽合同之前調(diào)產(chǎn)權(quán)信息，核實房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻共有還是單獨所有？土地年限及性質(zhì)？建筑年代？竣工年代？房屋本身的樓層、戶型、朝向等基本交易信息。交易金額，交易方式，按揭房中預(yù)約解壓，解壓，領(lǐng)他項權(quán)證，注銷，網(wǎng)簽，過戶，抵押，物業(yè)交割時間，如按揭交易，銀行面簽貸款時間等各種交易環(huán)節(jié)的相應(yīng)的辦理完畢時間及違約責(zé)任必須在合同中體現(xiàn)。仔細(xì)通讀合同，對格式合同，條款不明白之處。主動要求解釋，拒簽霸王條款，必要時對霸王條款給予刪除，賣房委托人代簽，有沒有委托書？何時房屋所有權(quán)人追認(rèn)簽字？夫妻共有一方簽字，另一方何時追認(rèn)簽字？購買人及代理人簽合同的區(qū)別及位置？免責(zé)條款的追加，稅費的承擔(dān)，違約責(zé)任，交易過程中房產(chǎn)被查封如何解決？等等問題全部寫到合同上。以避免遺留法律風(fēng)險。
15、二手房交易過程中，墊資解壓所需的資金利息誰出？
破解之道：堅決讓房東出。
16、房子銀行評估價就是成交價
房子銀行評估價一般低于實際成交價，銀行及評估公司主要參考房齡，房屋結(jié)構(gòu)、位置、土地年限，目前市場均價等因素給出一個區(qū)間價位。記住是區(qū)間價位。每個銀行區(qū)間價位有一定差別。
破解之道：合同免責(zé)條款加上，房屋評估價達(dá)不到成交價，三方解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。定金及中介費當(dāng)日還返。中介看在中介費的份上，也會給你想辦法操作，即使達(dá)不到成交價也不會差太多。你正常首付的目標(biāo)基本達(dá)成。
