全國住房租賃市場 或成為房地產(chǎn)投資新風(fēng)口！
發(fā)布時間：2017-10-23 來源：南方日報 編輯：張瓊瑤
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摘要：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽日前透露，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。住建部目前正在做的一項工作是加快研究和制定“住房租賃管理條例”。
在當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)，租購并舉已成為樓市調(diào)控之后的又一熱點(diǎn)話題。今年來，從國家到地方政府層面紛紛出臺各類落地政策加大對住房租賃市場發(fā)展的扶持力度。廣州等一些試點(diǎn)城市還率先提出在教育等方面租售同權(quán)的政策概念，為今后市場快速擴(kuò)容發(fā)展提供了巨大的想象空間。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，2030年國內(nèi)住房租賃市場的規(guī)模將超過4萬億元。
隨著一批房地產(chǎn)和支付巨頭近期紛紛搶灘租房市場，種種跡象表明，住房租賃市場已成為房地產(chǎn)業(yè)的投資新風(fēng)口。
政策動向 中央和地方加快住房租賃管理制度建設(shè)
王蒙徽表示，要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資等手段推進(jìn)房地產(chǎn)市場建設(shè)。此前，我國已在廣州、深圳、南京等12個人口凈流入大中城市開展住房租賃的試點(diǎn)工作，加快培育和發(fā)展住房租賃市場。同時，支持北京和上海開展共有產(chǎn)權(quán)住房試驗等，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。
為此，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平預(yù)判，未來的國內(nèi)住房市場可能會出現(xiàn)一些新的特征，其中租售并舉即是非常值得關(guān)注的一大潮流。有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場、擴(kuò)大住房租賃業(yè)務(wù)、提高租賃住房在居住用房中的比重，將成為下一步住房制度改革的重要內(nèi)容之一。如果通過住房租賃市場讓更多居民解決住房問題，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性將進(jìn)一步增強(qiáng)，再加大房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范和整治，有效遏制各種炒房和住房投機(jī)，努力規(guī)范地方政府行為，弱化“土地財政”，用不了太長時間，中國房地產(chǎn)市場就將真正形成平衡、穩(wěn)定的格局。
在住建部發(fā)出加快租房管理制度建設(shè)信號的同時，深圳10月19日亦隨之出臺了一份加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見。該意見明確提出，允許已建成并空置的商業(yè)建筑，以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房。
相關(guān)媒體從這份意見看到，深圳擬引導(dǎo)當(dāng)?shù)馗鲊衅笫聵I(yè)單位開展規(guī)�；赓U，鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。此外，深圳還將鼓勵住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務(wù)。對于非深圳戶籍的承租人，可申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
實際上，深圳并非是第一個出臺租賃政策的一線城市。此前，廣州、北京、上海等地均為推動租賃市場公布了各自的目標(biāo)及政策措施。
其中，廣州今年7月推出的“租賃16條”，明確表示要通過保障租賃雙方教育、公積金等權(quán)益，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育、規(guī)范現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，來構(gòu)建“購租并舉”的住房長效機(jī)制。尤其是賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，引發(fā)公眾關(guān)注。此后，廣州在租賃住房供應(yīng)、配套文件制訂、租賃服務(wù)優(yōu)化、租賃產(chǎn)業(yè)扶持等方面展開了不少探索。8月廣州還進(jìn)一步提出，未來5年計劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米。其中租賃住房供地的占比將達(dá)到25.8％。
10月17日，廣東省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長張少康透露，為避免租房中的貓膩，廣東將加快政府住房租賃交易服務(wù)平臺建設(shè)。未來，由政府主導(dǎo)建設(shè)的住房租賃交易平臺，將與住房交易和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對接共享，住房租賃交易將在政府的監(jiān)管下更加規(guī)范，緊接著兩天后，廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺即率先上線運(yùn)行。
行業(yè)前景 租賃市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將大幅增長
在中央與地方共同推動住房租賃市場發(fā)展的大環(huán)境下，住房租賃市場迎來黃金發(fā)展期已成為機(jī)構(gòu)共識。在政策強(qiáng)力支持下，住房租賃行業(yè)成長空間較為廣闊。
東方證券近期針對公共關(guān)注度日益上升的住房租賃市場作出的一份預(yù)測報告便顯示，到2030年國內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，而整個房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。
而鏈家研究院的行業(yè)報告也顯示，中國房屋租賃市場規(guī)模，2016年為1.1萬億，2020年為1.6萬億，2025年為1.9萬億，2030年會超過4萬億元。
對此，西南證券研究員胡華如分析稱，租售同權(quán)的政策概念給了住房租賃市場巨大的想象空間，在此倡導(dǎo)下長租公寓將迎來快速發(fā)展。長租公寓鏈接存量資源和租戶需求，顯著提升房屋使用效率和租戶體驗，是實現(xiàn)租售同權(quán)的最好的實踐，發(fā)展空間廣大。其中，長租公寓模式可吸引資金投資于農(nóng)村集體用地以及國企閑散房源，盤活因使用性質(zhì)而無法交易的土地資源，解決城市緊張的居住問題。另有市場人士預(yù)計，租賃市場將率先在一線城市規(guī)�；侀_，之后再向二線、三線城市推進(jìn)。
“租房市場的春天已經(jīng)到來。”萬科泊寓負(fù)責(zé)人張成皓此前即向相關(guān)媒體表示，當(dāng)前長租公寓已經(jīng)處在發(fā)展的黃金期。面對逐步升溫的市場，房地產(chǎn)開發(fā)商是最早入局的沖浪者。目前萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國13個城市上線。而碧桂園上海區(qū)域于今年5月成立了長租公寓管理部，金地集團(tuán)與招商蛇口旗下的長租公寓產(chǎn)品也已經(jīng)在深圳等地開展。
實際上，在今年7月住建部公布首批開展住房租賃試點(diǎn)和8月公布首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市后，申萬宏源已監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，8月份多數(shù)開展租賃住房試點(diǎn)的城市土地供給已明顯增加。如北京的土地供給面積增長了1265%，上海增長了201%，廣州增長了370%，佛山增長了212.4%，肇慶增長了628%。只有南京、鄭州、合肥等少數(shù)城市8月的土地供應(yīng)沒有明顯增長。為此，申萬宏源認(rèn)為，未來租賃住房建設(shè)很可能成為影響國內(nèi)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵變量。
而易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱亦認(rèn)為，隨著城市土地供應(yīng)數(shù)量越來越小，新建商品房每年新增供應(yīng)量也將出現(xiàn)逐漸下降的趨勢。存量住房的規(guī)模將越來越大，屆時二手房交易以及住房租賃，有望成為房地產(chǎn)市場的主流。
住房租賃的升溫，潛在的受益者還有國內(nèi)的家裝行業(yè)。國金證券預(yù)測，到2020年家裝行業(yè)因全裝修政策就將新增6700億元至8800億元的市場需求。而在租房新政的助推下，預(yù)計未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房，這將成為家裝行業(yè)擴(kuò)容的巨大動力。
資本市場 黃金發(fā)展時期將打開兩大投資路徑
目前，住房租賃市場成為業(yè)界公認(rèn)的投資新風(fēng)口，其潛在的巨大市場發(fā)展空間已引起各方資本的重視。
近期，聞風(fēng)而動的資本在二級市場上展開角逐，一批住房租賃概念股和租售同權(quán)概念股的關(guān)注度迅速升溫。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，20日，三六五網(wǎng)強(qiáng)勢漲停，世聯(lián)行緊隨其后，大漲8.19%，濱江集團(tuán)、萬科A、市北高新、皇庭國際、張江高科等個股也均實現(xiàn)不同程度的上漲。
對當(dāng)日的主力資金流向，同花順的統(tǒng)計數(shù)據(jù)提供了佐證：20日，7只住房租賃概念股獲大單資金追捧，合計大單資金凈流入17832.93萬元。具體來看，三六五網(wǎng)大單資金凈流入居首，達(dá)到5333.36萬元，世聯(lián)行、濱江集團(tuán)、張江高科等3只個股大單資金凈流入也均在3000萬元以上，除上述4只個股外，20日獲大單資金青睞的個股還有：綠地控股、皇庭國際、京投發(fā)展。
機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，在政策的大力扶持和市場進(jìn)入存量時代的大環(huán)境下，租賃市場預(yù)計將迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。尤其是近期在多個試點(diǎn)城市陸續(xù)出臺扶持政策，預(yù)計將盤活和吸引更多的資源要素進(jìn)入這一塊市場，對住房租賃市場的投資也面臨著新一輪的井噴。
資本的邏輯非常簡單。根據(jù)鏈家等機(jī)構(gòu)的研發(fā)顯示，我國規(guī)�；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，而發(fā)達(dá)國家成熟市場普遍在20%—30%。鏈家研究院近期發(fā)布的一份報告顯示，中國的住房租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場約30%的標(biāo)準(zhǔn)。未來還有很大的發(fā)展空間。而國家頂層設(shè)計的引領(lǐng)和扶持，則為資本快速做大這塊市場蛋糕提供了很大的可能性。
在國泰君安看來，租賃市場將迎來黃金發(fā)展的時期，集中式長租公寓的擴(kuò)張和REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）落地的提速將帶來兩條主要投資路徑：第一，布局全國且已進(jìn)軍長租公寓的開發(fā)商在資源、資金、成本方面具備較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，是市場的有力競爭者，將最大程度地受益于租賃市場的規(guī)模化發(fā)展。第二，政策對租賃市場的支持包括對相關(guān)金融創(chuàng)新的支持，REITs出臺有望進(jìn)一步提速，向房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的公司將受益此進(jìn)程。以REITs為代表的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新將極大推動租賃市場發(fā)展，解決長租公寓資產(chǎn)過重、退出渠道不成熟的難題，突破現(xiàn)階段阻礙長租公寓發(fā)展的一大瓶頸。
