摘要：從2016年9月30日北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策以來(lái),超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策。從“五限令”到“購(gòu)租并舉”,需求側(cè)與供給側(cè)樓市調(diào)控“組合拳”朝著“房住不炒”的目標(biāo)共同發(fā)力。

調(diào)控一周年之際,今年“金九銀十”成色幾何?相關(guān)媒體探訪多城樓市發(fā)現(xiàn),在樓市調(diào)控持續(xù)加碼的背景下,熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)一步降溫,平抑房?jī)r(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期內(nèi)樓市調(diào)控難以動(dòng)搖,長(zhǎng)效機(jī)制亟待跟進(jìn)。

熱點(diǎn)城市樓市明顯“遇冷”

相關(guān)媒體近期走訪多地樓市發(fā)現(xiàn),相比去年同期樓市的火爆,今年“金九銀十”成色不足。熱點(diǎn)城市樓市成交明顯“遇冷”。

在上海,不少開(kāi)發(fā)商“十一”期間積極蓄客,為11月、12月開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備�！敖衲�9至10月份旺季不旺,樓市行情蕭條,很多人都等著降價(jià)�！遍h行區(qū)某樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),“不少顧客只是順路來(lái)看看,下單的不多�！�

在北京,相關(guān)媒體來(lái)到位于房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的一個(gè)樓盤(pán),這里有200套住宅即將入市�！绊�(xiàng)目交通方便,以小戶型為主,適合剛需人群。本以為會(huì)很搶手,但現(xiàn)在關(guān)注的人太少了�！币晃�銷(xiāo)售顧問(wèn)說(shuō),節(jié)前就開(kāi)始推廣宣傳了,但現(xiàn)在有購(gòu)買(mǎi)意向的還不到200人。

二手房市場(chǎng)也十分冷清。在北京清河附近的一家知名中介門(mén)店,經(jīng)紀(jì)人郭先生假期依然十分“忙碌”。但與往年“金九銀十”忙著帶客戶看房不同,今年他是忙著給潛在客戶打電話推薦房源。小郭說(shuō),“現(xiàn)在來(lái)看房的客戶基本都是剛需自住,也有少數(shù)投資者電話咨詢,但看到房?jī)r(jià)處于下行通道,都想看一看再說(shuō)。”

相關(guān)媒體在上海走訪發(fā)現(xiàn),幾家大型房產(chǎn)中介門(mén)店幾乎無(wú)人問(wèn)津。多家二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者,由于交易清淡,不少房主的掛牌意愿不高,掛牌量?jī)r(jià)一路下滑。但就掛出的房源來(lái)看,房主降價(jià)動(dòng)力增強(qiáng),買(mǎi)家議價(jià)幅度在3%至5%。

“目前是成交量走低,價(jià)格也在慢慢下行。相比于今年年初,不同項(xiàng)目降幅在5%到10%之間�！北本┮晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小孫說(shuō)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)變化情況顯示,9月份,從環(huán)比看,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月全面止?jié)q。事實(shí)上,一二線城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在8月份,15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)了最近3年來(lái)的首次全面停漲,北上廣更是全面下跌。

同比方面,各線城市房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)更為明顯。一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)12個(gè)月回落;二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)10個(gè)月回落,二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)8個(gè)月回落;三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)2個(gè)月回落。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前70城房?jī)r(jià)明顯回落,說(shuō)明新一輪調(diào)控一年多來(lái),各地樓市調(diào)控政策的有效性,實(shí)質(zhì)性地狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè),今年“金九銀十”成色不足,全國(guó)商品住宅成交量與去年同期相比回落40%。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,今年以來(lái),全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售累計(jì)同比增幅按平均每月下滑兩個(gè)百分點(diǎn)的走勢(shì)收窄。此數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷降溫。

“不斷增加的信貸成本讓購(gòu)買(mǎi)者的出手意愿有所下降。住房銷(xiāo)售增速開(kāi)始回落或是購(gòu)買(mǎi)力衰竭的信號(hào)。隨著更多城市加入調(diào)控隊(duì)伍,全國(guó)房地產(chǎn)整體銷(xiāo)售將持續(xù)面臨壓力�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉更是判斷,在“金九銀十”落空之后,樓市將直接“入冬”。

平抑房?jī)r(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)

一年前,北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策,提高首套房和二套房的首付比例,開(kāi)啟樓市調(diào)控大幕。此后,上海、廣州、深圳等一二線熱點(diǎn)城市及時(shí)跟進(jìn),密集出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。

回顧一年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策“軌跡”,既有“提首付”、限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售等需求側(cè)調(diào)控措施不斷升級(jí)加碼,又有全方位構(gòu)建“購(gòu)租并舉”住房體系的供給側(cè)調(diào)控“硬招”——持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控對(duì)投機(jī)炒作“動(dòng)真格”,全面強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)“居住屬性”。

持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策逼退房市“高溫”,理性市場(chǎng)之下,投機(jī)炒房客運(yùn)作空間被最大限度積壓,而購(gòu)房剛需族則多了幾分從容和淡定。

相關(guān)媒體走訪多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),當(dāng)前放盤(pán)量、成交量已大幅減少,成交周期刷新歷史最高水平,延長(zhǎng)到了兩個(gè)月。力度空前的行政調(diào)控使得買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期扭轉(zhuǎn),市場(chǎng)觀望情緒明顯,購(gòu)房更加慎重。

以北京為例,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,“930”調(diào)控后一年里,北京樓市成交全面萎縮,二手房和新建住宅簽約195590套,同比跌幅達(dá)38.9%。

“調(diào)控一年來(lái),市場(chǎng)總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如說(shuō),一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)得到控制;因城施策下,三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存成效明顯,市場(chǎng)較為活躍;今年上半年投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置、銷(xiāo)售額等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好,雖然在8月開(kāi)始出現(xiàn)下降苗頭,但市場(chǎng)整體平穩(wěn)有利于為長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)一步出臺(tái)贏得時(shí)機(jī)。

市場(chǎng)回歸平穩(wěn),并非一役之功。苗樂(lè)如說(shuō),與以前相比,這一年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡(jiǎn)單的一刀切,也不是簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)控制,而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下,通過(guò)大力推進(jìn)租售并舉、租售同權(quán),增加保障性住房供應(yīng),出臺(tái)土地供應(yīng)規(guī)劃等方面努力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),較好地引導(dǎo)了社會(huì)預(yù)期。

長(zhǎng)效機(jī)制需繼續(xù)跟進(jìn)

今年10月,房地產(chǎn)政策面持續(xù)收緊。寧波限購(gòu)政策升級(jí),重慶、南昌、石家莊、西安、南寧、長(zhǎng)沙和貴陽(yáng)等二三線城市加入“限售”大軍,成為樓市調(diào)控絕不放松的最新政策“注腳”。

以“金九銀十平淡開(kāi)場(chǎng),行業(yè)如何面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整”為主題的易居論壇近日在上海召開(kāi)。與會(huì)專(zhuān)家普遍認(rèn)為,10月以來(lái)的一系列調(diào)控政策進(jìn)一步體現(xiàn)了調(diào)控的嚴(yán)厲性和持續(xù)性。

易居營(yíng)銷(xiāo)集團(tuán)上海副總經(jīng)理陳廣穎表示,市場(chǎng)降溫和首付政策、按揭貸款政策等調(diào)整密切相關(guān),如從貸款政策方面看,當(dāng)前管控比較嚴(yán)厲,各類(lèi)鉆政策漏洞的現(xiàn)象較少,充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序的規(guī)范。這一系列政策導(dǎo)致交易量下降。從后續(xù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)看,至少在明年下半年前,高端樓盤(pán)的預(yù)售證發(fā)放政策將不會(huì)放松。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì),2018年將是樓市的“尋底”年。

中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉表示,多數(shù)房企當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)的判斷是一致的,即明年政策不會(huì)放開(kāi),樓市會(huì)繼續(xù)下行,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),現(xiàn)在應(yīng)該積極出貨,回籠資金。

受訪專(zhuān)家普遍表示,為了穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定民心,在樓市瘋狂上漲的階段,及時(shí)在需求側(cè)“踩剎車(chē)”非常必要。但需求側(cè)調(diào)控等短期手段也容易對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響,因此,及時(shí)出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制,并將長(zhǎng)效機(jī)制落到實(shí)處,將是維護(hù)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的決勝之舉。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō),綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,建立并落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,可以應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)波動(dòng),保護(hù)正常住房消費(fèi),對(duì)投機(jī)需求做到精準(zhǔn)打擊。但也要注意到,長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)過(guò)程,將重構(gòu)資產(chǎn)價(jià)格體系,因此,改革中要防止冒進(jìn)。

苗樂(lè)如說(shuō),“挖潛”是長(zhǎng)期而深層的解決之道。努力挖掘行政區(qū)的潛力,與周邊城市協(xié)同發(fā)展,通過(guò)發(fā)展城市群達(dá)到增加長(zhǎng)期供給、平衡房?jī)r(jià)的作用。促進(jìn)人口和地區(qū)資源的合理分布與流動(dòng)是形成房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的遠(yuǎn)期策略。