摘要：今年的“金九銀十”原本因?yàn)閲?yán)厲的調(diào)控政策逐漸失去了魔力，9月過半時(shí)才審批了5個(gè)項(xiàng)目入市，誰知進(jìn)入9月下旬以后，一波新盤開始齊頭并進(jìn)地進(jìn)入了審批場。僅在9月中下旬就連續(xù)批復(fù)了15個(gè)預(yù)售證，按照批復(fù)時(shí)間預(yù)計(jì)，這些項(xiàng)目很可能在10月份進(jìn)入市場。然而，10月過半，卻僅有一個(gè)住宅項(xiàng)目獲批入市，起起伏伏的新增供應(yīng)讓今年的“金九銀十”成為最淡的一年。市場上有觀點(diǎn)認(rèn)為9月和10月的冷清只是為了后期的爆發(fā)蟄伏，憋了將近一年的開發(fā)商將在年底迎頭“趕上”；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，政策調(diào)控的持續(xù)加壓，將抑制年底樓市的翹尾行情，市場還將繼續(xù)“潛伏”。到底哪種觀點(diǎn)更符合市場走向呢？亞豪等市場研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，10月份共有11個(gè)新盤入市，供應(yīng)量并未出現(xiàn)明顯回升，并且大部分預(yù)計(jì)入市的新盤都是位于五環(huán)外的項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，調(diào)控從緊將是一段時(shí)間內(nèi)的主流趨勢，尤其是有象征意義的一線城市，供應(yīng)量和交易量都很難明顯復(fù)蘇。

       “銀十”新盤只有11個(gè)

       亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年10月，北京住宅市場預(yù)計(jì)有11個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括國銳金嵿公館、西宸原著、領(lǐng)秀慧谷等8個(gè)老項(xiàng)目，以及和光塵樾、通州萬國城MOMA、京投發(fā)展·璟悅府3個(gè)純新盤。

       值得注意的是，進(jìn)入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個(gè)左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀。供應(yīng)的減少也使得住宅庫存快速下滑。截至9月20日，北京住宅存量僅余4.7萬套，相比去年同期減少1.8萬套。

       不過相比庫存下滑，成交的下滑顯得更甚，9月截至20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房及商辦）僅實(shí)現(xiàn)成交1234套，相比去年同期減少59%。

       亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，此輪調(diào)控，是繼2011年之后又一輪深度調(diào)控，其力度之大，范圍之廣，以及之后的查漏補(bǔ)缺之嚴(yán)密，都比2011年有過之而無不及。并且相比2011年，在經(jīng)過了多年的開發(fā)與消化之后，北京住宅市場已經(jīng)急劇縮小，業(yè)已縮小的市場再加上更加嚴(yán)格的調(diào)控，使得今年北京住宅市場的供需均進(jìn)入了冰凍期。

       新推項(xiàng)目多為現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房

       從入市項(xiàng)目特征來看，8個(gè)老項(xiàng)目當(dāng)中現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房多達(dá)7個(gè)。郭毅認(rèn)為，推遲入市已成為今年的普遍現(xiàn)象。一方面是由于信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項(xiàng)目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的現(xiàn)象也使得大量項(xiàng)目被迫由期轉(zhuǎn)現(xiàn)；除此之外，調(diào)控政策當(dāng)中對于取證的限制，除去價(jià)格封頂之外，“不高于前期銷售價(jià)格、不高于周邊產(chǎn)品價(jià)格”也是限制條件之一，一些業(yè)績壓力不大的老項(xiàng)目選擇蟄伏，而對業(yè)績有要求的項(xiàng)目則開始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價(jià)格限制，加精裝、加科技等硬件的升級也導(dǎo)致了上市項(xiàng)目量的減少及供應(yīng)周期的延后。

       從純新盤方面來看，“高價(jià)地項(xiàng)目”取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項(xiàng)目為2015年拿地，樓面價(jià)5萬元左右，項(xiàng)目所在區(qū)域房價(jià)基本在10萬元/平方米左右，該項(xiàng)目也一直在積極取證當(dāng)中。

       不過隨著租售并舉的房地產(chǎn)長效機(jī)制開始建立，房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化，北京樓市對于預(yù)售的管控也在逐漸放開，繼8月5個(gè)“8萬+”項(xiàng)目取證之后，9月截至18日已取證的6個(gè)住宅項(xiàng)目當(dāng)中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個(gè)項(xiàng)目均有樓棟取證價(jià)格超過8萬元，而地處五六環(huán)之間的棠頌別墅的取證價(jià)格也接近8萬元。

       郭毅分析，隨著這些項(xiàng)目的成功過線取證，大量高價(jià)項(xiàng)目也將進(jìn)入排隊(duì)取證通道。不過基于整體市場價(jià)格的控制，雖然取證價(jià)格的天花板有所松動(dòng)，但是總體放量仍將受到限制，預(yù)計(jì)到2017年年底整體市場供應(yīng)總量都難現(xiàn)起色。而在進(jìn)入2018年之后，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房和限房價(jià)商品住宅項(xiàng)目的陸續(xù)入市，達(dá)到一定量級之后形成價(jià)格對沖效應(yīng)，高價(jià)商品住宅項(xiàng)目的放量才能逐漸放開，屆時(shí)住宅市場供應(yīng)也將進(jìn)入新的階段。

       買房全款支付占比超越商貸

       樓市在供應(yīng)端不給力，信貸方面的從嚴(yán)從緊也同樣沒有動(dòng)搖。近日，北京多家銀行相繼下達(dá)關(guān)于房屋按揭貸款工作的內(nèi)部文件，文件要求首套房貸款利率執(zhí)行最低基準(zhǔn)上浮5%，即基準(zhǔn)利率4.90%的1.05倍達(dá)到5.145%。根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)融360的數(shù)據(jù)，截至2017年9月，北京已無銀行提供優(yōu)惠利率折扣，在監(jiān)測的30家銀行分支行中，9家銀行執(zhí)行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率，8家執(zhí)行首套基準(zhǔn)利率上浮5%，中信銀行等10家銀行執(zhí)行首套基準(zhǔn)利率上浮10%。

       在此情況下，首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，樓市中的全款買房比例開始明顯上升。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2017年三季度北京的二手住宅交易中，全款支付的交易最多，占34.3%，其次是商業(yè)貸款支付，占27.4%。

       在此之前，從2015年一季度到2017年一季度，商業(yè)貸款一直是北京二手住宅交易最主要的支付方式，最低占比都在四成以上，而在2016年三季度，也就是北京二手住宅交易三年的最高點(diǎn)時(shí)，商業(yè)貸款的占比也達(dá)到了最高點(diǎn)，超過了六成。2017年二季度開始，全款支付開始占據(jù)最高比例，三季度時(shí)全款、商業(yè)貸款的比例都在縮小，市管公積金及其他支付方式的占比則在擴(kuò)大。

       偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，由于在北京2016年的“930新政”及2017年“317新政”兩輪調(diào)控中，提高首付比例，尤其是大幅提高二套房、非普通住宅首付比例，以及銀行逐步取消利率優(yōu)惠、提高利率起到了至關(guān)重要的作用，從今年二、三季度的支付結(jié)構(gòu)可以看出，加大住房貸款的調(diào)控力度后，如今使用商業(yè)貸款的二手房交易占比已經(jīng)降至三年最低，全款反而成為占比最高的支付方式。

       調(diào)控再發(fā)力短期炒房已無空間

       全款買房比例的大幅提升，也讓房子遠(yuǎn)離投資屬性，向居住屬性回歸。近期，調(diào)控政策再次升溫。包括北京、深圳、廣州等城市開始嚴(yán)查消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，重慶、南昌、西安、長沙、南寧、貴陽、石家莊等城市開始以限售為核心加碼樓市調(diào)控，全國幾乎所有重點(diǎn)的一二線城市，都在限購基礎(chǔ)上增加了限售的條款，針對房價(jià)漲幅過快的二三線城市，全國樓市開始了新一輪的集體調(diào)控。

       相關(guān)媒體發(fā)現(xiàn)，在北京今年出讓的住宅用地中，除了限制售價(jià)以外，新出讓的住宅用地同樣也新增了一定年限限售的規(guī)定。至此，雖然北京沒有公開提及，但實(shí)際上也開始對新增住宅項(xiàng)目進(jìn)行了限售。

       胡景暉表示，一線城市目前的政策已經(jīng)非常嚴(yán)厲，樓市近期本身也在降溫下行，國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)中，北上廣深新房、二手房價(jià)格全面止?jié)q，開始下跌，所以此輪政策還沒有大幅加碼；二線城市中，諸如天津、杭州、南京等重點(diǎn)城市也已經(jīng)有著嚴(yán)格的調(diào)控措施，降溫也在進(jìn)行，所以此次調(diào)控中二線重點(diǎn)城市動(dòng)作不大，重慶、南昌、西安、長沙等價(jià)格還在上漲的城市則有大幅加碼；至于三四線城市，從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，近幾個(gè)月三四線城市房價(jià)一直都在上漲，所以如今三四線城市開始收緊調(diào)控并不意外。

       事實(shí)上，此輪政策遵循的就是“因城施策”的調(diào)控思想，貫徹的就是中央“房子是用來住的，不是炒的”的精神。目前政策的整體基調(diào)就是禁止炒房，降低樓市杠桿，促進(jìn)住房進(jìn)一步向居住回歸。

       胡景暉預(yù)計(jì)，為了建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，短期內(nèi)還需要政策的過渡，限購、限貸、限商等實(shí)際上就是壓縮現(xiàn)有的交易空間，換取長效機(jī)制建立的時(shí)間，為了爭取這個(gè)時(shí)間，他認(rèn)為接下來全國樓市政策將會(huì)整體趨緊，無論是一二線城市還是三四線城市，都會(huì)全力維護(hù)樓市的穩(wěn)定。